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Locazione commerciale non registrata: è nulla?

26 Ottobre 2018


Locazione commerciale non registrata: è nulla?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 Ottobre 2018



Affitto a uso non abitativo: la mancata registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate determina sanzioni sia civili che fiscali.

È a tutti ormai noto che il contratto di locazione a uso abitativo deve essere registrato: adempimento che va fatto entro 30 giorni dalla sua firma. Seppur l’onere ricade formalmente sul locatore (il padrone di casa), in caso di inadempimento è responsabile in solido anche l’inquilino a cui il fisco potrà quindi chiedere il pagamento dell’imposta. Ragion per cui, lo stesso affittuario può comunque attivarsi per registrare l’affitto. Il contratto di locazione a uso abitativo non registrato è ritenuto nullo, anzi inesistente. Di conseguenza il canone di locazione non è più dovuto (essendo nulla la ragione per cui va versato) e le mensilità arretrate, già corrisposte dall’inquilino, vanno restituite; in più, il padrone di casa, se intende procedere allo sfratto, non può usare la procedura semplificata (quella costituita da una sola udienza) ma deve avviare una causa ordinaria. Queste sono le indicazioni sino ad oggi date dalla Suprema Corte, in materia di locazione a uso abitativo, che ha anche detto: è comunque possibile una registrazione tardiva con effetto sanante. Ma che succede nel caso di contratto a uso non abitativo? La locazione commerciale non registrata è nulla? La questione è stata analizzata da una recente sentenza della Cassazione [1]. Ecco qual è stata la risposta dei giudici supremi.

Immagina di aver affittato un magazzino a una società e che questa, dopo qualche mese, abbia interrotto il pagamento dei canoni. Le dai del tempo, ma gli arretrati si accumulano. Così decidi di sfrattarla. Senonché, quando avete firmato il contratto, non lo avete mai registrato all’Agenzia delle Entrate e tutto è rimasto “in nero”. Ti chiedi cosa puoi fare a questo punto per mandare via l’inquilino moroso. La risposta è proprio nella pronuncia in commento.

Contratto di affitto non registrato: conseguenze

Secondo la Cassazione, la mancata registrazione rende nullo tanto il contratto di affitto a uso abitativo quanto quello a uso commerciale. È la naturale sanzione che consegue alla violazione di norme imperative, in questo caso quelle tributarie [2]. Non importa quindi che il contratto sia stato stipulato per iscritto e firmato da ambo le parti: ciò che più rileva è l’adempimento successivo, quello della “denuncia” all’Agenzia delle Entrate, denuncia che avviene con il pagamento dell’imposta di registro.

Nessun importo può essere preteso dal locatore in misura superiore a quella che risulta dal contratto registrato. Per i contratti di locazione convenzionati è prevista la nullità di ogni pattuizione che attribuisca al locatore un canone superiore a quello definito negli accordi conclusi in sede locale dalle organizzazioni di categoria dei proprietari immobiliari e dei conduttori per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Ciò, indipendentemente dal fatto che il contratto sia registrato o meno.

Nel caso in cui abbia pagato un importo superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato il conduttore può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in eccedenza nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile. Il termine per la possibile richiesta decorre non dalla scadenza del contratto ma dalla data di riconsegna dell’immobile, indipendentemente dalla permanenza del conduttore anche successivamente a questo termine.

La nullità del contratto di locazione non registrato può essere sempre sanata: la Cassazione ha infatti riconosciuto la possibilità di una registrazione tardiva che, peraltro, ha effetto retroattivo. Questo significa che, anche decorsi i 30 giorni, è sempre possibile andare a registrare il contratto: pagate le sanzioni per il ritardo (sanzioni che sono tanto più ridotte quanto più limitato è il ritardo), l’affitto torna ad essere valido e lo è per tutta la sua durata, sin dalla stipula per quanto all’epoca fosse inesistente. 

Ad ammettere la registrazione tardiva non è la legge ma sempre la giurisprudenza della Suprema Corte [3] con una sentenza datata 2017. 

L’obiettivo di tale rigidità è ovviamente l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti. Un principio confermato anche dalla pronuncia a Sezioni Unite [4] secondo cui il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ad origine l’indicazione del canone realmente pattuito, dove non registrato nei termini di legge, è nullo ma, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti.

Non si dimentichi peraltro che la legge [5] prevede anche la possibilità di una registrazione d’ufficio: in particolare il Testo Unico dell’Imposta di registro [6] stabilisce, in caso di inadempimento, la registrazione di ufficio – anche dopo la scadenza del termine di decadenza per l’esercizio del potere di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate – nel caso in cui il contratto sia depositato presso pubblici uffici (quelli appunto del fisco).

Sanzioni per l’affitto non registrato e sanatoria retroattiva

Le sanzioni previste per l’omessa registrazione dell’affitto (tanto quello a uso commerciale, quanto a uso abitativo) sono di due tipi: 

  • sia di carattere tributario (ossia l’applicazione delle sanzioni per la doppia evasione: quella dell’imposta di registro e quelle per la mancata indicazione dei canoni di affitto nella dichiarazione dei redditi); 
  • sia di carattere civile (l’impossibilità di recuperare i canoni di affitto non riscossi, l’inapplicabilità della procedura di sfratto più celere). 

Con la registrazione tardiva quindi si cancellano tutte le conseguenze civili (con possibilità di richiedere anche gli arretrati non versati) e, versando la sanzione tributaria in misura ridotta, si elimina il rischio di un accertamento fiscale. 

note

[1] Cass. sent. n. 26912/2018.

[2] Art. 1 co. 346 Legge n. 311/2004 (finanziaria 2005).

[3] Cass. sent. n. 10498/2017.

[4] Cass. S.U. sent. n. 23601/2017.

[5] TU n. 131/1986 art. 15: 1.   In mancanza  di richiesta da parte dei soggetti indicati alle lettere a),  b)  e  c)   dell’art.  10  la  registrazione  e’  eseguita  d’ufficio,  previa  riscossione dell’imposta dovuta:

 a)   per  gli   atti  pubblici e per le scritture private conservati presso il  pubblico  ufficiale che  li ha redatti o le ha  autenticate  nonche’  per  gli  atti    degli   organi    giurisdizionali  conservati  presso  le  cancellerie  giudiziarie;   qualora non  si  rinvengano  gli  atti  iscritti  nei  relativi  repertori,   la  registrazione   e’  eseguita  sulla base degli elementi dagli  stessi desumibili.

 b)  per le  scritture private non  autenticate  soggette  a  registrazione  in  termine   fisso  quando   siano  depositate  presso  pubblici  uffici o quando  l’amministrazione  finanziaria ne  sia venuta legittimamente  in  possesso  in  base   ad  una   legge che autorizzi il sequestro o ne abbia avuta visione nel  corso  di accessi,  ispezioni o  verifiche eseguiti  ai fini di altri tributi.

 c)  per i  contratti verbali di cui alla lettera  a)  dell’art.  3  e  per  le  operazioni  di cui  all’art.  4 quando, in difetto di prova diretta, risultino  da presunzioni gravi, precise e concordanti.

 d)  per i  contratti verbali di cui alla lettera b)  dell’art.  3  quando,  in  difetto   di  prova   diretta,  la  loro esistenza risulti,  continuando nello  stesso  locale o  in  parte  di  esso  la  stessa  attivita’  commerciale,  da  cambiamenti   nella  ditta,  nell’insegna  o  nella titolarita’ dell’esercizio  ovvero da altre presunzioni gravi, precise e concordanti.

 e)  per gli  atti soggetti a registrazione in termine fisso rispetto ai  quali  e’   intervenuta  la  decadenza di cui all’art.  76,  comma 1,  e per gli atti  soggetti  a registrazione  in caso d’uso ai sensi dell’art.  6,  quando  siano  depositati a norma di tale ultimo articolo.

 2.  Nelle ipotesi  previste dalla lettera c) e dalla lettera d) del comma 1 e’  ammessa   la   prova   contraria,  ad   esclusione  di   quella  testimoniale.

  


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