Mutuo: cos’è la surroga?

Un finanziamento bancario non è immutabile: possono cambiare le condizioni contrattuali e persino la banca mutuante. Quando si può procedere con la surroga e come funziona?

Come a tutti noto, generalmente i mutui sono contratti che tengono i clienti legati alla banca per un periodo molto lungo di tempo: indubbiamente per il tempo necessario a restituire – tramite il pagamento delle rate – la somma finanziata. Però, durante questo arco temporale – che dura talvolta decenni – il mutuatario può scegliere di cambiare la banca [1] e sostituire il mutuo già contratto con uno nuovo.

Questa operazione è definita surroga.

Surroga del mutuo: cos’è?

La surroga del mutuo è la possibilità concessa al soggetto che ha stipulato un contratto di mutuo con una banca di passare ad un’altra banca che offre migliori condizioni, senza costi aggiuntivi. La surroga, anche detta surrogazione o portabilità del mutuo è stata introdotta nel 2007 dal famoso decreto Bersani [2].

La sua nascita e la sua diffusione si devono al fatto che, come a tutti noto, generalmente i mutui sono contratti che tengono i clienti legati alla banca per un periodo molto lungo di tempo: indubbiamente per il tempo necessario a restituire – tramite il pagamento delle rate – la somma finanziata.  Però, durante questo arco temporale – che dura talvolta decenni – il mutuatario può scegliere di cambiare la banca e sostituire il mutuo già contratto con uno nuovo. In ciò consiste appunto la surroga. Ma come si chiede la surroga del mutuo e quante volte è consentito compiere questa operazione? A tanto risponderemo nel presente articolo.

Mutuo: differenze tra surroga e rinegoziazione

In primo luogo è bene fare chiarezza tra i concetti di surroga e di rinegoziazione. Con la surroga il mutuatario (ossia chi beneficia del mutuo) ha la facoltà, in ogni momento, di trasferire il mutuo ad un altro mutuante che può essere ad esempio un’altra banca o un ente previdenziale che gli concede condizioni contrattuali più vantaggiose. Questa operazione non comporta spese a suo carico e non comporta decadenze da eventuali benefici fiscali. Invece, senza cambiare istituto, il mutuatario può altresì rinegoziare con la stessa banca con cui ha in corso il mutuo le condizioni del contratto stesso. Questa operazione viene detta rinegoziazione del mutuo. Di solito la rinegoziazione si effettua per rideterminare la durata del mutuo o apportare modifiche al tasso di interesse o ancora la tipologia del mutuo (ad esempio per passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso e viceversa). La rinegoziazione avviene senza spese e può essere effettuata mediante scrittura privata anche non autenticata (per esempio con uno scambio di corrispondenza tra banca e cliente). Non è necessario, infatti, l’intervento di un notaio.

Surroga del mutuo: procedimento

Diverso è il discorso nel caso di surroga. Infatti, il mutuatario che intenda trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, deve richiedere alla nuova banca mutuante di avviare la procedura finalizzata al trasferimento. Ovviamente il mutuatario deve fornire una serie di documenti attraverso i quali il nuovo intermediario possa compiere le proprie valutazioni in ordine al finanziamento. Tra questi il mutuatario deve consegnare al nuovo finanziatore quello relativo all’importo del debito residuo. Se il mutuatario non provvede direttamente, la nuova banca deve assumere tutte le informazioni dalla banca originaria. Appresi i dati necessari, la nuova banca compie una valutazione circa la propria disponibilità (e convenienza) ad emettere il finanziamento.

Se l’esito della valutazione è positivo, la nuova banca conferma al cliente la disponibilità a compiere l’operazione di finanziamento che dovrà effettuarsi dinanzi al notaio. L’atto di surrogazione, infatti, deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. L’operazione di surrogazione non comporta spese o commissioni per il mutuatario.

Surroga del mutuo: effetti

Per effetto della surrogazione si producono una serie di effetti. In primo luogo, come è ovvio, l’estinzione del debito nei confronti della banca originaria. Poi il subentro della nuova banca mutuante nelle garanzie, reali e personali, accessorie al credito surrogato. Con la surroga, infatti, si trasferisce la garanzia ipotecaria da un mutuo all’altro, senza necessità di iscrizione di nuova ipoteca.

Banche: scatta la surroga della surroga

Dalle banche, ora, arriva anche una novità: la cosiddetta surroga della surroga. Infatti, in questa fase di crisi delle compravendite immobiliari, le banche stanno difatti spalancando le porte anche ai surrogatori seriali.  Il surrogatore seriale, per definizione, è colui che è sempre pronto a spostarsi, attraverso la surroga del mutuo, presso un’altra banca che offre condizioni migliori. E allora perché gli Istituti di credito stanno concedendo capitali a clienti “inaffidabili”?  Principalmente perché i tassi attuali sono ai minimi storici, quindi chi surroga ora difficilmente in futuro troverà condizioni migliori in giro.  Le previsioni indicano in sostanza che i tassi nei prossimi anni non saranno certo più bassi di quelli attuali, ma con ogni probabilità un po’ più alti.

Quindi le banche che concedono ora mutui di surroga (e che tecnicamente strappano un mutuatario da un’altra banca) difficilmente in futuro subiranno un processo analogo da parte di un’altra banca.

«Dopo un 2017 caratterizzato da una sostanziale stabilità degli spread di offerta sui mutui – attorno all’1% per i mutui a tasso variabile e oscillanti fra lo 0,4% e 0,6% per i mutui a tasso fisso – il 2018 si è aperto con un nuovo taglio agli spread sui mutui da parte del sistema bancario, spiega Stefano Rossini di MutuiSupermarket.it. A maggio 2018, i migliori mutui a tasso variabile offrono infatti uno spread attorno allo 0,7% e i migliori mutui a tasso fisso uno spread di poco superiore allo 0. I ricarichi delle banche sono dunque arrivati a livelli di minimo storico. Questa situazione quantomai peculiare, con indici Euribor negativi e spread sui mutui a tasso fisso praticamente azzerati, permette a un parco mutuatari esistenti molto ampio di poter riaprire il tema della surroga, prima o seconda o addirittura terza che essa sia».

La surroga, così, diventa un’operazione praticabile e conveniente anche per chi ha già effettuato questa operazione molto recentemente, nel 2016 o perfino nel 2017. Sul punto, infatti, sembra che le banche si siano date un’unica regola: che siano passati almeno 6 mesi (per alcune banche anche 12) dalla stipula della precedente surroga del mutuo.

Surroga della surroga: quanto si risparmia?

Come rileva il Sole 24 ore (del 21.05.2018): considerando il capitale residuo e la durata residua a maggio 2018 del mutuo inizialmente stipulato, il risparmio in interessi ottenibile da una nuova surroga alla data odierna, per un mutuo a tasso fisso, varia da un minimo di euro 8.709 (per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2017) ad un massimo di euro 68.024 (per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2012), mentre per un mutuo a tasso variabile, varia da un minimo di euro 5.140 (per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2017) ad un massimo di euro 23.693 (per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2012).