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Il regolamento di condominio

29 Nov 2018 | Autore:


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Questo articolo spiega tutto sul regolamento condominiale e sugli obblighi che ne derivano per i singoli condomini.

Abiti in un condominio in cui, come spesso succede, i rapporti tra vicini sono piuttosto problematici. Di recente, hai avviato nel tuo appartamento dei lavori per effettuare delle piccole modifiche. Niente di impegnativo, anche perchè in questo momento non potresti far fronte alle spese necessarie per procedere a una ristrutturazione vera e propria. Un altro condomino, evidentemente infastidito dal rumore, incontrandoti ti ha detto che le opere che stai realizzando sono vietate dal regolamento di condominio. La cosa ti ha suscitato un po’ di perplessità, perchè non comprendi come possa essere limitato il diritto dei condomini ad effettuare lavori necessari nei loro appartamenti. Vorresti quindi conoscere meglio il regolamento di condominio, per tutelare le tue buone ragioni. Questo articolo spiega tutto quello che c’è da sapere sull’argomento. Vivere in condominio significa rispettare alcune regole, che sono poste nell’interesse di tutti. Alcune di esse sono previste direttamente dalla legge, altre dal regolamento di condominio. Si tratta di un documento, più o meno lungo, contenente la disciplina, sotto diversi aspetti, della vita condominiale. E’ importante conoscere come deve essere approvato o modificato il regolamento di condominio, se è possibile impugnarlo dopo l’approvazione, quali possono essere i suoi contenuti, quali i limiti, quali le varie tipologie previste dalla legge. Infatti, la conoscenza dei propri diritti è l’unico modo per tutelarli, specie in ambienti, come i condomini, in cui i contrasti e le discussioni sono frequenti.

Quali sono i possibili contenuti del regolamento condominiale?

La disciplina del regolamento di condominio è contenuta nel codice civile. Quest’ultimo stabilisce [1], innanzi tutto, che il regolamento è obbligatorio quando il numero di condomini è superiore a dieci. Nulla impedisce, ovviamente, che i condomini stabiliscano di avere un regolamento, anche se sono in numero inferiore.

Ma quali sono i contenuti che il regolamento deve avere? Eccoli:

  • le norme sull’uso delle cose comuni. Queste sono le parti dell’edificio necessarie per l’uso comune: per citarne alcune, il suolo sul quale sorge la costruzione e le varie parti di essa, le scale, i portoni di ingresso, i cortili, le facciate, i parcheggi, l’alloggio del portiere, la portineria, l’ascensore, il lastrico solare, i pozzi, le cisterne e molte altre [2]. Le cose comuni appartengono a tutti i condomini, e tutti possono utilizzarle; però è necessario che l’uso sia disciplinato, nell’interesse di tutti. Prendiamo ad esempio il parcheggio: il regolamento può stabilire che sia riservato solo ai condomini, con un posto auto ciascuno, per consentirne il godimento da parte di tutti;
  • la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, che sarà proporzionata ai valori millesimali delle relative proprietà. Ogni appartamento o magazzino presente nell’edificio, infatti, può avere diverse caratteristiche in base alla metratura, al piano e ad altri paramentri, cui corrisponde un valore che viene riportato in apposite tabelle, dette, appunto, tabelle millesimali, e che vengono utilizzate come base per il calcolo dei contributi dovuti da ciascun condomino per le spese. Ad esempio, chi abita al pianterreno contribuirà alle spese di manutenzione dell’ascensore in misura inferiore rispetto a chi abita al terzo piano;
  • le norme per la tutela del decoro dell’edificio o decoro architettonico. Esso consiste nelle linee e nei motivi architettonici che contraddistinguono la costruzione e che imprimono ad essa una determinata fisionomia;
  • le regole riguardanti l’amministrazione, che, come vedremo più avanti, non possono comunque derogare ad alcune norme contenute nel codice civile.

Quali sono i limiti al contenuto del regolamento condominiale?

Quelle di cui ti ho finora parlato sono le prescrizioni che il regolamento deve necessariamente contenere. Ma ci sono anche dei limiti [3] ai contenuti che il regolamento può avere. Esso infatti:

  • non può menomare i diritti dei singoli condomini, per come risultano dai singoli atti di acquisto e dalle convenzioni. In linea di principio, infatti, ogni condomino ha il diritto di godere del proprio appartamento, e di utilizzarlo come meglio ritiene. Non è possibile, ad esempio, che il regolamento vieti di utilizzare gli appartamenti come uffici o studi professionali: ciò costituirebbe una limitazione del diritto dei proprietari;
  • non può escludere uno o più condomini dal loro diritto sulle parti comuni [4]. Il regolamento non può stabilire, ad esempio, che uno o più condomini non possono adoperare l’ascensore, o il cortile condominiale, o il parcheggio;
  • non può disporre la divisione delle parti comuni, a meno essa possa farsi senza rendere scomodo l’uso delle parti stesse da parte dei condomini, e sempre che, in tal caso, essa venga approvato all’unanimità [5]. Prendiamo ad esempio un cortile condominiale. Esso appartiene a tutti i condomini, per quote differenti secondo il valore delle rispettive proprietà. essi ne godono in maniera indivisa: il cortile non è suddiviso in porzioni, una per ciascun appartamento, ma viene utilizzato per intero da tutti, secondo modalità che devono essere rispettose del diritto di ciascun condomino. Il regolamento, di norma, non può stabilire la sua suddivisione in porzioni, a meno che esso, per le sue caratteristiche, possa essere diviso senza renderne l’uso scomodo. Inoltre, la divisione dovrebbe essere approvata da tutti i condomini;
  • non può derogare a quanto stabilito dalla legge in materia di innovazioni. Il codice civile, infatti, stabilisce norme dettagliate in ordine alle opere finalizzate al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Ad esempio, la trasformazione di un cortile in giardino costituisce innovazione. Alcune innovazioni, come ad esempio quelle che alterano l’estetica dell’edificio, sono vietate. In ogni caso, per realizzarle è necessario che siano approvate da specifiche maggioranze. Il regolamento di condominio non può stabilire maggioranze diverse, oppure rendere possibili innovazioni vietate dalla legge [6];
  • non può derogare a quanto previsto riguardo alla nomina, alla revoca e agli obblighi dell’amministratore [7] e ai poteri di rappresentanza di quest’ultimo [8];
  • non può derogare alla disciplina riguardante il caso di dissenso di un singolo condomino rispetto alle liti [9]. Può succedere che l condominio debba intentare causa a qualcuno, o, viceversa, che subisca un’azione giudiziaria. Di solito, in questi casi, l’assemblea nomina un legale perché si occupi della difesa in giudizio. Può però succedere che un condomino non sia d’accordo con il fare causa: il codice civile, per questa ipotesi, stabilisce delle regole da rispettare, che non possono essere derogate dal regolamento condominiale;
  • non può derogare a quanto previsto dalla legge in ordine alla valida costituzione delle assemblee condominiali [10] e alle maggioranze necessarie per le deliberazioni, né a quanto stabilito per l’impugnazione di queste ultime [11]. Perché l’assemblea condominiale sia regolarmente costituita, occorre un certo numero di condomini presenti. Inoltre, la legge prevede specifiche maggioranze per i vari tipi di delibera assembleare, e delle regole riguardanti l’impugnazione di queste ultime. Queste norme non possono essere derogate dal regolamento;
  • non può vietare ai condomini di tenere in casa animali domestici. Il legislatore ha voluto, infatti, adeguarsi alla crescente sensibilità nei confronti degli animali d’affezione, che, secondo la giurisprudenza ormai costante, vanno considerati alla stregua di componenti della famiglia. Sono esclusi gli animali selvatici, la cui gestione, peraltro, può essere problematica e costituire un pericolo per gli altri in caso di fuga dell’animale stesso.

Inoltre, il regolamento di condominio non può derogare [12]:

  • a quanto previsto in ordine al pagamento dei contributi condominiali e alla loro riscossione coattiva. Infatti, la legge stabilisce regole molto precise in ordine alle somme che i condomini pagano periodicamente per la manutenzione e l’utilizzo delle cose comuni, oltre alle modalità con le quali è necessario procedere qualora qualcuno di essi non paghi;
  • alle norme previste in materia di assemblea straordinaria;
  • alle norme stabilite in ordine alla rappresentanza dei condomini in seno all’assemblea;
  • a quanto previsto dalla legge riguardo alle tabelle millesimali.

Come avviene l’approvazione del regolamento di condominio?

L’iniziativa per l’approvazione del regolamento di condominio, o per la sua modifica, può essere assunta da ciascun condomino [13]. Per l’approvazione è necessario un numero di voti tale da rappresentare la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore del palazzo. Abbiamo visto, infatti, che ogni unità immobiliare ha un valore, riportato nelle tabelle millesimali. La somma del valore di tutte le unità immobiliari dà il valore dell’edificio. Dopo essere stato approvato, il regolamento deve venire allegato al registro dei verbali e delle assemblee.

Esso è subito efficace e vincolante per tutti i condomini, nonché per i loro eredi e aventi causa; il verbale di approvazione può, tuttavia, essere impugnato dai condomini dissenzienti e dagli assenti. Per i primi il termine per l’impugnazione è di trenta giorni dalla deliberazione; per i secondi di trenta giorni dalla data in cui la deliberazione è stata loro comunicata.

Qualora vengano proposte più impugnazioni avverso lo stesso regolamento, il giudice riunisce le relative cause e decide con un’unica sentenza.

L’amministratore ha il compito di curare il rispetto del regolamento di condominio, nonché la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, al quale esso deve essere allegato.

Qual è la natura del regolamento condominiale?

Quello di cui abbiamo finora parlato è soltanto uno dei tipi di regolamento condominiale che la legge prevede.

Infatti, secondo le modalità di approvazione, possono esservi i seguenti regolamenti:

  • ordinario. E’ quello che viene approvato dall’assemblea condominiale, cone le maggioranze di cui abbiamo già parlato. Questi regolamenti, come abbiamo visto, sono sottoposti a dei limiti ben precisi; tra questi, il divieto di stabilire delle limitazioni alle facoltà rientranti nel diritto dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive. Tornando a un esempio già fatto, un regolamento condominiale ordinario non potrebbe imporre il divieto di utilizzare una o più unità immobiliari per farne degli uffici. L’unico modo per superare questo ostacolo consiste nell’approvazione del regolamento da parte di tutti i condomini;
  • contrattuale. Questo regolamento deve essere approvato all’unanimità, quindi da tutti i condomini: ciò significa che all’assemblea, avente all’ordine del giorno l’approvazione di questa forma di regolamento, devono essere tutti presenti e tutti devono essere concordi nell’approvazione. Ciò ha una ragion d’essere molto importante: si tratta, infatti, di un regolamento che stabilisce limitazioni alle facoltà dei condomini o di alcuni di essi sulle rispettive proprietà, oppure che ampliano i poteri o attribuiscono maggiori diritti a uno o più condomini. Comprenderai, quindi, che a tal fine è necessario il consenso anche dei diretti interessati. Se, ad esempio, si vuole impedire che un ampio magazzino posto al pianterreno venga utilizzato come pub, occorrerà stabilirlo in un regolamento condominiale di tipo contrattuale. Un siffatto regolamento può essere presente fin dalla costruzione dell’edificio, ad opera del costruttore: in tal caso andrà allegato agli atti di vendita, visto che gli acquirenti compreranno delle unità immobiliari rispetto alle quali godranno di facoltà limitate o, al contrario, ampliate;
  • giudiziale. Quando non si riesce ad approvare il regolamento, è possibile rivolgersi al giudice affinchè provveda in merito. Ciò, tuttavia, è ammesso soltanto nei casi in cui la legge rende obbligatoria la presenza di un regolamento condominiale, cioè quando il numero dei condomini è superiore a dieci. Negli altri casi, è certamente utile l’approvazione di un regolamento, e alcuni condomini potrebbero auspicarla; ma, se non si riesce a mettersi d’accordo, non è possibile rivolgersi all’autorità giudiziaria: il condominio resterà senza regolamento, in attesa di tempi migliori. Nel momento in cui la sentenza che approva un regolamento di condominio diviene definitiva, perché contro di essa non è più possibile proporre alcuna impugnazione, essa spiega efficacia vincolante per tutti i condomini, indipendentemente dalla circostanza che ve ne siano di dissenzienti.

Come hai avuto modo di vedere, le norme riguardanti il regolamento di condominio sono tante, articolate e minuziose. Certamente, però, questo articolo avrà tracciato un quadro abbastanza chiaro sull’argomento. Ciò ti consentirà di vivere in condominio con una maggiore consapevolezza dei tuoi diritti e dei tuoi doveri.

note

[1] Art. 1138, comma 1, cod. civ.

[2] Art.1117 cod. civ.

[3] Art. 1138, commi 3 e 4, cod. civ.

[4] Art. 1118 co. 2 cod. civ.

[5] Art. 1119 cod. civ.

[6] Art. 1120 cod. civ.

[7] Art. 1129 cod. civ.

[8] Art. 1131 cod. civ.

[9] Art. 1132 cod. civ.

[10] Art. 1136 cod. civ.

[11] Art. 1137 cod. civ.

[12] Artt. 63, 66, 67 e 69 disp. att. cod. civ.

[13] Art. 1138 co. 2 cod. civ.


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