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Frontalini dei balconi e ripartizione spese

31 ottobre 2018


Frontalini dei balconi e ripartizione spese

> Diritto e Fisco Pubblicato il 31 ottobre 2018



Cosa sono i frontalini e cosa succede se sono pericolanti? Il riparto delle spese in condominio non tiene conto della proprietà del balcone ma della funzione estetica svolge.

Hai sicuramente sentito parlare dei frontalini dei balconi. Te ne avrà parlato il tuo amministratore di condominio oppure ti sarai imbattuto in questo termine durante una assemblea convocata per decidere sulle riparazioni. Gli interventi da effettuare sui frontalini sono quasi sempre caratterizzati da urgenza per evitare danni a terzi. Capita spesso, infatti, che questa particolare sezione della facciata dell’edificio sia interessata da cedimenti che potrebbero costituire un rischio per l’incolumità dei passanti. Cadute di calcinaccio o di mattonelle potrebbero, nella migliore delle ipotesi, rompere il tettuccio di un’auto parcheggiata in corrispondenza del balcone o, al peggio, essere causa di gravi infortuni e, addirittura, di morte. Ma cosa sono i frontalini e soprattutto come avviene la ripartizione delle spese per i frontalini dei balconi? Potrà sembrarti strano ma questa materia ha generato un enorme mole di contenzioso giudiziario fino a quando la giurisprudenza non ha chiarito in modo netto a chi spetta la proprietà dei frontalini e chi deve sostenere il costo delle relative riparazioni. Di tanto si è occupata nuovamente la Cassazione con una ordinanza di due giorni fa [1].

Qui di seguito ci occuperemo di spiegare, pertanto, come si dividono le spese per i frontalini dei balconi all’interno di un condominio, chi deve partecipare al pagamento e secondo quali regole l’amministratore deve procedere. Ecco dunque tutte le risposte alle tue più frequenti domande sul tema.

Ma prima una precisazione: i nostri chiarimenti si riferiscono alla tipologia di balcone più diffusa: quella del balcone aggettante. I balconi aggettanti sono quelli sporgenti dalla verticale della facciata dell’edificio, una sorta di prolungamento dell’appartamento sospeso in aria. Si distinguono dai balconi incassati che invece sono ricavati all’interno della facciata, non sporgono fuori e sono meno frequenti da vedere.

Di chi è la proprietà dei balconi in un condominio?

La domanda potrà sembrarti banale, ma in passato ci si è chiesto chi è il proprietario dei balconi: il condominio o il singolo condòmino titolare dell’appartamento corrispondente? La questione si è posta per via del fatto che i balconi costituiscono un elemento della facciata del palazzo, la quale – e su questo non vi sono dubbi – è in comune a tutti. In ogni caso puoi stare tranquillo: i balconi del tuo appartamento sono di tua proprietà. E del resto, se hai comprato casa dal costruttore, avrai notato che nel calcolo dei metri quadri sono stati inseriti anche i balconi. 

Oneri e onori: se tali spazi sono tuoi, devi provvedere anche alle relative spese. Questo significa che, se cade acqua sul balcone sotto al tuo, per via di una infiltrazione, sarai tu a pagare e, quindi, a decidere se fare o meno i lavori. Il condominio non può cioè obbligarti a procedere, anche se, di fatto, non puoi farne a meno a meno che tu non voglia subire una condanna a risarcire tutti i danni prodotti al vicino.   

Attenzione però: dalla proprietà esclusiva del balcone restano esclusi tutti gli elementi che costituiscono un elemento estetico della facciata, abbellendola e impreziosendola. Tali componenti infatti finiscono per essere un decoro architettonico e, in quanto tale, sono un’utilità per tutti in quanto conferiscono maggior valore all’intero stabile. Ecco perché le ringhiere, i frontalini, le vetrate, le fioriere incassate nel cemento sono di proprietà condominiale ed è il condominio quindi a doversi fare carico delle relative spese.

Cosa sono i frontalini del balcone?

Vediamo ora cosa sono i frontalini. Chissà quante volte li hai visti senza sapere che si chiamano in questo modo. I frontalini sono la parte inferiore del balcone che riveste esternamente il piano di calpestio, quello cioè dove si cammina. Il frontalino è dunque quella parte di vernice e calce che sta sotto il parapetto (o ringhiera), che si vede all’esterno e cinge il perimetro del balcone su tutti e tre i lati. 

Parti del balcone

Per capire meglio cosa sono i frontalini, andiamo ad analizzare quali sono le parti del balcone. Dalle immagini qui riportate, procedendo dall’alto verso il basso, possiamo così sezionare un balcone:

  • innanzitutto c’è il parapetto o ringhiera; si può anche trattare di una vetrata o di protezioni in ferro battuto;
  • c’è poi il piano di calpestio, anche chiamato soletta: si tratta della superficie orizzontale sotto cui si cammina, ricoperta di solito da mattonelle. La soletta di un balcone condominiale non è nient’altro che la sua parte inferiore, quella posta al di sotto della pavimentazione;
  • a seguire c’è (ma non sempre) lo stangone che di solito è una sezione di marmo che si pone attorno alla soletta e precede il frontino;
  • infine c’è il frontino. Come puoi vedere dall’immagine è quella sezione (qui di colore marrone) che si pone attorno al sottobalcone e che costituisce una sorta di cornice del balcone stesso.

Come si dividono le spese dei frontalini?

La Cassazione oggi ritiene che i frontalini appartengono al condominio in quanto elementi estetici e di arredo della facciata. Per cui le relative spese devono essere divise tra tutti i condomini, anche quelli che affacciano su un altro lato del palazzo o quelli che non sono proprietari di balconi. Se, ad esempio, si rompe il frontalino di un unico balcone, i costi della manutenzione vanno ripartiti tra tutti i condomini, secondo millesimi di proprietà.

Si legge nell’ordinanza in commento: gli elementi decorativi dei balconi di un edificio in condominio, come i cementi decorativi dei frontalini ed i parapetti, in quanto elementi di tipo estetico rispetto alla facciata dell’immobile, costituiscono parti comuni. Le spese per la relativa riparazione ricadono dunque su tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà.

Anche se il regolamento condominiale prevede l’obbligo per ogni condomini di eseguire le riparazioni e la manutenzione necessari sui locali di sua proprietà, compresi i balconi, ciò non incide sulla titolarità delle parti di proprietà condominiale come i frontalini che, invece, secondo la consolidata giurisprudenza, devono essere considerati come parti comuni poiché attinenti al decoro architettonico dell’edificio comune. Le spese per la relativa riparazione ricadono dunque su tutti i condomini secondo i criteri generali dei millesimi.

note

[1] Cass. ord. n. 27413/2018 del 29.10.2018. 

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 27 giugno – 29 ottobre 2018, n. 27413

Presidente Manna – Relatore Carrato

Rilevato in fatto

Con atto di citazione notificato nel 2001 la s.a.s. D.C. Arredamenti & c. impugnava – dinanzi al Tribunale di Foggia (sez. dist. di Manfredonia) – la delibera condominiale adottata dall’assemblea del Condominio “(omissis) ” di (omissis) del 15 settembre 2001, con la quale contestava la sua legittimità nella parte in cui, nell’affidamento di taluni lavori condominiali all’impresa edile Tagliafilo, aveva ripartito le relative spese considerandosi come parti condominiali anche i balconi e quanto occorrente per il montaggio del ponteggio per il rifacimento dell’intera facciata e per il pozzo luce, esclusa la pavimentazione.

Nella costituzione del convenuto Condominio, il Tribunale adito, con sentenza n. 186/2007, accoglieva l’impugnazione fondando la decisione sulla essenziale ragione in base alla quale l’art. 9 del regolamento di condominio indicava i balconi, ad ogni effetto (compreso quello estetico), quale porzione dell’edificio di proprietà esclusiva.

Decidendo sull’appello formulato dal soccombente Condominio e nella resistenza dell’appellata, la Corte di appello di Bari, con sentenza n. 1304/2012, previo rigetto dell’eccezione di improcedibilità del gravame, accoglieva l’appello e, di conseguenza, in riforma della statuizione di primo grado, rigettava l’impugnativa della delibera di assemblea condominiale che aveva determinato l’instaurazione della controversia.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte barese – ravvisata l’inconferenza del riferimento, considerato risolutivo dal primo giudice, all’art. 9 del regolamento condominiale, siccome dallo stesso non era possibile evincere che anche i frontalini dei balconi rientrassero nella proprietà esclusiva dei singoli condomini – rilevava la fondatezza del proposto gravame sul presupposto della ricomprensione dei suddetti frontalini, per pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, nell’ambito delle parti comuni, siccome componenti del “decoro architettonico” dell’edificio condominiale.

Avverso la sentenza di appello ha formulato ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, la società appellata, al quale ha resistito con controricorso l’intimato Condominio, che ha eccepito, in via pregiudiziale, l’inammissibilità del ricorso siccome non notificato presso il domicilio eletto nel giudizio di secondo grado bensì direttamente nelle mani dell’amministratore del Condominio medesimo.

Considerato in diritto

1. Con il primo motivo la ricorrente ha dedotto la violazione o falsa applicazione dell’art. 345, comma 2, c.p.c., avuto riguardo alla supposta novità dell’eccezione relativa alla mancata prova di titolo contrario secondo il disposto normativo di cui all’art. 1117 c.c..

2. Con la seconda censura la ricorrente ha denunciato la violazione o falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. e degli artt. 3 e 9 del regolamento condominiale, con riferimento alla valutazione compiuta dalla Corte di appello secondo la quale il citato art. 9 del regolamento non conteneva una regola che faceva eccezione all’art. 1117 c.c. in tema di balconi, limitandosi ad imporre ai proprietari di porzioni esclusive gli stessi limiti stabiliti dall’art. 1120, comma 3, c.c..

3. Con il terzo mezzo di ricorso la società ricorrente ha prospettato un vizio di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che aveva costituito oggetto di discussione tra le parti, avuto riguardo alla mancata considerazione – nella sentenza impugnata – delle questioni relative al pozzo luce ai lavori di manutenzione che lo avevano interessato.

4. Con il quarto ed ultimo motivo la ricorrente ha dedotto la violazione o falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c. circa l’asserita illegittimità della sua condanna alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

5. Osserva il collegio, in primo luogo, che la pregiudiziale eccezione di inammissibilità del ricorso – formulata dal Condominio controricorrente – per invalidità della sua notificazione non può avere alcun seguito poiché il ricorso ha comunque raggiunto il suo scopo (con conseguente sanatoria del relativo vizio), essendosi l’intimato ritualmente costituito nella fase di legittimità rispondendo su tutti i motivi dedotti dalla ricorrente e, quindi, spiegando pienamente le sue difese.

6. Ciò premesso, rileva il collegio che il primo motivo è manifestamente infondato.

Infatti, contrariamente a quanto assunto dalla ricorrente, la deduzione operata dal Condominio in sede di appello circa la mancata prova di titolo contrario secondo il disposto normativo di cui all’art. 1117 c.c. non configurava un’eccezione in senso proprio ma – come correttamente ritenuto dalla Corte di appello – si è sostanziata in una mera difesa sull’idoneità probatoria del titolo contrario offerto nel giudizio di primo grado dal condomino appellato.

A tal proposito basti considerare che – secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte (cfr., per tutte, Cass. n. 2641/2013) – nel giudizio di appello può qualificarsi come eccezione nuova solo quella che non abbia alcuna connessione logica con quanto dedotto in primo grado, così da costituire una ragione di indagine diversa da quella ivi espletata, senza che questo possa trovare giustificazione nello svolgimento precedente del processo; né può essere considerata nuova la questione di diritto prospettata a corredo della già avvenuta deduzione di un fatto impeditivo od estintivo della pretesa azionata con la domanda avversaria. In altri termini, in tema di impugnazioni, costituiscono eccezioni nuove, inammissibili ex art. 345 c.p.c., solo quelle che implicano la prospettazione di nuove circostanze o situazioni giuridiche, la deduzione di nuovi fatti, l’introduzione nel processo di un nuovo tema di indagine e di decisione, l’alterazione dell’oggetto sostanziale e dei termini della controversia, in modo da dar luogo ad una allegazione difensiva diversa da quella sviluppata ed esplorata in primo grado.

Alla stregua di tali principi appare evidente che la deduzione dell’appellante sull’idoneità probatoria del titolo contrario offerto nel giudizio di prime cure dalla parte appellata integrava una mera difesa, come tale pacificamente ammissibile in appello.

7. Anche la seconda censura è priva di fondamento giuridico e deve, perciò, essere respinta.

Innanzitutto, deve osservarsi che la ricorrente non ha contestato propriamente (ed infatti non risulta indicata specificamente la violazione di alcun parametro normativo di cui agli artt. 1362-1371 c.c.) i criteri ermeneutici posti a fondamento della decisione del giudice di appello circa la portata del contestato art. 9 del regolamento condominiale, ma ha inteso confutare – mediante la prospettazione della supposta violazione o falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., messo in correlazione con gli artt. 3 e 9 del suddetto regolamento – la ritenuta riconduzione, da parte del giudice di appello, dei “frontalini esterni” dei balconi alla proprietà condominiale, da cui è derivata l’affermazione della legittimità dell’impugnata delibera condominiale.

Osserva il collegio che la Corte barese ha, invero, correttamente escluso che la previsione della disposizione contenuta nell’art. 9 del regolamento condominiale contenesse una deroga all’operatività della disciplina di cui all’art. 1117 c.c., dal momento che essa, in effetti, obbligava ogni condomino ad eseguire sui locali di sua proprietà, compresi i balconi, le riparazioni necessarie per una loro corretta manutenzione; ma da ciò la stessa Corte territoriale ha giustamente inferito che la previsione regolamentare, nell’individuare il richiamato obbligo (preposto ad impedire soltanto l’adozione di cattive condotte manutentive sulle sole parti di proprietà esclusiva), non poteva determinare un’incidenza sulla modificazione – sotto il profilo della titolarità delle parti di proprietà condominiale, estendendo il concetto di proprietà esclusiva anche ai suddetti frontalini che, invece, dovevano continuare a ritenersi riferibili alle parti condominiali siccome attinenti al decoro architettonico dell’edifico comune.

Pertanto, alla stregua della consolidata giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 568/2000; Cass. n. 14576/2004; Cass. n. 6624/2012 e, da ultimo, Cass. n. 30071/2017), ha rilevato che i frontalini dei balconi (siccome configuranti, per l’appunto, elementi decorativi della facciata del fabbricato comune) dovessero considerarsi beni comuni, la cui riparazione, perciò, sarebbe dovuta rimanere assoggettata ai criteri generali di ripartizione condominiale.

Deve, quindi, trovare conferma in questa sede il principio secondo cui gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

8. Il terzo motivo si profila inammissibile sia per difetto di specificità (ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.) non risultando riportato il contenuto del motivo di gravame sul quale il giudice di appello non si sarebbe pronunciato sia per erroneità della censura dedotta perché avrebbe dovuto essere ricondotta ad un’eventuale violazione dell’art. 112 c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.) e non formulata con riferimento all’art. 360 n. 5 c.p.c. (deducendosi un omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti). A quest’ultimo proposito va risottolineato (come già statuito dalle S.U. con la sentenza n. 17931/2013) che il ricorso per cassazione, avendo ad oggetto censure espressamente e tassativamente previste dall’art. 360, primo comma, c.p.c., deve essere articolato in specifici motivi riconducibili in maniera immediata ed inequivocabile ad una delle cinque ragioni di impugnazione stabilite dalla citata disposizione, pur senza la necessaria adozione di formule sacramentali o l’esatta indicazione numerica di una delle predette ipotesi. Pertanto, nel caso in cui il ricorrente lamenti l’omessa pronuncia, da parte dell’impugnata sentenza, in ordine ad una delle domande o eccezioni proposte, pur non essendo indispensabile che faccia esplicita menzione della ravvisabilità della fattispecie di cui al n. 4 del primo comma dell’art. 360 c.p.c., con riguardo all’art. 112 c.p.c., è, tuttavia, necessario che il motivo rechi univoco riferimento alla nullità della decisione derivante dalla relativa omissione, dovendosi, invece, dichiarare inammissibile il gravame allorché – pur deducendosi, sul piano sostanziale, un vizio di omessa pronuncia – sostenga che ricorra un vizio di omesso esame riconducibile al motivo enucleato nel n5) del comma primo del citato art. 360 del codice di rito civile (v., da ultimo, Cass. n. 10862/2018, ord.).

9. Il quarto ed ultimo motivo è, ovviamente, infondato per consequenzialità logica dal rigetto dei precedenti motivi e per effetto della legittimità della sentenza di appello che aveva regolato le spese del doppio grado di giudizio riformando la decisione di prime cure – applicando il criterio della globale e finale soccombenza della parte appellata.

10. In definitiva, alla stregua delle argomentazioni complessivamente esposte, il ricorso deve essere integralmente rigettato, con la conseguente condanna della soccombente ricorrente al pagamento delle spese della presente fase di legittimità, liquidate come in dispositivo.

Ricorrono, infine, le condizioni per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, del raddoppio del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario al 15%, iva e cap nella misura e sulle voci come per legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, del raddoppio del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

 


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2 Commenti

  1. Il mio balcone aggettante e in muratura, quindi senza ringhiera in ferro. La parte superiore del muro del balcone è coperta con mattoni che funzionano anche come decoro.
    In questo caso la parte esterna del balcone, facciata verticale, ed i mattoni sovrastanti, sono a carico del proprietario e del condominio?
    Grazie

  2. In alcuni articoli si dice che le riparazioni de i frontalini sono a carico del prprietario esempio vs art del 31 maggio 17 e qui che spettano al condominio . Dove sta la veritá?
    Grazie

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