Spese condominiali non pagate: si rischia l’appartamento?

Pignoramento: è possibile attaccare un immobile per un debito di poche migliaia di euro?

In ogni condominio ci sono i morosi. In alcuni casi bastano le lettere di sollecito dell’amministratore per sbloccare i pagamenti. In altri bisogna incaricare l’avvocato e procedere per le vie legali. Quando la diffida formale inviata dal professionista non sortisce effetti, si procede con una richiesta di decreto ingiuntivo: si tratta di un ordine del giudice che intima al debitore il pagamento. Entro i successivi 40 giorni quest’ultimo può fare opposizione, ma deve pagare subito se non vuol ricevere un pignoramento. Difatti, in materia condominiale il decreto ingiuntivo è “provvisoriamente esecutivo”: vuol dire che consente al creditore di agire già il giorno dopo la sua notifica. Ma “agire” in che modo? La parola evocata non può che essere quella più temuta in questi casi: pignoramento. Si rischia ciò che si ha: il conto in banca, lo stipendio, il Tfr, la pensione. Ci si chiede spesso se, per le spese condominiali non pagate si rischia l’appartamento? Quali poteri ha l’amministratore nella scelta dei beni da aggredire?

Ci scrive un nostro lettore: «Per un debito di quasi duemila euro, il condominio può attaccare un immobile?». Il timore è che l’appartamento, anche se si tratta della prima casa, possa finire all’asta. Ti starai chiedendo, a questo punto, se esistono dei limiti entro i quali il condominio può muoversi: se cioè c’è un importo minimo al di sotto del quale è vietato mettere in vendita la casa di chi non paga il condominio. E magari starai anche pensando se un fondo patrimoniale ti può aiutare a scongiurare questo rischio.

Se questi sono i tuoi crucci, se cioè ti stai chiedendo se per le spese condominiali non pagate si rischia l’appartamento, ecco tutti i chiarimenti che fanno al caso tuo. Te li forniremo rispondendo alle domande più comuni che sul punto vengono di solito formulate all’avvocato.

Arretrati condominio: dopo quanto tempo agisce l’amministratore?

L’amministratore deve agire contro i morosi. Il suo è un vero e proprio obbligo, non una facoltà. Anzi, il codice civile dice che deve farlo entro massimo sei mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo; dopodiché può essere ritenuto personalmente responsabile. Su “cosa” debba fare per essere in regola si è scontrata la giurisprudenza: a fronte di un indirizzo che ritiene sufficiente inviare le lettere di messa in mora per interrompere la prescrizione, l’orientamento prevalente sostiene invece che debba avviare il decreto ingiuntivo e il pignoramento.

La stessa Cassazione è arrivata a ritenere che, contro i morosi, se non si attiva l’amministratore lo possono fare anche i singoli condomini, ossia i suoi vicini di casa in quanto diretti interessati.

Cosa si può fare contro i morosi?

Chiaramente la prima carta è sempre quella del tentativo bonario. Il che significa una telefonata, l’invio di un sollecito, una raccomandata anche a firma dell’avvocato. Successivamente, non resta che avviare gli atti giudiziari: un avvocato nominato dall’amministratore (senza bisogno del previo consenso dell’assemblea) deposita in tribunale una copia del bilancio e richiede l’emissione del decreto ingiuntivo “provvisoriamente esecutivo”. Come abbiamo detto in apertura, il debitore dovrà pagare subito per evitare il pignoramento. Ma prima dell’esecuzione forzata, l’avvocato deve comunque notificargli un ultimo invito a versare il dovuto entro 10 giorni (il cosiddetto atto di precetto).

L’amministratore può anche sospendere ai morosi l’uso dei servizi o delle parti comuni dell’edificio, quando ciò sia materialmente possibile (ad esempio togliere loro le chiavi del cancello del giardino o dei campi da tennis). Si è discusso se si possa interrompere l’erogazione dell’acqua o del riscaldamento centralizzato. Alcuni magistrati hanno detto che si tratta di beni indispensabili alla sopravvivenza e, pertanto, l’amministratore non può intervenire su di essi. L’orientamento che si è però venuto ad affermare è un altro: l’amministratore può sì agire sospendendo il passaggio dell’acqua o del gas, ma prima deve farsi autorizzare dal giudice con un provvedimento d’urgenza.

Pignoramenti contro chi non paga il condominio

Dopo il decreto ingiuntivo, quando persiste l’inadempimento, l’avvocato passa al pignoramento scegliendo i beni che garantiscono un immediato recupero del credito. Si parte di solito verificando se il debitore ha un conto corrente o un rapporto di lavoro presso il quale pignorare il quinto dello stipendio. Ma c’è una cosa che il debitore non può mai nascondere: l’appartamento in condominio. Difatti, il condomino è, in quanto tale, il proprietario dell’immobile all’interno dell’edificio. Dunque la casa può essere pignorata.

Esiste un limite di importo sotto il quale la casa non può essere pignorata?

Il condominio può pignorare la casa di chi non paga le proprie quote a prescindere dal credito fatto valere. Quindi anche a fronte di un debito di poche migliaia di euro l’amministratore può ipotecare la casa e pignorarla.

I limiti di importo per il pignoramento immobiliare sono, come noto, previsti solo per le esecuzioni immobiliari intraprese dall’agente della riscossione; quest’ultimo può iscrivere ipoteca solo se il debito per cartelle di pagamento supera i 20mila euro e invece può procedere al pignoramento se tale ammontare raggiunge i 120mila euro.

Il condominio può pignorare la prima casa?

Non c’è neanche un ostacolo al pignoramento della casa, da parte del condominio, se questa è l’unica di proprietà del moroso. Anche qui il divieto di pignoramento della prima casa coinvolge solo l’agente della riscossione.

Se c’è un fondo patrimoniale la casa può essere pignorata?

Il fondo patrimoniale non protegge la casa dai debiti condominiali. E ciò perché tale tutela vale solo contro i debiti di natura voluttuaria o per investimenti; non copre invece per debiti contratti per esigenze familiari come appunto le spese di gestione e amministrazione dell’immobile, quelle condominiali e le relative tasse (leggi anche Abolito di fatto il fondo patrimoniale).

Se il condominio mi pignora la casa cosa posso fare?

Il pignoramento immobiliare è una procedura lunga e costosa; neanche al creditore piace intraprenderla. Sicché, mentre si svolgono le aste, nulla vieta al debitore di tentare un accordo con il condominio, proporre un pagamento a “saldo e stralcio” ed estinguere l’esecuzione forzata. Una trattativa del genere può essere intrapresa anche senza avvocato.