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Affitto maggiore rispetto al contratto: è valido l’accordo verbale?

28 Ott 2018


Affitto maggiore rispetto al contratto: è valido l’accordo verbale?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 Ott 2018



Canone di locazione concordato a voce e in nero: l’affittuario ha diritto alla restituzione entro sei mesi.

Quando hai firmato il contratto di affitto, il padrone di casa ti ha chiesto di pagare una parte del canone in contanti e l’altra con bonifico. Questo perché la scrittura privata, registrata all’Agenzia delle Entrate, indica un prezzo inferiore rispetto a quello concordato a voce. «Per pagare meno tasse» ti ha spiegato il locatore, giustificandosi col fatto che, se avesse dovuto regolarizzare tutto l’importo, avrebbe dovuto chiederti di più. Insomma, a sentire lui, la sua evasione fiscale è solo un modo per farti un piacere. Che filantropo! A te questo non sta affatto bene e decidi, dopo un iniziale periodo di accondiscendenza, di non pagare più il surplus. La sua reazione non si fa attendere: inizialmente si presenta alla porta per reclamare il dovuto, poi ti telefona più volte. Arriva persino a scriverti una lettera in cui ti chiede di rispettare gli impegni assunti. Ma qui sta il punto: su questo, non c’è nulla di scritto. Così ti chiedi se è valido l’accordo verbale di un affitto maggiore rispetto al contratto. La questione è stata già affrontata dalla Cassazione e, in merito, ho delle buone notizie da darti: non solo non sei tenuto a pagare nulla di più di quanto riportato sul contratto, ma puoi anche chiedere – entro determinati termini di scadenza – la restituzione delle somme maggiorate e non dovute. Ti spiegherò, qui di seguito, quali sono i tuoi diritti e come farli valere.

Contratto d’affitto: il canone va registrato

Il contratto d’affitto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Senza la registrazione è inesistente. È ammessa la registrazione tardiva che sana la nullità anche per il passato (ossia con effetto retroattivo).

Se il contratto non viene registrato e, pertanto, resta in “nero”, l’inquilino non è tenuto a pagare i canoni di affitto così come può chiedere indietro quelli già corrisposti. Nello stesso tempo il padrone di casa, non avendo un valido contratto tra le mani, non può neanche agire in tribunale contro l’affittuario moroso e ottenere, nei suoi confronti, un decreto ingiuntivo.

Il canone concordato a voce è valido?

Solo il canone denunciato all’Agenzia delle Entrate, perché indicato nel contratto di affitto, è valido e vincolante. Il che significa che l’eventuale accordo verbale per un aumento del canone di locazione abitativa è nullo anche se il conduttore sia stato perfettamente cosciente della circostanza e abbia accettato spontaneamente l’aumento. A prevederlo è sia la legge [1] quanto la giurisprudenza della Cassazione. Secondo i giudici è nullo ogni accordo volto a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Non conta il momento in cui tale accordo sia stato raggiunto: esso è nullo tanto nell’ipotesi in cui sia contestuale alla firma della locazione quanto nell’ipotesi in cui sia successivo. Infatti la sanzione di nullità trova applicazione sia nei casi di accordo integrativo non registrato originario sull’entità del canone, sia nei casi di accordo modificativo successivo, qualora non si stipuli un nuovo contratto di locazione.

E se l’inquilino ha iniziato a pagare il canone di affitto concordato a voce?

Non conta neanche il fatto che, in un primo momento, l’inquilino abbia iniziato a pagare il canone pattuito a voce: esso è ugualmente nullo. Il versamento delle pregresse mensilità non può infatti sanare un accordo illecito. Non è neanche una tacita ammissione di responsabilità e, sulla base di tali pregressi pagamento, il padrone di casa non può pretendere quelli futuri. Anzi, per come avremo a breve modo di vedere, i pagamenti già effettuati dei canoni concordati verbalmente vanno restituiti.

L’inquilino è responsabile se il fisco viene a sapere dei canoni maggiorati?

Per i canoni maggiorati, corrisposti sulla base di un semplice accordo verbale, l’inquilino non è responsabile. Chi ne risponde è solo il locatore che rischia un accertamento per evasione fiscale.

Canone affitto a voce: quali conseguenze?

Il canone di affitto non indicato nel contratto si considera “in nero” ed è pertanto soggetto alla sanzione della nullità al pari dell’affitto non registrato. La conseguenza, sul piano pratico, è dirompente: l’inquilino non è tenuto a pagarlo e il padrone di casa non ha strumenti per costringerlo a fare diversamente. Se anche agisse in tribunale contro di lui, non avendo un pezzo di carta valido, non potrebbe mai ottenere un decreto ingiuntivo o, peggio, sfrattarlo.

Al contrario, se l’inquilino ha pagato qualche canone maggiorato ha diritto a chiederne la restituzione in quanto il versamento è avvenuto sulla base di un accordo ritenuto inesistente dalla legge [2]. Legge secondo cui i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

Secondo la Cassazione, nessun rilievo può assumere una eventuale successiva registrazione di un patto per un canone maggiore rispetto quello registrato: tale patto risulta infatti insanabilmente nullo per contrarietà a norma di legge e quindi la nullità non è “rimediabile”.

Come fa l’inquilino a ottenere la restituzione delle maggiorazioni sul canone già versate?

L’inquilino può agire in tribunale dimostrando di aver pagato dei canoni superiori rispetto a quelli indicati nel contratto. A tal fine dovrà comunque fornire una prova. Se non è un bonifico bancario dovrà per forza essere una quietanza informale rilasciata dal locatore.

Qual è il termine entro cui il conduttore può agire per recuperare le somme pagate in più rispetto al dovuto?

L’inquilino deve agire contro il padrone di casa entro sei mesi per la restituzione del canone pagato in più rispetto a quanto pattuito. Ciò consente al conduttore il recupero di tutto quanto indebitamente è stato da lui corrisposto fino al momento del rilascio dell’immobile locato, con la conseguente inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione.

I sei mesi decorrono dalla riconsegna dell’immobile e non dalla cessazione dell’affitto.

La facoltà, protratta fino alla riconsegna effettiva dell’immobile, consente al conduttore di far valere il proprio diritto senza la remora di subire azioni di ritorsione da parte del locatore. Il riferimento alla “riconsegna”, come momento da cui decorre il termine di decadenza di sei mesi non deve intendersi in senso letterale ma sostanziale; ciò comporta il venir meno, con la cessazione della detenzione dell’immobile, della remora che può limitare l’azione del conduttore.

note

[1] Legge 431 del 1998, art. 13, co 1.

[2] Legge 311 del 2004 (legge finanziaria per il 2005) art. 1, co. 346.


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