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Crediti condominiali: posso scontarli non pagando le spese?

31 Ottobre 2018


Crediti condominiali: posso scontarli non pagando le spese?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 31 Ottobre 2018



Se un condomino è creditore di somme verso il proprio condominio, può arbitrariamente e senza autorizzazione dell’amministratore, non pagare le spese condominiali fino all’azzeramento del credito stesso? 

Immagina di avere un credito nei confronti del tuo condominio. Ad esempio hai subito delle infiltrazioni di acqua dal tetto e l’assemblea ancora non ha deliberato di risarcirti i danni. Oppure hai vinto una causa contro il condominio per aver impugnato una delibera assembleare e il giudice ti ha riconosciuto il rimborso delle spese legali. L’amministratore, benché da te più volte sollecitato, non ti ha ancora fatto il bonifico: sostiene che non ci sono sufficienti soldi sul conto corrente e che, comunque, ha bisogno del benestare dell’assemblea. A questo punto decidi di non pagare più le spese condominiali mensili, almeno fino a quando il tuo credito non si sarà azzerato. Lo puoi fare o devi prima chiedere l’autorizzazione all’amministratore? In altre parole puoi scalare un tuo credito con un debito che hai verso lo stesso condominio? La questione va decisa nei seguenti termini. Qui di seguito ti spiegheremo quindi se puoi scontare i crediti condominiali non pagando le spese.

Possibile la compensazione di crediti e debiti in condominio? Posso smettere di pagare il condominio se ho un credito?

Cos’è la compensazione e quando opera

Quando un soggetto ha, nello stesso tempo, un credito e un debito nei confronti di un’altra persona, i due importi si “compensano”: in pratica la somma inferiore si azzera e l’altra viene proporzionalmente ridotta. Ad esempio, se Giovanni ha un credito verso Edoardo di 100 euro ma, contemporaneamente, un debito con lui di 60 euro, Edoardo potrà versare solo 40 euro. In termini giuridici questo meccanismo si chiama compensazione: essa quindi consiste nello “scalare” un debito da un credito (o viceversa).

Affinché si possa realizzare questo bilanciamento è però necessario che sussistano alcune condizioni. Le analizzeremo, qui di seguito, cercando di non scendere troppo nel tecnico.

Innanzitutto il debito e il credito devono essere esigibili nello stesso momento. Non sarebbe tale, per ipotesi, il caso di un debito attuale e di un credito che, per quanto certo, è tuttavia futuro. Pensa al caso di un professionista che è, al tempo stesso, debitore di un’altra persona ma anche suo creditore per il corrispettivo dovuto a una prestazione non ancora eseguita (ad esempio un architetto che deve consegnare un progetto non ultimato); in questa ipotesi la compensazione non può funzionare perché non c’è “contestualità” tra il debito e il credito.

Inoltre sia il credito che il debito devono essere certi e determinati nel loro preciso ammontare. In altre parole, l’importo da versare deve risultare da un documento che non lascia spazio a nessun dubbio (di solito una sentenza, una fattura non contestata, un decreto ingiuntivo, un assegno o una cambiale, ecc.). Facciamo un esempio. Luca non paga un assegno ad Antonio per un vecchio debito. Antonio però rompe l’auto che Luca gli aveva dato in prestito tempo addietro. In questo caso la compensazione non può operare. Difatti, se da un lato l’assegno indica un importo in denaro certo nel proprio ammontare, il risarcimento della macchina non è ancora determinato: non è chiaro infatti quanto costerà la riparazione e, se anche vi fosse una fattura, dovrebbe intervenire un giudice a verificare che questa sia congrua.

Compensazione in condominio di crediti e debiti

Vediamo ora se puoi scontare dalle spese condominiali i crediti verso il condominio. Per rispondere dobbiamo calare le regole appena descritte all’interno del condominio per capire come funziona la compensazione di crediti e debiti rispetto agli oneri mensili dovuti da ogni singolo proprietario di appartamento.

Partendo dal principio che il debito del singolo condomino è sempre legato al versamento delle quote condominiali, analizziamo quale possa essere il suo credito da eccepire in compensazione. Le ipotesi possono essere principalmente di due tipi.

Compensazione con un risarcimento del danno

Il primo caso è quello del condomino che assume di aver subìto un danno per colpa del condominio: ad esempio, una tegola del tetto finita sulla sua auto, una caduta dalle scale o all’interno dell’ascensore bloccatosi d’improvviso, le infiltrazioni di acqua su una parete dell’appartamento causate da una tubatura di proprietà del condominio, ecc.

In questo caso, il danneggiato può compensare il proprio debito per le spese condominiali con il credito di cui assume essere titolare a titolo di risarcimento del danno? La risposta è negativa. Difatti, se da un lato il credito del condominio è certo nel suo ammontare (gli oneri mensili calcolati sulla base del piano di riparto dell’amministratore e approvati con il bilancio consuntivo), dall’altro lato il debito non è ancora determinato. Per stabilire l’esatto importo dei danni patrimoniali e non patrimoniali subìti dal condomino è necessario o un’ammissione esplicita del debito fatta dall’assemblea oppure la sentenza di un giudice. Il danneggiato dovrà cioè proporre una causa contro il proprio condominio affinché il suo credito possa essere certo e determinato nel suo ammontare.

Quindi in tale situazione, il condomino dovrà, da un lato, pagare gli oneri condominiali che sono da lui dovuti mensilmente e, in separata sede, agire per ottenere invece il denaro relativo al proprio credito.

Compensazione con somme liquidate in una sentenza

Diverso è il caso di un condomino che avanza un credito verso il proprio condominio il cui importo è accertato da una sentenza o da qualsiasi altro provvedimento di un giudice. L’esempio è quello di chi impugna una delibera dell’assemblea e, vincendo la causa, ottiene dal tribunale il riconoscimento del diritto al rimborso delle spese processuali. È anche il caso di chi abbia patito dei danni all’interno del proprio appartamento per causa del condominio e un magistrato abbia liquidato l’esatto importo di tali pregiudizi.

In questa seconda ipotesi la compensazione è possibile. Quindi, il condomino può scalare il proprio debito dal credito di cui è titolare.


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