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Rendere abitabile il sottotetto: cosa serve?

29 Ottobre 2018


Rendere abitabile il sottotetto: cosa serve?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 Ottobre 2018



Categoria catastale, cambio destinazione d’uso e permesso del Comune: tutto ciò che serve per poter trasformare un sottotetto in una mansarda.

Quando hai acquistato casa ti è stato venduto anche il sottotetto. L’iniziale intenzione del costruttore era quella di destinare tale spazio a soffitta e ripostiglio. Fino ad oggi, perciò, lo hai usato come luogo ove stendere i panni, conservare le cianfrusaglie, i mobili e gli elettrodomestici che non utilizzi più, le vecchie valige piene di ricordi. Ora però hai bisogno di una ulteriore stanza e hai deciso di ricavarla proprio da lì: trasformerai il sottotetto in una piccola mansarda dotata di un posto letto, un angolo cottura e un bagno. In tutto sono pochi metri quadrati, ma funzionali per diventare un perfetto monolocale per un single o una coppia appena sposata. Magari un giorno potresti decidere di trasformarlo in un bed and breakfast. Ti chiedi, a questo punto cosa serve per rendere abitabile il sottotetto. Il tuo problema sono chiaramente le autorizzazioni amministrative e le eventuali contestazioni che potrebbe sollevare il tuo condominio. Poiché non intendi avere problemi né con il Comune, né con i tuoi vicini di casa e intendi fare tutto a norma, vuoi sapere cosa prevede la legge a riguardo.

Di tanto parleremo nel seguente articolo. Ti illustreremo cioè regole, rischi e conseguenze di quando la soffitta diventa abitabile.

Come cambiare destinazione d’uso da soffitta a uso abitativo

Per variare la destinazione d’uso da soffitta-lavatoio-stenditoio ad un uso residenziale ed effettuare i lavori con gli allacci del gas, dell’acqua e delle fogne servono le autorizzazioni amministrative. Bisogna cioè chiedere al Comune il permesso di costruire. In difetto, bisogna demolire le opere compiute abusivamente e si è costretti a ripristinare lo stato iniziale del sottotetto. Scatta peraltro il reato di abuso edilizio con tutte le conseguenze penali che ciò implica, prima tra tutte l’ordine di demolizione dei lavori eseguiti.

A chiarire cosa serve per rendere abitabile la soffitta è una recente sentenza del Tar Lazio [1].

Nel caso posto all’attenzione dei giudici amministrativi, il proprietario di una soffitta aveva deciso di destinare tale spazio a mansarda, rendendola abitabile. A tal fine aveva avviato una serie di opere accessorie finalizzate a rendere gli ambienti abitabili e fruibili a tutti gli effetti: installazione di termosifoni, impianto gas, impianto elettrico, prese tv e telefono, realizzazione di un bagno con doccia e un vano caldaia esterno. Tuttavia l’originario permesso di costruire relativo a tale spazio parlava di locale destinato a soffitta, lavatoio e stenditoio. La trasformazione in un vero e proprio appartamento dotato di cucina, soggiorno, bagno e camera da letto è stata ritenuta quindi un vero e proprio abuso edilizio.

In sostanza, per rendere abitabile il sottotetto serve non solo la pratica con la richiesta di variazione d’uso presentata al Comune, né è sufficiente una semplice denuncia di inizio lavoro o una Scia, ma è necessario il cosiddetto “titolo edilizio” ossia il permesso di costruire che va presentato anch’esso all’ufficio tecnico del Comune.

Il Tar sottolinea che già solo la realizzazione di impianti tecnologici e sanitari porta con sé un cambio di destinazione d’uso e, così come previsto dalla legge [2], in ragione di ciò si configura una fattispecie di ristrutturazione edilizia.

Nel trasformare un sottotetto-soffitta in una mansarda abitabile si realizza un organismo edilizio completamente diverso dal precedente; pertanto occorre il previo rilascio, da parte del Comune, del permesso di costruire e – ovviamente – il pagamento del contributo di costruzione dovuto per la diversa destinazione.

Il Testo Unico sull’edilizia [3] subordina al permesso di costruire tutti gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia; tali si intendono tutti «gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli».

Risultato: la trasformazione di una soffitta (destinata a lavatoio e stenditoio, in questo caso), che originariamente presenta le caratteristiche di un vano accessorio o di pertinenza (come può essere un’autorimessa, una cantina, un locale di servizio) e pertanto non assimilabile, dallo strumento urbanistico vigente, a superficie residenziale all’atto del rilascio dell’originario PdC, in un locale abitabile, si configura come ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria e richiede la licenza edilizia. In caso contrario bisogna demolire tutte le opere abusive.

Autorizzazioni del condominio

Dopo aver visto che per trasformare la soffitta in mansarda abitabile c’è bisogno del cambio di destinazione d’uso e del permesso di costruire, occupiamoci ora dei problemi di carattere condominiale. Se lo spazio è di proprietà di tutti c’è bisogno del consenso dell’assemblea che garantisca l’uso esclusivo. A riguardo però è necessaria l’unanimità. Secondo i giudici il sottotetto è del condominio – e quindi dei condomini – quando è accessibile direttamente dalle scale condominiali di proprietà comune ed è di fatto utilizzato o utilizzabile da tutti i proprietari degli appartamenti.

Il sottotetto si considera di proprietà condominiale salvo risulti diversamente dall’atto di provenienza (ossia vi sia un atto di acquisto che dimostri la proprietà esclusiva di uno dei condomini). In quest’ultimo caso la modifica della destinazione d’uso e la realizzazione di lavori di trasformazione in superficie abitabile non richiede il consenso dell’assemblea. Consenso che non è necessario neanche per realizzare una scala di collegamento interno tra il sottotetto e l’appartamento dell’ultimo piano. Bisogna comunque far attenzione che i lavori non possano costituire un pregiudizio per la stabilità dell’edificio. A tal fine sarà opportuno produrre in assemblea la perizia di un tecnico specializzato che tranquillizzi gli altri proprietari onde evitare possibili contenziosi.

note

[1] Tar Lazio, sent n. 9074/18 del 13.03.2018.

[2] Art. 33, del D.P.R. 380/2001 (TU edilizia) rubricato: Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità.

[3] Art. 10 TU edilizia: Interventi subordinati a Permesso di Costruire.


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1 Commento

  1. Buongiorno vorrei sottoporvi questo quesito: se il sottotetto non é dichiarato (trattasi di una piccola palazzina di 4 unità abitative) e questo sottotetto è stato diviso a metà per i due appartamenti all’ultimo piano, e l’accesso alle due metà del sottotetto è stato fatto all’interno dei relativi appartamenti.
    Essendo non dichiarato e non sapendo come chiarire la proprietà di questo sottotetto cosa dovrei fare per renderlo non più abusivo e completamente di proprietà?
    Grazie mille Mattia.

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