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Restauro balcone: a carico di chi?

29 ottobre 2018


Restauro balcone: a carico di chi?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 ottobre 2018



Ristrutturazione ringhiere, frontalini, vetrate ed elementi estetici o architettonici del balcone: il costo ricade del condominio o sul proprietario dell’appartamento?

Il balcone del tuo appartamento presenta delle vistose crepe e corrosioni, frutto dell’acqua piovana e del tempo. Occorre procedere alla ristrutturazione. Ritieni però che a dover pagare debbano essere tutti i condomini e non solo tu visto che si tratta di una questione estetica, che finisce per migliorare l’intera facciata dell’edificio. Poni la questione all’attenzione dell’assemblea ma i tuoi vicini di appartamento non ne vogliono sapere: a loro modo di vedere, solo se la ristrutturazione riguarda i balconi dell’intero edificio la spesa va posta a carico del condominio; diversamente i costi devono essere sopportati dal proprietario dell’immobile. Chi ha ragione? A carico di chi è il restauro del balcone? La questione è stata posta all’attenzione della Cassazione che, con una recente ordinanza [1], si è espressa nel modo che avremo modo di spiegare qui sotto.

A chi appartengono i balconi?

I balconi, quelli tradizionali che sporgono dalla facciata dell’edificio e costituiscono un prolungamento sospeso in aria dell’appartamento, vengono detti balconi aggettanti. Sono di proprietà del titolare dell’appartamento a cui ineriscono. Su di lui, quindi, gravano tutti i costi relativi alla manutenzione della copertura e della pavimentazione. Invece per quanto riguarda le parti del balcone che sporgono sulla facciata dell’edificio e che sono da tutti visibili come le ringhiere, le fioriere incassane nel cemento e i frontalini (ossia la parte di vernice che riveste la zona inferiore del balcone, visibile all’esterno) sono elementi di arredo e di estetica dell’edificio: per cui i relativi costi sono a carico di tutti i condomini.

Chi sostiene le spese di restauro del balcone?

Le regole che abbiamo appena elencato riguardano sia le ipotesi in cui il restauro o il rifacimento dei balconi riguardi tutto il palazzo che un singolo appartamento. Quindi se anche un solo immobile presenta dei problemi (ad esempio il vetro della ringhiera si è rotto, il frontalino è corroso o da questo sono caduti calcinacci di intonaco) allora la spesa interessa tutto il palazzo.

Secondo l’ordinanza della Cassazione in commento, il costo della restaurazione del balcone, seppur sia un bene di proprietà della corrispondente unità immobiliare, deve essere sopportato dall’intero condominio dato che la gradevolezza estetica del rivestimento esterno dell’edificio è una questione di comune interesse condominiale.

Balcone più brutto e più vecchio degli altri: chi deve restaurarlo?

Succede non di rado che, sulla facciata dello stesso edificio, alcuni balconi appaiano più segnati dal tempo rispetto ad altri. La ristrutturazione si rende necessaria non solo per ragioni estetiche ma anche di sicurezza. Se, infatti, dovesse cadere del cemento o altra materia prima in testa a un passante e questi dovesse rimanerne leso a vita, ad andarci in mezzo sarebbe il condomino. In questo non c’è da scherzare: al di là del rispetto per l’altrui vita, il risarcimento del danno da sborsare non è mai inferiore a diverse decine di migliaia di euro. E se il palazzo non è assicurato, ad andarci di mezzo saranno i singoli condomini, tenuti a risarcire – ciascuno secondo i propri millesimi – lo sfortunato viandante o, in caso di sua morte, i passanti. Qual è il risultato? Che si può perdere anche la casa per un evento del genere: il creditore potrà infatti effettuare dei pignoramenti immobiliari nei confronti dei singoli condomini che non abbiano pagato la loro quota di indennizzo. Ecco perché una polizza infortuni per i danni procurati dai balconi e dalle altre parti comuni dello stabile è sempre opportuna e consigliabile.

Detto ciò, andiamo a vedere chi deve sostenere il costo del restauro del singolo balcone: se la spesa deve cioè gravare sull’intero condominio o solamente sul proprietario dell’appartamento presentante il terrazzino usurato. Come abbiamo appena detto, quando il danno coinvolge gli elementi esterni del balcone (frontali, ringhiere, vetrate e fioriere incassate) allora a pagare devono essere tutti i condomini. Anche quelli che vivono in appartamenti senza balconi o che hanno l’affaccio su un altro lato dell’edificio.

Questo però non toglie che il balcone, essendo un prolungamento dell’unità immobiliare, è esclusivamente di proprietà del relativo condomino. Per beni comuni dell’intero condominio, i cui possibili costi di restauro sono imputabili all’intero caseggiato, s’intendono gli elementi usufruibili da tutti i condomini oltre a quelli che svolgono una funzione decorativa per il prospetto frontale dell’edificio che altresì contribuiscono a rendere il caseggiato «esteticamente gradevole». L’interesse per l’estetica dell’edificio è comune a tutti i condomini in quanto il vantaggio si risolve in un aumento del valore dell’intero stabile e, di conseguenza, dei singoli appartamenti.

note

[1] Cass. ord.n. 27083/18 del 25.10.2018.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 28 giugno – 25 ottobre 2018, n. 27083

Presidente Manna – Relatore Grasso

Fatto e diritto

Ritenuto che la Corte d’appello di Roma, con la sentenza di cui n epigrafe, rigettando l’impugnazione proposta da Lo.Al. e L.F. , confermò la sentenza di primo grado, che aveva rigettato la domanda di annullamento di delibera assembleare del Condominio (omissis) ;

che avverso la sentenza d’appello la Lo. e il L. avanzano ricorso, illustrando cinque motivi di censura;

che il Condominio resiste con controricorso;

che i ricorrenti hanno depositato memoria;

ritenuto che con il primo motivo i ricorrenti denunziano violazione degli artt. 112 e 277, cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n. 4, cod. proc. civ., assumendo che la Corte locale aveva omesso di decidere sulla eccezione con la quale si era dedotto il persistente difetto di autorizzazione assembleare per resistere nel giudizio d’appello, in quanto dopo che con ordinanza collegiale dell’8/6/2011 era stato assegnato termine al Condominio fino all’udienza del 26/9/2012, non avendo a quella udienza nulla depositato il predetto appellato, il termine, nonostante avesse natura inderogabile, era stato prorogato, d’ufficio;

considerato che la doglianza è infondata per quanto appresso:

– anche a voler seguire la narrazione della vicenda processuale offerta dai ricorrenti, fermamente avversata dal Condominio, quel che non è controverso è che all’udienza di precisazione delle conclusioni l’eccezione oggi denunziata come non decisa, venne presa in esame e rigettata dalla Corte distrettuale;

– il difetto di legittimazione processuale della persona fisica, che agisca in giudizio in rappresentanza di un ente (nella specie, per mancanza dell’autorizzazione preventiva alla proposizione dell’azione da parte dell’organo competente per statuto), può essere sanato, in qualunque stato e grado del giudizio, con efficacia retroattiva e con riferimento a tutti gli atti processuali già compiuti, per effetto della costituzione in giudizio del soggetto dotato della effettiva rappresentanza dell’ente stesso, il quale manifesti la volontà, anche tacita, di ratificare l’operato del “falsus procurator” (da ultimo, Sez. 1, n. 23274, 15/11/2016, Rv. 642413);

– in disparte, devesi soggiungere che la Corte di cassazione, allorquando sia denunciato un “error in procedendo”, è anche giudice del fatto ed ha il potere di esaminare direttamente gli atti di causa; tuttavia, non essendo il predetto vizio rilevabile “ex officio”, è necessario che la parte ricorrente indichi gli elementi individuanti e caratterizzanti il “fatto processuale” di cui richiede il riesame e, quindi, che il corrispondente motivo sia ammissibile e contenga, per il principio di autosufficienza del ricorso, tutte le precisazioni e i riferimenti necessari ad individuare la dedotta violazione processuale (Sez. 1, n. 2771, 2/2/2017, Rv. 643715), precisazioni qui largamente sommarie e contrastate dal controricorrente, il quale espone che l’udienza del 26/9/2012 venne rinviata d’ufficio al 20/11/2013, nella quale furono precisate le conclusioni;

considerato che il rigetto del primo motivo travolge anche il secondo, con il quale i ricorrenti si dolgono della violazione dell’art. 91, cod. proc. civ., sul presupposto che la controparte non era ritualmente costituita in giudizio;

ritenuto che con il terzo motivo, denunziante violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1120, 2727, 2729, cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., il ricorso deduce l’erroneità della statuizione d’appello per non avere tenuto conto del fatto che il frontalino costituisce parte del balcone ed essendo quest’ultimo, a sua volta, proiezione dell’appartamento, la riparazione del primo deve porsi a carico del singolo condomino e non del condominio, non constando una situazione di pregio architettonico da salvaguardare, tale da giustificare l’accollo collettivo della spesa;

considerato che la doglianza non merita di essere accolta, valendo quanto segue:

– costituisce principio consolidato e condiviso da questo Collegio l’affermazione secondo la quale i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ex multis, Sez. 2, n. 6624, 30/4/2012, Rv. 622451);

– perché il costo del recupero debba imputarsi al condominio non occorre che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto;

– una tale valutazione, svolta dal Giudice d’appello, il quale ha direttamente visionato i reperti fotografici, non è in questa sede sindacabile;

considerato che il quarto motivo con il quale il ricorso denunzia omesso esame di un fatto controverso e decisivo, in relazione all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ., è inammissibile:

– per la Corte d’appello la indicazione di cui al p. 4 dell’o.d.g. di cui alla convocazione assembleare “scelta della ditta per il restauro frontalini, balconi e prospetti”, correlato alla documentazione allegata “(verbali precedenti delibere, preventivi allegati all’avviso di convocazione riguardante tutti i lavori approvati) (costituiva) prova sufficientemente tranquillizzante del positivo assolvimento dell’onere di informazione dei condomini sulle questioni indicate al punto 4”;

– senza necessità di prendere in esame la censura, peraltro palesemente indirizzata a proporre una lettura alternativa dei fatti di causa, è bastevole ricordare che l’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia); ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie; in definitiva la norma in parola consente il ricorso solo in presenza di omissione della motivazione su un punto controverso e decisivo (dovendosi assimilare alla vera e propria omissione le ipotesi di “motivazione apparente”, di “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e di “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione) – S.U., n. 8053, 7/4/2014, Rv. 629830; S.U. n. 8054, 7/4/2014, Rv. 629833; Sez. 62, ord., n. 21257, 8/10/2014, Rv. 632914), omissione che qui non si rileva affatto;

– considerato che l’inammissibilità del motivo appena esaminato rende del pari inammissibile il quinto ed ultimo motivo, con il quale i ricorrenti si dolgono della violazione dell’art. 1105, co. 3, cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., per non essere stato correttamente adempiuto l’obbligo di completa informazione nei confronti dei condomini delle questioni da deliberare in assemblea:

– la evocazione della norma di diritto sostanziale perciò solo non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operata dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente;

– diversamente, come accade qui, nella sostanza, peraltro neppure efficacemente dissimulata, la doglianza investe inammissibilmente l’apprezzamento di merito del giudice, il quale ha ricostruito la fattispecie concreta difformemente dalle aspettative dei ricorrenti, di talché la prospettata violazione non può ipotizzarsi;

considerato che le spese legali debbono seguire la soccombenza e possono liquidarsi siccome in dispositivo, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle attività espletate;

che ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), ricorrono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato da parte dei ricorrenti, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.


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