Diritto e Fisco | Articoli

Obbligazione solidale passiva, quale la responsabilità del condomino?

30 Novembre 2018


Obbligazione solidale passiva, quale la responsabilità del condomino?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 Novembre 2018



Posso essere chiamato a pagare direttamente e per l’intero un danno provocato a un terzo o ad un altro condomino all’interno del condominio dove abito? Esaminiamo l’obbligazione solidale passiva.

Nelle obbligazioni extracontrattuali in cui è coinvolto l’intero condominio, il singolo condomino è responsabile passivo in solido con gli altri e quindi tenuto a pagare per l’intero debito derivante da danno da cose in custodia [1], con possibile azione di regresso per recuperare quanto pagato nei confronti degli altri co-obbligati in rapporto ai loro millesimi di proprietà. Posso essere chiamato a pagare direttamente e per l’intero un danno provocato a un terzo o ad un altro condomino all’interno del condominio dove abito? Un creditore del condominio può pretendere che paghi interamente la sua prestazione se ci sono dei morosi mentre io sono perfettamente in regola con i pagamenti? Quali sono le mie responsabilità in caso di obbligazioni contratte dal condominio? In questo articolo esamineremo i casi di obbligazione solidale passiva, qual è la responsabilità del condomino? Quando lo stesso condomino può essere costretto a pagare per l’intero in relazione ad una somma richiesta da un creditore di tutta la compagine condominiale? Vedremo inoltre quali sono i singoli passaggi e soprattutto le differenze per il soddisfacimento di un terzo che ha un credito contrattuale (ad esempio un fornitore) ovvero extracontrattuale secondo il codicistico principio dell’obbligo di risarcire qualunque danno ingiusto  sia stato causato, nei confronti del condominio e quali siano le conseguenze e i rimedi esperibili per il singolo condomino passivamente solidale.

Premessa generale sulle obbligazioni 

In ambito condominiale ci troviamo inevitabilmente ad avere a che fare con obbligazioni soggettivamente complesse ovvero caratterizzate dalla presenza di una pluralità di debitori o creditori rappresentati dai singoli condomini: siamo quindi di fronte sì ad una pluralità di soggetti ma allo stesso tempo in presenza di un’unica prestazione (ad esempio il pagamento di un fornitore) derivante da un’altrettanto unica fonte (essere parte di una comunione).

In tali tipi di rapporti, si definisce parziaria l’obbligazione per la quale ciascuno dei creditori può esigere dal comune debitore solo la sua parte di prestazione ovvero quando ciascuno dei debitori di un medesimo creditore può essere costretto a pagare solo per la sua parte. In sostanza, il diritto o l’obbligo di ognuno è proporzionale alla sua partecipazione al vincolo obbligatorio.

Al sopra detto tipo di obbligazione si contrappone quella solidale [2] secondo cui, in presenza di più debitori tenuti alla medesima prestazione, il creditore può pretendere l’intera prestazione da uno qualunque di essi ed il suo corretto adempimento vale a liberare anche gli altri co-obbligati in esplicazione del principio giuridico della solidarietà passiva presunta per legge [3].

Fatte queste codicistiche ma necessarie premesse si evidenzia che la responsabilità per le obbligazioni contrattuali ed extracontrattuali del Condominio non è sottoposta allo stesso trattamento giuridico e non comporta, per i singoli condomini, le stesse conseguenze.

Vediamo di capire, in concreto, quali sono i motivi ed i risvolti pratici di tale affermazione.

Le obbligazioni in condominio

Contrattuali

Innanzitutto bisogna segnalare che, in materia, ha fatto da spartiacque la Sentenza della Cassazione a Sezione Unite [4] secondo cui il creditore del condominio deve limitarsi ad aggredire la quota di credito corrispondente ai millesimi di ogni condomino mentre in precedenza era possibile aggredire un solo condomino per la soddisfazione dell’intero credito in virtù del concetto della solidarietà passiva del debito.

E’ evidente che la soluzione scelta dalla Suprema Corte sulla parziarietà del debito contrattuale – ovvero la possibile escussione di ciascun condomino solo in base ed in proporzione ai millesimi di proprietà – è strada più tortuosa per il creditore del condominio; del resto, dal momento che il Condominio non ha acquisito – nemmeno a seguito della Legge di riforma del 2012 – personalità giuridica, è naturale che le obbligazioni vengano assunte in proprio solo in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

Tale principio, però, vale per le obbligazioni aventi natura contrattuale per intenderci, ad esempio, il contratto di fornitura del gasolio, quello con la ditta per la manutenzione dell’ascensore o per l’appalto di lavori di ristrutturazione e così via.

Extracontrattuali

In presenza di responsabilità extracontrattuale, invece, ovvero nel caso di responsabilità per danni da cose in custodia [5] come ad esempio la tegola che cade dal tetto e che provoca danni alla macchina parcheggiata nella sottostante strada pubblica o la persona che scivola nell’androne del palazzo per la presenza d’acqua non debitamente segnalata né prontamente rimossa, è presupposta l’identificazione di uno o più soggetti cui può essere imputata per l’intero la mancata custodia della cosa comune, ovvero ogni singolo condomino potrà essere condannato al risarcimento dei danni per l’intero [6], ma non anche l’amministratore in quanto semplice mandatario dei condomini stessi.

Quindi, si può affermare che, ad oggi, in ambito condominiale, nel caso il danno provenga da un accordo contrattuale, si applicherà il criterio della parziarietà e quindi il creditore potrà escutere tutti i condomini (dapprima certamente i morosi e poi tutti gli altri) solo ed esclusivamente per la porzione di credito corrispondente ai rispettivi millesimi: in concreto, il fornitore non pagato dovrà andare a richiedere il soddisfacimento del proprio credito in primo luogo a coloro che non hanno pagato le spese al condominio relative alla prestazione offerta e poi tutti gli altri secondo i millesimi di proprietà e fino alla concorrenza del proprio credito come anche confermato anche da [7].

Nel caso, invece, di richiesta di risarcimento danni per un fatto extracontrattuale, ogni singolo condomino potrà essere chiamato a rispondere da parte del creditore per l’intero importo in virtù del principio della solidarietà passiva di tale tipo di credito.

Si noti, quindi, come sia estremamente più semplice, per un terzo – quale tra l’altro deve considerarsi nei confronti del condominio anche lo stesso danneggiato a sua volta condomino come chiarito dalla Cassazione [8] – ottenere il pagamento di una somma qualora si tratti del risarcimento di un danno ad esempio da infiltrazioni anziché del pagamento di un debito contrattuale maturato ad esempio per aver fornito al condominio dei servizi in qualità di professionista: nel primo caso, infatti, sarà sufficiente individuare un solo coobbligato e citarlo in giudizio per l’intera somma, nel secondo, invece, si dovrà passare attraverso una complessa procedura che va dalla richiesta all’amministratore dei nominativi dei condomini morosi da andare ad aggredire pro quota fino alla eventuale escussione dei condomini in regola coi pagamenti; in tal caso c’è l’evidente grosso rischio che i più colpiti siano propri i condomini cosiddetti virtuosi posto che difficilmente i già morosi, che peraltro hanno determinato il debito condominiale, siano poi escutibili in giudizio con successo.

Si segnala, inoltre, che il condomino escusso che avrà estinto l’intero debito condominiale di natura extracontrattuale avrà poi diritto all’azione di regresso [9] nei confronti degli altri condomini solidalmente responsabile ai quali quindi potrà rivolgersi, ciascuno nei limiti della propria quota, con una separata e distinta azione per ottenere il rimborso di quanto anticipato in nome del condominio.

Risvolti pratici 

Vediamo, quindi, in concreto quali sono le strade da seguire per un creditore del condominio nei due casi e soprattutto quali sono le conseguenze per i singoli condomini.

Nel caso di un credito di natura contrattuale, il creditore dovrà in primo luogo:

  1. munirsi di un titolo esecutivo nei confronti del condominio (ad esempio richiedere all’autorità giudiziaria un decreto ingiuntivo sulla base di fatture emesse per prestazioni in favore del condominio);
  2. notificare tale titolo con l’eventuale precetto al condominio in persona dell’amministratore;
  3. richiedere a quest’ultimo il nominativo dei condomini morosi nonché i millesimi di ciascuno di essi in modo da poter determinare le singole parti del debito alle quali essi sono tenuti a rispondere;
  4. individuare un primo condomino moroso verso il quale, dopo avergli nuovamente e singolarmente notificato titolo e precetto, iniziare un’eventuale azione esecutiva;
  5. ripetere l’operazione contro gli altri morosi fino all’esaurimento degli stessi ovvero fino all’avvenuta soddisfazione del debito;
  6. agire, sempre e comunque in via parziaria, contro i condomini virtuosi.

Ci si rende facilmente conto della difficoltà e complicazione, nonché della non indifferente onerosità economica, che una procedura del genere comporti per il creditore contrattuale ed allo stesso tempo invece la garanzia di essere escusso per lo meno in ultima battuta per il condomino in regola con i pagamenti, a meno che l’amministratore, a torto e contro la legge, si rifiuti di fornire al procedente il nominativo dei morosi.

Viceversa in relazione a creditori condominiali per obbligazioni extra contrattuali, quale il risarcimento del danno da cose in custodia, i condomini risponderanno in solido e quindi ognuno di loro potrà essere chiamato a rispondere dal creditore per l’intero dell’importo dovuto e ciò senza il preventivo obbligo di agire contro eventuali morosi data la presunzione di uguale responsabilità fra tutti nell’aver causato la fonte del debito.

Come confermato anche dalla già citata sentenza della Cassazione [10], il differente trattamento tra responsabilità contrattuale ed extracontrattuale deriverebbe dalle fonti liberali del primo codice civile ripreso da quello napoleonico per cui vigeva il principio della solidarietà passiva tra colpevoli per le obbligazioni derivanti da delitto o quasi delitto piuttosto che il più premiante concetto della parziarietà destinato ad avvantaggiare chi invece avesse agito rettamente e, quindi, nel caso del condomino, avesse pagato regolarmente le spese condominiali.

All’atto pratico, quindi, come dovrà procedere colui che, danneggiato per esempio da infiltrazioni derivanti da parti comuni dell’edificio, e, quindi, badi bene, potrà trattarsi evidentemente anche di un condomino? Costui potrà citare un solo condomino – presumibilmente sceglierà il più facoltoso – al quale richiedere l’intero pagamento per il ristoro del danno subito e costui, come visto, avrà poi eventualmente l’azione di regresso nei confronti degli altri condomini per recuperare, pro quota, quanto legittimamente interamente versato.

E’ evidente come sia più aleatoria per il singolo condomino la solidarietà passiva prevista per la responsabilità extracontrattuale e come sia più facile per il creditore in tale situazione recuperare le proprie spettanze per un diritto leso.

Di EUGENIA FRANCESCA PARISI

note

[1] Art. 2051 cod. civ.

[2] Art. 1292 cod. civ.

[3] Art. 1294 cod. civ.

[4] Cass. a Sezione Unite sent. n. 9148/2008.

[5] Art. 2051 cod. civ.

[6] Cass. n. 1674/2015.

[7] Cass. n. 1269/2013.

[8] Cass. n. 4797/2001.

[9] Art. 1299 cod. civ.

[10] Cass. sent. n. 1674/2015.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI