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Debiti condominio: i creditori possono agire contro chi è in regola?

30 Ottobre 2018


Debiti condominio: i creditori possono agire contro chi è in regola?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 Ottobre 2018



Recupero dei crediti condominiali: quali azioni i creditori possono fare contro i morosi e contro chi ha versato le proprie quote.

Nel tuo condominio c’è un problema di liquidità. Il bilancio fa acqua da tutte le parti; la colpa è di alcuni condomini che, da anni, non pagano le proprie quote. L’amministratore ha fatto di tutto per recuperare le somme ma, non essendovi riuscito, ha dovuto far ricorso a un avvocato. Senonché per le pratiche legali ci vorrà molto tempo e, intanto, è necessario pagare i creditori per evitare l’interruzione dei servizi e il pignoramento del conto corrente comune. È stata così indetta una riunione affinché si possano prendere dei provvedimenti urgenti. Qualcuno suggerisce di anticipare le quote del prossimo anno; qualcun altro ha proposto una sorta di “autotassazione” per coprire i buchi ossia la costituzione di un apposito e ulteriore fondo da alimentare con dei “contributi straordinari”. Non si riesce però a trovare una decisione comune e l’assemblea rischia la paralisi. L’amministratore vi ha avvisato: «Se non troviamo il modo di pagare i debiti, a rimetterci saranno tutti, non solo i morosi». Possibile? Per i debiti del condominio, i creditori possono agire contro chi è in regola? Di tanto si sono occupati spesso i giudici i quali sono ormai arrivati a una conclusione tanto categorica quanto ineluttabile: se sul conto comune non ci sono soldi a sufficienza per estinguere le fatture, a rischiare sono anche i condomini che hanno già pagato le proprie quote. Possibile? Assolutamente sì e ti spiegheremo qui di seguito quali sono le ragioni e come avviene il pignoramento.

Coprire i buchi del condominio: come fare?

Se c’è una cosa che non piace a nessuno è pagare i debiti altrui. Una massima di esperienza che vale soprattutto in condominio. Così quando c’è da rimettere in sesto le casse per accontentare i fornitori, l’amministratore potrebbe indire una riunione per chiedere un ulteriore “sacrificio” ai condomini in regola coi pagamenti.

Ci sono due modi per coprire i buchi di bilancio lasciati dai morosi. Li tratteremo qui di seguito.

Il primo metodo è quello di chiedere ai condomini che già hanno versato le proprie quote di anticipare quelle dell’anno successivo. Una soluzione di questo tipo può essere raggiunta in due modi diversi. La prima è su base volontaria: l’amministratore lascia liberi i condomini di scegliere se anticipare o meno gli oneri per i mesi a venire. In tal caso non c’è bisogno di una delibera assembleare: chi vuole potrà pagare e chi non vuole non è tenuto a farlo. La questione però potrebbe essere votata a maggioranza dall’assemblea (maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi): in tal caso, non ci si può sottrarre al versamento anticipato.

Questa soluzione crea un tampone per le casse condominiali in attesa di riscuotere le somme dai morosi. Ha il vantaggio di non richiedere maggioranze difficili da raggiungere e, nello stesso tempo, chi versa le quote non paga di più di quanto dovrebbe: egli sta solo versando prima del tempo ciò che prima o poi avrebbe dovuto versare.

Il secondo metodo è invece quello di istituire un fondo morosi. L’amministratore, in tal caso, oltre ai normali oneri chiede “qualcosa in più” ai condomini, imputandogli un “aggravio” sulla rispettiva bolletta mensile. Questo surplus va a costituire una riserva in bilancio volta a far fronte ai momenti di crisi di liquidità. Una soluzione di questo tipo però finisce per gravare due volte su chi ha già pagato: difatti, se il moroso non ha adempiuto agli oneri ordinari, verosimilmente farà lo stesso anche per quelli “straordinari” necessari al fondo. Ecco perché, secondo la Cassazione, per creare un “fondo morosi” è necessaria l’unanimità dei voti: solo il consenso di tutti i condomini può derogare alla norma generale che impone la partecipazione alle spese comuni secondo millesimi (il fondo invece finisce per far pesare le spese più su alcuni condomini che su altri).

Debiti del condominio: che può fare il creditore?

Il codice civile dice che il creditore rimasto insoddisfatto deve prima agire contro i condomini morosi e, in caso di insuccesso, contro gli altri che sono in regola coi versamenti. Questa regola però va spiegata meglio. Solo all’esito di tali chiarimenti potremo capire se, per i debiti del condominio, i creditori possono agire contro chi è in regola.

Il creditore non pagato può innanzitutto pignorare il conto corrente del condominio. Questa soluzione può apparire ingiusta. Sul conto infatti sono depositati solo i soldi di chi ha versato le proprie quote; non ci sono – ovviamente – quelle dei morosi (non sarebbero altrimenti tali). Dunque, pignorare il conto finisce per contravvenire alla regola secondo cui i primi da aggredire sono i morosi. La Cassazione è stata più volte investita su tale questione ma la soluzione è sempre stata la medesima: il creditore è libero di pignorare prima il conto del condominio nonostante ciò costituisca un doppio sacrificio per chi è in regola. Del resto, il pignoramento presso terzi (quello cioè del deposito in banca) è anche il più facile, economico e immediato da attuare, ragion per cui i creditori lo preferiscono.

Va ricordato al proposito che tutti i condominii devono disporre di un conto corrente bancario, sul quale far transitare le somme ricevute dai condòmini o da terzi. Tale obbligo costituisce fonte di un’ulteriore garanzia per i creditori del Condominio, i quali, una volta ottenuto il decreto ingiuntivo nei confronti di quest’ultimo, hanno la teorica possibilità di soddisfarsi sul conto corrente condominiale, sottoponendolo a pignoramento ossia a quella forma di esecuzione forzata denominata pignoramento presso terzi.

Ma se il conto è in rosso o è già stato pignorato, il creditore che può fare? A questo punto non resta che avviare i pignoramenti contro i singoli condomini. Qui però entra in gioco una norma particolare. Vediamo come si svolge tale procedura.

Il creditore deve iniziare i pignoramenti nei confronti dei condomini morosi o meglio, contro quelli che non hanno versato le quote relative alla fattura insoluta. Ad esempio, Mario Rossi ha pagato le quote ordinarie ma non ha versato quelle straordinarie per la riparazione del tetto; Mario Rossi rischierà un’azione legale solo da parte della ditta edile ma non anche quella della società fornitrice dell’acqua.

L’elenco dei condomini morosi viene fornito al creditore – su sua richiesta – dall’amministratore di condominio, senza che ciò possa costituire una violazione della privacy.

Se il creditore non dovesse riuscire a recuperare i propri crediti contro i morosi, può agire contro gli altri condomini, ciascuno in relazione ai propri millesimi di proprietà.

È vero che il recupero contro chi è moroso è già difficile in sé (spesso si tratta di soggetti nullatenenti o con lo stipendio già pignorato), tuttavia è anche vero che il creditore può pignorare il relativo appartamento con un pignoramento immobiliare. Leggi sul punto Spese condominiali non pagate: si rischia l’appartamento?

Potrebbe però succedere che la casa sia già pignorata o vi sia l’ipoteca della banca. Solo in tal caso il fornitore rimasto insoddisfatto agirà contro gli altri proprietari. Ecco quindi, ancora una volta, che per debiti del condominio, i creditori possono agire contro chi è in regola.

Quando il creditore agisce?

Il codice civile [1] stabilisce che «Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini».

Dalla norma si comprende che:

  • l’amministratore è obbligato per legge ad agire contro i morosi: lo può fare però solo se c’è stata l’approvazione del bilancio consuntivo (quello cioè definitivo). Se non agisce è personalmente responsabile. L’amministratore non può limitarsi a inviare solo diffide scritte ma deve anche avviare l’azione in tribunale. A tal fine nomina un avvocato anche senza bisogno consenso dell’assemblea;
  • il decreto ingiuntivo che il giudice emette nei confronti dei morosi è provvisoriamente esecutivo: significa che, per evitare il pignoramento, il debitore deve pagare non appena gli arriva la notifica del decreto e del successivo atto di precetto (di norma, invece, si hanno 40 giorni di tempo per pagare). Il moroso può comunque far opposizione al decreto ingiuntivo ma non può contestare né il debito né i criteri di riparto delle spese comuni se, a suo tempo, non ha impugnato la delibera condominiale di approvazione del bilancio (impugnazione che va fatta entro 30 giorni dall’assemblea o, per gli assenti, dalla comunicazione del verbale);
  • l’amministratore consegna ai creditori l’elenco di chi non ha pagato gli oneri relativi alla fattura insoluta; questi agiscono prima contro costoro e poi verso tutti gli altri (questi ultimi in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà). Se l’amministratore non consegna l’elenco dei morosi, il creditore può agire contro di lui in tribunale;
  • il creditore può agire contro i singoli condomini utilizzando lo stesso decreto ingiuntivo che ha ottenuto nei confronti del condominio. Non c’è quindi bisogno di una nuova azione giudiziaria, ma è necessaria la notifica di un autonomo atto di precetto e del decreto ingiuntivo stesso [2].

Un condomino può agire contro i morosi?

Immaginiamo che l’amministratore non si attivi a recuperare i crediti verso i morosi. L’assemblea potrebbe revocargli l’incarico ma non è detto che si trovi il consenso. Nel frattempo, secondo la Cassazione, anche un singolo condomino può agire contro i morosi per il recupero delle quote.


note

[1] Art.. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile.

[2] Cass., Sez. 6-3, Ordinanza n. 8150 del 29/03/2017, Rv. 643823-01.


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