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Spese condominiali non pagate: si rischia l’appartamento?

28 Ottobre 2018
Spese condominiali non pagate: si rischia l’appartamento?

Pignoramento: è possibile attaccare un immobile per un debito di poche migliaia di euro?

In ogni condominio ci sono i morosi. In alcuni casi bastano le lettere di sollecito dell’amministratore per sbloccare i pagamenti. In altri bisogna incaricare l’avvocato e procedere per le vie legali. Quando la diffida formale inviata dal professionista non sortisce effetti, si procede con una richiesta di decreto ingiuntivo: si tratta di un ordine del giudice che intima al debitore il pagamento. Entro i successivi 40 giorni quest’ultimo può fare opposizione, ma deve pagare subito se non vuol ricevere un pignoramento. Difatti, in materia condominiale il decreto ingiuntivo è “provvisoriamente esecutivo”: vuol dire che consente al creditore di agire già il giorno dopo la sua notifica. Ma “agire” in che modo? La parola evocata non può che essere quella più temuta in questi casi: pignoramento. Si rischia ciò che si ha: il conto in banca, lo stipendio, il Tfr, la pensione. Ci si chiede spesso se, per le spese condominiali non pagate si rischia l’appartamento? Quali poteri ha l’amministratore nella scelta dei beni da aggredire?

Ci scrive un nostro lettore: «Per un debito di quasi duemila euro, il condominio può attaccare un immobile?». Il timore è che l’appartamento, anche se si tratta della prima casa, possa finire all’asta. Ti starai chiedendo, a questo punto, se esistono dei limiti entro i quali il condominio può muoversi: se cioè c’è un importo minimo al di sotto del quale è vietato mettere in vendita la casa di chi non paga il condominio. E magari starai anche pensando se un fondo patrimoniale ti può aiutare a scongiurare questo rischio.

Se questi sono i tuoi crucci, se cioè ti stai chiedendo se per le spese condominiali non pagate si rischia l’appartamento, ecco tutti i chiarimenti che fanno al caso tuo. Te li forniremo rispondendo alle domande più comuni che sul punto vengono di solito formulate all’avvocato.

Arretrati condominio: dopo quanto tempo agisce l’amministratore?

L’amministratore deve agire contro i morosi. Il suo è un vero e proprio obbligo, non una facoltà. Anzi, il codice civile dice che deve farlo entro massimo sei mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo; dopodiché può essere ritenuto personalmente responsabile. Su “cosa” debba fare per essere in regola si è scontrata la giurisprudenza: a fronte di un indirizzo che ritiene sufficiente inviare le lettere di messa in mora per interrompere la prescrizione, l’orientamento prevalente sostiene invece che debba avviare il decreto ingiuntivo e il pignoramento.

La stessa Cassazione è arrivata a ritenere che, contro i morosi, se non si attiva l’amministratore lo possono fare anche i singoli condomini, ossia i suoi vicini di casa in quanto diretti interessati.

Cosa si può fare contro i morosi?

Chiaramente la prima carta è sempre quella del tentativo bonario. Il che significa una telefonata, l’invio di un sollecito, una raccomandata anche a firma dell’avvocato. Successivamente, non resta che avviare gli atti giudiziari: un avvocato nominato dall’amministratore (senza bisogno del previo consenso dell’assemblea) deposita in tribunale una copia del bilancio e richiede l’emissione del decreto ingiuntivo “provvisoriamente esecutivo”. Come abbiamo detto in apertura, il debitore dovrà pagare subito per evitare il pignoramento. Ma prima dell’esecuzione forzata, l’avvocato deve comunque notificargli un ultimo invito a versare il dovuto entro 10 giorni (il cosiddetto atto di precetto).

L’amministratore può anche sospendere ai morosi l’uso dei servizi o delle parti comuni dell’edificio, quando ciò sia materialmente possibile (ad esempio togliere loro le chiavi del cancello del giardino o dei campi da tennis). Si è discusso se si possa interrompere l’erogazione dell’acqua o del riscaldamento centralizzato. Alcuni magistrati hanno detto che si tratta di beni indispensabili alla sopravvivenza e, pertanto, l’amministratore non può intervenire su di essi. L’orientamento che si è però venuto ad affermare è un altro: l’amministratore può sì agire sospendendo il passaggio dell’acqua o del gas, ma prima deve farsi autorizzare dal giudice con un provvedimento d’urgenza.

Pignoramenti contro chi non paga il condominio

Dopo il decreto ingiuntivo, quando persiste l’inadempimento, l’avvocato passa al pignoramento scegliendo i beni che garantiscono un immediato recupero del credito. Si parte di solito verificando se il debitore ha un conto corrente o un rapporto di lavoro presso il quale pignorare il quinto dello stipendio. Ma c’è una cosa che il debitore non può mai nascondere: l’appartamento in condominio. Difatti, il condomino è, in quanto tale, il proprietario dell’immobile all’interno dell’edificio. Dunque la casa può essere pignorata.

Esiste un limite di importo sotto il quale la casa non può essere pignorata?

Il condominio può pignorare la casa di chi non paga le proprie quote a prescindere dal credito fatto valere. Quindi anche a fronte di un debito di poche migliaia di euro l’amministratore può ipotecare la casa e pignorarla.

I limiti di importo per il pignoramento immobiliare sono, come noto, previsti solo per le esecuzioni immobiliari intraprese dall’agente della riscossione; quest’ultimo può iscrivere ipoteca solo se il debito per cartelle di pagamento supera i 20mila euro e invece può procedere al pignoramento se tale ammontare raggiunge i 120mila euro.

Il condominio può pignorare la prima casa?

Non c’è neanche un ostacolo al pignoramento della casa, da parte del condominio, se questa è l’unica di proprietà del moroso. Anche qui il divieto di pignoramento della prima casa coinvolge solo l’agente della riscossione.

Se c’è un fondo patrimoniale la casa può essere pignorata?

Il fondo patrimoniale non protegge la casa dai debiti condominiali. E ciò perché tale tutela vale solo contro i debiti di natura voluttuaria o per investimenti; non copre invece per debiti contratti per esigenze familiari come appunto le spese di gestione e amministrazione dell’immobile, quelle condominiali e le relative tasse (leggi anche Abolito di fatto il fondo patrimoniale).

Se il condominio mi pignora la casa cosa posso fare?

Il pignoramento immobiliare è una procedura lunga e costosa; neanche al creditore piace intraprenderla. Sicché, mentre si svolgono le aste, nulla vieta al debitore di tentare un accordo con il condominio, proporre un pagamento a “saldo e stralcio” ed estinguere l’esecuzione forzata. Una trattativa del genere può essere intrapresa anche senza avvocato.



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13 Commenti

  1. Mi interesserebbe sapere: se un condòmino è creditore di somme, può arbitrariamente e senza fare richiesta all’amministratore, non pagare nulla fino all’azzeramento del credito stesso?
    Grazie

  2. buon giorno mi rivolgo a chi di competernza per il quisito di seguito indicato:
    ogni anno nel mese di luglio viene effettuata la solita assemblea di condominio, a luglio 2018 in sede di assemblea presso gli uffici dell’amministratore e’ stato deciso, di conseguenza verbalizzato e controfirmato da tutti i condomini di effettuare un lavoro di ripristino e tinteggiatura di un muretto perimetrale più la tinteggiatura di 2 cancelli in ferro e per ultimo prendere in considerazione l’eventuale altro muretto di supporto al una ringhiera perchè cominchia a sgretolarsi. Interpellato l’amministratore. Verso il mese di giugno 2019 telefonavo all’amministratore per chiedere notizie sui lavori da effettuare, il talemi aggrediva rispondendomi con un tono molto alterato e cioè che nulla lo trattiene ad amministrare il complesso, non ci sono soldi e non si effettua nessun lavoro premetto che il condominio paga regolarmente tutte le spese verbalizzate e non risultano debiti di alcun tipo.
    Segnalo che i lavori di ripristino li ho effettuati io personalmente spendendo circa 60 euro tra rasante , fissativo e pittura impiegando 2 giorni di lavoro.
    il mio recapito per un consiglio o comportamento futuro è il geguente: pippoetmaria@libero.it
    grazie e buona giornata
    giuseppe

  3. vorrei sapere se l’amministratore non risponde mai alle lamentele e le telefonate quando c’e qualche problema del condominio ma chiede solo soldi sia per spese ordinarie che straordinarie e che quando deve fare l’assemblea avvisa solo alcuni e approva tutto quello che vuole anzi mette tutti gli altri condomini contro .facendo dispetti ma chiede solo soldi senza mandare nessun resoconto ,praticamente come se non esistesse solo per avere soldi vorrei sapere come posso comportarmi grazie

    1. Antonia leggi i nostri articoli:
      -Obblighi e responsabilità dell’amministratore di condominio https://www.laleggepertutti.it/232118_obblighi-e-responsabilita-dellamministratore-di-condominio
      -Cattiva condotta dell’amministratore condominiale https://www.laleggepertutti.it/291416_cattiva-condotta-dellamministratore-condominiale
      -Responsabilità amministratore condominio e risarcimento danni https://www.laleggepertutti.it/291022_responsabilita-amministratore-condominio-e-risarcimento-danni
      -Cattiva gestione condominio: l’amministratore deve risarcire? https://www.laleggepertutti.it/289019_cattiva-gestione-condominio-lamministratore-deve-risarcire
      -Amministratore condominio: inadempimenti e revoca giudiziale https://www.laleggepertutti.it/295926_amministratore-condominio-inadempimenti-e-revoca-giudiziale
      -Come l’amministratore deve convocare l’assemblea di condominio https://www.laleggepertutti.it/88042_come-lamministratore-deve-convocare-lassemblea-di-condominio
      -Obblighi amministratore condominio: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/277545_obblighi-amministratore-condominio-ultime-sentenze

  4. La legge prevede delle regole ferree e spesso draconiane in quanto non può tenere conto di casi specifici!
    Credo che un Amministratore pur di fronte alla complessità della gestione di un Condominio e della ovvia necessità di far fronte alle spese correnti debba anche prevedere nel Bilancio un fondo di solidarietà a favore di chi si trova momentaneamente in gravi difficoltà finanziarie! Questo fondo naturalmente non va inteso come un sussidio a perdere e non per chi si sia recidivo! Il condominio secondo me non deve essere paragonato ad una tassa!!

  5. Da molti anni ma tacciol ns Amministratore classifica lavori e/o interventi ordinari come se fossero “straordinari”. Prevede nel bilancio lavori “straordinari. E’ stato licenziato dalla società presso cui lavorava e lo stesso Presidente lo ha denunciato in Tribunale. Personalmente ho scritto una lettera alla Procura della Repubblica ma continua a fare i suoi comodi.
    Personalmente pago quasi ma mille euro di acqua fredda.
    Potrei continuare … Ottiene sempre la maggioranza per amministrare. Cosa fare per mandarlo VIA.

  6. salve,vivo in un condominio di trenta famiglie con riscaldamento centralizzato a gasolio e le quote mensili sono comprensive di tutte le spese comuni. da due anni un condomino che detiene 250/1000 non paga le quote dovute per cui pregiudica enormemente l’amministrazione. L’importo annuo di tutta la amministrazione è di circa 52.000 euro e il dedito del condomino moroso ammonta a più di 40.000 euro che non riusciamo a recuperare nonostante decreto ingiuntivo( impugnato) ed altre ingiunzioni: la domanda è: visto le lungaggini del tribunale e tanti altri pretesti addotti dal moroso e la mancanza di fondi necessari per gestire le spese e soprattutto l’approviggionamento del carburante possono i condomini virtuosi denunciare penalmente il moroso per danni provocati alla salute per la mancanza di riscaldamento? grazie

  7. Io possiedo un posto auto coperto in una palazzina. Da anni non solo non ricevo piu alcun avviso di pagamento delle quote ( pagavo circa100 euro all’anno) ma non ricevo nemmeno alcun altra comunicazione ne convocazioni per partecipare alle assemblee. Diversi anni fa mi ero preoccupato spontaneamente io di rintracciare l’amministratore e mettermi in regola. Poi pero, considerato che continuavo ad essere totalmente ignorato non mi sono piu preoccupato non sapendo piu nemmeno chi sia lamministratore attuale. Vorrei un suggerimento su come comportarmi e, nel caso, vorrei sapere se e dopo quanti anni le spese condominiali arretrate vanno in prescrizione ( in sostanza se dovessi pagare fino a che anno arretrato dovrei arrivare). Ringrazio anticipatamente e porgo distinti saluti, Andrea

    1. Ti suggeriamo la lettura dei seguenti articoli:
      -Obblighi amministratore condominiale https://www.laleggepertutti.it/287333_obblighi-amministratore-condominiale
      -Recupero crediti condominiali: poteri dell’amministratore https://www.laleggepertutti.it/280249_recupero-crediti-condominiali-poteri-dellamministratore
      -Amministratore di condominio: cosa e come deve comunicare? https://www.laleggepertutti.it/258992_amministratore-di-condominio-cosa-e-come-deve-comunicare

  8. Buongiorno, tutto interessante, ma l’amministratrice non presenta un rendiconto da almeno 8-9 ANNI.
    Si è fatta rinominare e continua a non presentare rendiconti con il beneplacito di coloro che non pagano.
    Come si può agire per evitare grossi problemi finanziari e legali?
    Grazie

  9. Il tribunale di Roma ha emesso sentenza confisca di appartamento nei confronti di un condomino (irreperibile in tutto il territorio nazionale) e invia il provvedimento alla Agenzia delle Entrate.
    Il ns condominio per mancati pagamenti di circa 9.000,00 Euro ha proceduto,nei modi di legge ad effettuare il pignoramento.( N.B. il citato appartamento era stato affittato da tempo dall’allora congiunto a cui paga l’affitto-tanto che l’amm.re aveva richiesto i pagamentidi condomio ).
    Come fare per procedere alla venditadel citato appartamento. ?

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