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Donazione casa ai figli: come funziona, quanto costa

28 ottobre 2018


Donazione casa ai figli: come funziona, quanto costa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 ottobre 2018



Lo schema della donazione diretta e indiretta: si può intestare casa a un figlio minorenne senza bisogno di andare dal notaio due volte.

Quando si muore tutti i beni, compresi gli immobili, passano agli eredi. C’è chi anticipa questo passaggio di proprietà già in vita e decide di fare una donazione della casa ai figli. Le ragioni possono essere svariate: ad esempio garantire al figlio che sta per sposarsi un tetto sotto cui far vivere la propria famiglia; sottrarre ai propri creditori un cespite di valore elevato per evitare il rischio di un pignoramento; non pagare troppe tasse sulla seconda casa; anticipare la divisione dei propri beni tra i figli in modo che questi, all’apertura della successione, non abbiano a litigarsi. Insomma, donare casa ai figli è una delle operazioni più frequenti che la pratica conosca. Ma come ogni passaggio di proprietà, bisogna stare ben attenti alle modalità di attuazione: anche una piccola differenza può infatti comportare un carico fiscale particolarmente elevato. E non solo: ci sono anche i costi notarili da considerare e, se il figlio è minorenne, l’autorizzazione del giudice tutelare.

In questo articolo risponderemo ad alcuni dei dubbi più frequenti sull’argomento e cercheremo di spiegarti come funziona e quanto costa la donazione della casa ai figli. Procediamo con ordine e partiamo quindi dal tipo di contratto che si può prescegliere.

Come donare casa a un figlio?

Si può donare a un figlio una casa che già si ha o una casa che si intende acquistare.  C’è una grossa differenza tra le due ipotesi: nel primo caso si realizza una donazione diretta, mentre nel secondo una donazione indiretta. Come scopriremo a breve, se si intende donare una casa già acquistata, gli atti notarili diventano due: il primo con cui si acquista il bene e il secondo con cui lo si dona. Invece, se si intende comprare una casa pagando il venditore ma intestando il bene al figlio, l’atto notarile è uno solo: quello di compravendita; non c’è infatti bisogno anche della donazione. Vediamo più nel dettaglio queste due ipotesi.

Donare al figlio una casa che si ha già (donazione diretta)

Nel primo caso si compie una donazione (cosiddetta donazione diretta): bisogna andare dal notaio con due testimoni (di solito messi a disposizione dallo stesso studio notarile) e fare il passaggio di proprietà. Se il figlio ha meno di 18 anni è necessario presentare prima un’istanza al giudice tutelare con cui si chiede l’autorizzazione: è una procedura veloce, che non richiede più di due o tre mesi, e di cui spesso si occupa lo stesso notaio prima di procedere al rogito. 

Chi vuol donare al figlio una casa di sua proprietà deve stare attento a un aspetto fiscale: se, a suo tempo, ha acquistato l’immobile con il bonus prima casa non può donare prima di cinque anni da tale rogito; diversamente l’Agenzia delle Entrate gli chiederà il versamento delle imposte risparmiate al momento dell’acquisto (che spesso ammontano a diverse migliaia di euro).

Sotto l’aspetto fiscale, il passaggio di proprietà a un figlio sconta l’imposta sulle donazioni, ma solo se l’immobile vale più di 1 milione di euro. In tal caso, la tassa è del 4% che si applica solo sul valore catastale eccedente il milione. Ad esempio se la casa vale solo 900 euro non si paga l’imposta, ma se vale 1.100.000 euro, l’imposta è del 4% su 100.000 euro.

C’è poi da pagare l’imposta ipotecaria che è pari al 2% del valore catastale dell’immobile. Se però si tratta di “prima casa” per il figlio, l’imposta è di 50 euro se si compra da privato e di 200 euro se si compra da una società.

Se da pagare l’imposta catastale che è pari all’1% del valore catastale dell’immobile. Se però si tratta di “prima casa” per il figlio, l’imposta è di 50 euro se si compra da privato e di 200 euro se si compra da una società.

C’è infine l’imposta di registro, pari a 200 euro, ma solo se la casa supera 1 milione di euro di valore.

Non dimenticare che devi pagare il costo del notaio.

Donare al figlio una casa da comprare (donazione indiretta)

Il genitore potrebbe non possedere la casa da donare al figlio ma tuttavia intende acquistarla e fare, in un’unica soluzione, il passaggio di proprietà. In tal caso si realizza una donazione indiretta: indiretta perché, seppur il contratto che viene concluso è quello di compravendita, esso realizza indirettamente lo scopo di una donazione.

Due sono le modalità con cui operare. La prima è pagare il prezzo direttamente al venditore e imporre a quest’ultimo di vendere al figlio. C’è un solo atto da sottoscrivere che è quello di compravendita con le imposte tipiche di tale contratto. Non c’è bisogno anche dell’atto di donazione che è solo un effetto indiretto di tale schema. Non si pagano neanche le imposte sulla donazione (a tal fine però bisogna indicare nel rogito che il denaro con cui viene acquistato il bene proviene dal conto del padre).

Le imposte che si versano, oltre ovviamente, al costo del notaio sono quelle dell’atto di vendita. 

Se si tratta della prima casa per il figlio si paga l’Iva al 4% se si compra da una ditta; se si compra da privato l’imposta di registro è del 2%. Oltre a ciò ci sono le imposte ipotecarie, catastali e di registro nella misura di 200 euro ciascuno.

Se non si tratta della prima casa per il figlio, l’Iva è al 10% (22% se la casa è di lusso) sempre che si acquisti da una ditta; altrimenti si sconta l’imposta di registro al 9%. Oltre a ciò ci sono l’imposta ipotecaria del 25 del valore catastale dell’immobile e l’imposta catastale dell’1% del valore catastale dell’immobile.

C’è un secondo modo per realizzare la donazione indiretta: versare i soldi sul conto del figlio affinché sia questi a pagare il venditore. Anche qui il bonifico non richiede un atto di donazione e non bisogna quindi andare dal notaio se non per l’atto d’acquisto vero e proprio (per il quale valgono le regole fiscali appena descritte).

Anche nella donazione indiretta è necessario prima chiedere l’autorizzazione al giudice tutelare con l’istanza da depositare in tribunale (di solito se ne occupa lo studio notarile).

Differenza tra donazione diretta e indiretta

Se il padre non è già titolare della casa da donare non v’è ragione per fare il doppio passaggio di proprietà (acquisto della casa e successiva donazione) in quanto implica due atti notarili (l’acquisto prima, la donazione dopo), ma può ricorrere alla donazione indiretta che richiede solo l’atto di acquisto (anche il bonifico bancario sul conto del figlio non richiede un atto di donazione).

Come chiarito dalla Cassazione in questi giorni [1], per la donazione indiretta non c’è bisogno dell’atto scritto. Può quindi avvenire oralmente. Non richiede inoltre di testimoni e di atto notarile. Può insomma avvenire informalmente.

Svantaggi di donare la casa al figlio

La donazione è irrevocabile: salvo sopravvengano altri figli o di indegnità del donatario non si può più tornare indietro. 

Per il figlio sarà più difficile rivendere l’immobile avuto in donazione. Difatti, un atto donato è soggetto alla possibile impugnazione da parte degli eredi eventualmente pregiudicati nelle loro quote di legittima; tale azione può essere esercitata entro 10 anni e può andare a colpire anche eventuali acquirenti del bene. Ecco perché difficilmente la banca finanzia l’acquisto di una casa proveniente da una donazione a meno che non ci sia la rinuncia degli altri eredi all’azione di lesione di legittima. 

In ultimo, se il donante ha dei debiti, i creditori possono aggredire la donazione entro cinque anni con la cosiddetta azione revocatoria. Anzi, se trascrivono l’atto di pignoramento immobiliare entro un anno dal rogito della donazione possono pignorare la casa senza neanche bisogno della revocatoria. Per revocare la donazione, il creditore deve dimostrare però che il donante, all’esito del passaggio di proprietà, è rimasto privo di beni aggregabili per coprire il debito.

note

[1] Cass. sent. n. 27050/2018 del 25.10.2018.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 25 maggio – 25 ottobre 2018, n. 27050

Presidente Matera – Relatore Fortunato

Fatti di causa

C.M. ha evocato in giudizio S.A. e R. , esponendo che con rogito del 21.7.1988, aveva acquistato, in comunione con la moglie Co.On. , l’usufrutto sull’immobile sito in (omissis) , attribuendo la nuda proprietà ai convenuti, all’epoca minorenni, e rilasciando contestuale quietanza in favore del venditore per l’importo di Euro 50.000.000, con esplicito richiamo del provvedimento del giudice tutelare che aveva autorizzato i minori ad effettuare l’acquisto con denaro proprio. Ha dedotto che, dopo il decesso della moglie e dopo aver contratto un nuovo matrimonio, era stato oggetto di continui insulti, offese e maltrattamenti da parte dei donatari, finalizzati allo scopo di ottenere il libero godimento dell’immobile.

Ha chiesto di revocare la donazione per ingratitudine dei beneficiari. Il Tribunale, qualificata la vendita come donazione indiretta, ha accolto la domanda ma, su appello degli attuali resistenti, la sentenza è stata integralmente riformata dalla Corte distrettuale. La sentenza impugnata ha ritenuto che non fosse stata data la prova scritta della donazione indiretta dell’immobile e del versamento da parte del C. della quota di prezzo gravante sui minori, asserendo, inoltre, che le tesi formulate dal presunto donante erano smentite dal contenuto del rogito di vendita e dal provvedimento del giudice tutelare che aveva autorizzato i minori ad impiegare denaro proprio per l’acquisto dell’immobile.

Per la cassazione di questa sentenza C.M. ha proposto ricorso per cassazione in tre motivi.

S.A. e R. hanno svolto difese orali nel corso della discussione in pubblica udienza, previo deposito della procura per scrittura privata con autentica notarile del 10.9.2015.

Ragioni della decisione

1. Il primo motivo censura la violazione degli artt. 1362, 1636, 1364, 1366 e 1371 c.c., in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c., per aver la sentenza escluso che il contratto di acquisto dell’immobile fosse volto ad un’attribuzione patrimoniale a titolo di liberalità attuata mediante un negozio indiretto, travisando la reale volontà delle parti e dando rilievo al solo dato letterale del rogito, senza tener conto del comportamento successivo dei contraenti e del versamento integrale del prezzo da parte del ricorrente.

Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 2821, 2722, 2726, 2729 c.c., in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c., lamentando che la decisione abbia ritenuto necessaria la prova documentale della donazione indiretta, non distinguendola dal negozio simulato, giungendo erroneamente a disattendere le deposizioni testimoniali.

Il terzo motivo censura la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 166 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c., per aver la sentenza omesso di considerare che il pagamento dell’intero prezzo da parte del C. non era stato espressamente contestato e non era quindi bisognevole di prova.

2. I tre motivi, che possono essere esaminati congiuntamente, sono fondati.

La sentenza impugnata ha erroneamente asserito che “la tesi del ricorrente secondo cui il contratto di compravendita andava inquadrato nell’ambito del paradigma della donazione indiretta, non aveva trovato nel corso dell’istruttoria espletata in primo grado, alcun riscontro probatorio, che in virtù del requisito della forma scritta non poteva che essere documentale” ed ha altresì affermato che “sotto tale riguardo l’appellato – gravato dell’onere della prova del pagamento del prezzo di vendita con i risparmi propri e della moglie Ornella, zia materna degli odierni appellanti – non ha fornito alcuna prova, non potendo di certo valere la deposizione del teste D.G. , che ha riferito di aver ascoltato le parole di gratitudine espresse dalla madre degli S. per l’asserita donazione effettuata dagli zii”.

La Corte territoriale è in tal modo incorsa nell’errore di ritenere indispensabile la forma scritta per la conclusione e la prova della donazione indiretta, in contrasto con il principio secondo cui per la validità delle donazioni indirette, cioè di quelle liberalità realizzate ponendo in essere un negozio tipico diverso da quello previsto dall’art. 782 cod. civ., è sufficiente l’osservanza delle forme prescritte per il negozio tipico utilizzato per realizzare lo scopo di liberalità, dato che l’art. 809 cod. civ., nello stabilire le norme sulle donazioni applicabili agli altri atti di liberalità realizzati con negozi diversi da quelli previsti dall’art. 769 cod. civ., non richiama l’art. 782 cod. civ., che prescrive l’atto pubblico per la donazione (Cass. s.u., 18725/2018; Cass. 3819/2015; Cass. 4197/2013; Cass. 5333/2004).

In tali fattispecie, l’attribuzione gratuita viene attuata, quale effetto indiretto, con il negozio oneroso, che corrisponde alla reale intenzione delle parti ed alla quale, pertanto, non si applicano i limiti alla prova testimoniale – in materia di contratti e simulazione – che valgono, invece, per il negozio tipico utilizzato per realizzare tale scopo (Cass. 1986/2016; Cass. 4015/2004; Cass. 503/2002).

Nessun decisivo elemento contrario poteva, inoltre, trarsi dal fatto che “la ricostruzione offerta dal ricorrente non trovava rispondenza nel testo contrattuale”, dato che la vendita era diretta ad attuare il trasferimento dell’immobile in favore dei beneficiari e non anche a realizzare direttamente l’intento donativo.

Il ricorso è, perciò, accolto e la sentenza è cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, che pronuncerà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, che pronuncerà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.


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