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Dopo quanto tempo posso vendere una casa donata?

29 ottobre 2018


Dopo quanto tempo posso vendere una casa donata?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 ottobre 2018



Contestazioni fiscali e da parte degli eredi: dopo quanto tempo si può cedere un immobile avuto in regalo per non avere problemi sia con l’Agenzia delle Entrate che con i legittimari.

La casa dove attualmente vivi ti è stata regalata da tuo padre. Il passaggio di proprietà, avvenuto ovviamente davanti a un notaio, è stato firmato circa sei anni fa. Oggi ti chiedi se puoi venderla. Ti è stato detto infatti che potrebbero esserci problemi sia sotto un profilo fiscale che per quanto riguarda l’eredità. In particolare, per quanto attiene al primo aspetto, le norme sulle agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa (cosiddetto “bonus prima casa”) impongono di non cedere l’immobile prima di un certo periodo da quando questo è stato comprato; sotto il secondo aspetto invece potrebbero porsi dei problemi con gli altri eredi i quali, alla morte di tuo padre, potrebbero ritenere di non aver ricevuto a sufficienza per soddisfare quelle che la legge chiama “quote di legittima”; le loro eventuali contestazioni potrebbero ripercuotersi su un eventuale compratore. Alla luce di queste problematiche legali ti chiedi: dopo quanto tempo posso vendere una casa donata?

Qui di seguito ti forniremo i chiarimenti di cui hai bisogno. Ti spiegheremo tutte le difficoltà e i problemi di ordine legale che si possono incontrare nel momento in cui si cede un immobile ricevuto in donazione. Le possibili contestazioni, come abbiamo appena anticipato, possono essere sollevate da tre diversi soggetti: dall’Agenzia delle Entrate, da una eventuale banca chiamata a finanziare l’atto di acquisto e dagli eredi legittimari, ossia gli altri familiari del padre donante (ovviamente lo stesso discorso può essere fatto anche se la donazione proviene dalla madre). Ma procediamo con ordine.

Perché il fisco può contestare la vendita della casa donata?

Quando si riceve una casa, sia che l’atto di provenienza sia una compravendita che una donazione, bisogna pagare le tasse. Le imposte sono talmente elevate che spesso costituiscono un disincentivo. Così la legge, per venire incontro alle esigenze abitative dei cittadini, ha previsto il cosiddetto bonus prima casa. Di cosa si tratta? È un’agevolazione fiscale studiata a favore di chi, non avendo altri immobili di proprietà nello stesso Comune e altre abitazioni anch’esse già acquistate con lo stesso bonus, intende destinare quello nuovo a propria residenza (leggi tutto su Agevolazione fiscale prima casa). Chi usufruisce di questo beneficio versa l’Iva al 4% (anziché al 10%) se compra da una ditta oppure versa l’imposta di registro al 2% (anziché al 9%) se compra da un privato. In più le imposte ipotecarie e catastali sono in misura fissa (200 euro l’una se si compra da ditta; 50 euro l’una se si compra da privato). Lo sconto, insomma, è evidente.

Per evitare speculazioni, la normativa stabilisce che chi ha comprato o ha ricevuto in donazione una casa avvalendosi del bonus prima casa non può cedere l’immobile (ossia, a sua volta, venderlo o donarlo) prima di cinque anni dal rogito. In caso contrario, bisogna versare le imposte non pagate all’erario all’atto del passaggio di proprietà. Approfondiamo questi aspetti e cerchiamo di capire, sotto un aspetto fiscale, dopo quanto tempo si può vendere una casa donata.

Dopo quanto tempo si può vendere una casa donata per non perdere l’agevolazione fiscale?

Come abbiamo anticipato, chi ha ricevuto in donazione un immobile usufruendo del cosiddetto bonus prima casa non può rivenderla prima di cinque anni dall’atto di donazione stesso. Se, invece, al momento del passaggio di proprietà non si è usufruito delle relative agevolazioni fiscali si può vendere in qualsiasi momento senza problemi di carattere fiscale (è il caso di chi non possedeva, al momento del rogito, i relativi requisiti avendo un’altra casa di proprietà nello stesso Comune e/o un’altra abitazione per la quale era stato usato il bonus).

Che succede se vendi la casa prima di cinque anni? Dovrai pagare allo Stato l’Iva o l’imposta di registro, nonché le imposte catastali e ipotecarie che, al momento della donazione, ti erano state scontate. Oltre ad esse ci sono anche le sanzioni.

Puoi ridurre le sanzioni presentando apposita istanza all’Agenzia delle Entrate con cui richiedi il ricalcolo dell’imposta dovuta, non avendo più i requisiti per ottenere il bonus; l’ufficio provvede a notificare apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data della stipula dell’atto di acquisto senza irrogare le sanzioni. In alternativa, entro il termine di un anno, si può chiedere il ravvedimento operoso sulle sanzioni.

Perché gli eredi possono contestare la vendita della casa donata?

Veniamo ora al secondo problema di chi vende una casa donata. Tutte le donazioni effettuate da una persona in vita possono essere rimesse in discussione dai suoi eredi se questi, alla sua morte, ritengono di aver ricevuto di meno di quanto riserva loro la legge (la cosiddetta “quota di legittima”). Tali eredi possono essere solo il coniuge e i figli (o, in loro assenza, i genitori). Il problema non si pone quindi se il donante non ha altri figli ed è vedovo; né si pone se tali familiari sono comunque garantiti da un ampio patrimonio del donante o, comunque, se quest’ultimo ha riservato loro le “quote di legittima”. Leggi l’approfondimento Quanto si è obbligati a lasciare ai parenti per legge?

La questione legale può essere sollevata entro 10 anni dalla morte del padre: con un’azione in tribunale, figli e coniuge possono contestare al donatario di aver ricevuto più di loro e rimettere in gioco la divisione ereditaria al netto delle donazioni effettuate in vita dal padre.

Se il donatario ha venduto la casa, l’immobile può essere riacquisito dagli eredi entro 20 anni dalla donazione. Questa spada di Damocle porta le banche a concedere con molta difficoltà e riluttanza un mutuo per l’acquisto di una casa il cui venditore l’ha ricevuta in donazione; l’istituto di credito infatti, non conoscendo le questioni interne alla famiglia, teme che l’immobile possa un giorno essere chiesto in restituzione dai legittimari così privandolo della propria garanzia. Per risolvere il problema, la banca finanzia l’acquisto di case ricevute in donazione solo dietro atto scritto di rinuncia degli eredi a ogni possibile contestazione della donazione stessa.

Dopo quanto tempo si può vendere una casa donata senza subire contestazioni dagli eredi?

Per escludere ogni possibile contestazione da parte degli eredi, si può vendere la casa ricevuta in donazione dopo 10 anni dalla morte del padre o dopo 20 anni dalla donazione.


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