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Come posso liberarmi da un contratto preliminare?

14 Dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 Dicembre 2018



I modi con i quali è legalmente possibile sciogliersi dal vincolo di un contratto preliminare

Nella vita di ogni italiano prima o poi arriva il momento della stipula di un contratto preliminare. Soprattutto il contratto preliminare per l’acquisto della casa di proprietà è poi quello che, più di ogni altro contratto, rappresenta la meta ed il sogno di un’intera vita, non solo di colui il quale lo stipula, ma spesso anche di quella dei genitori della persona che lo sottoscrive. La complessità delle trattative necessarie per giungere all’acquisto di un immobile rendono frequentissimo il ricorso al contratto preliminare che non è altro che l’accordo con cui le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo contratto, cioè quello definitivo. Con il preliminare cioè, giunte le trattative in uno stadio avanzato, le parti intendono mettere nero su bianco l’accordo raggiunto (sul prezzo e sugli altri elementi del contratto) rinviando solamente la stipula del contratto definitivo ad un momento successivo (nella stragrande maggioranza dei casi per motivi legati alle modalità, diluite nel tempo, di pagamento del prezzo). Può però accadere, per le più svariate ragioni, che si cambi idea o che si sia indotti, da vari motivi, a non voler più stipulare il contratto definitivo. Nel caso specifico della compravendita di un immobile (la tanto desiderata prima casa innanzitutto) si tratterà, in questi casi, di verificare come posso liberarmi da un contratto preliminare, come cioè sarà possibile secondo le norme di legge non stipulare più il contratto definitivo (il cosiddetto rogito notarile) che come promittente venditore o come promittente acquirente mi ero obbligato a stipulare con la firma del preliminare. E sarà ancora più necessario verificare quale sia, tra le possibili alternative, il modo più rapido ed economico per sciogliersi dal vincolo rappresentato dal contratto preliminare.

Cos’è il contratto preliminare?

Si è detto che il contratto preliminare è l’accordo con cui le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo contratto, cioè quello definitivo.

In altri termini, con il contratto preliminare ci si obbliga a dare il proprio futuro consenso alla firma di un contratto definitivo: nel caso più frequente, cioè di stipula di un contratto preliminare relativo alla compravendita di un immobile, le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo (di solito nel termine indicato nel contratto preliminare stesso).

Vi è da dire che il preliminare deve avere la stessa forma che eventualmente la legge impone per il contratto definitivo e, pertanto, nel caso di preliminare relativo alla compravendita di un immobile sarà necessaria la forma scritta proprio perché la forma scritta è obbligatoria per i contratti che hanno ad oggetto il trasferimento della proprietà dei beni immobili [1]: sarà nullo, pertanto, e non potrà produrre nessun effetto e nessun obbligo per nessuna delle parti un contratto preliminare solamente verbale con il quale ci si impegna a vendere ed acquistare un appartamento o qualsiasi altro bene immobile.

Occorre aggiungere infine che la legge [2] ha reso dal 1997 obbligatoria la trascrizione nei registri immobiliari anche dei contratti preliminari che trasferiscono la proprietà dei beni immobili (e i contratti preliminari che trasferiscono, costituiscono o modificano gli altri diritti reali come l’usufrutto, il diritto di superficie, quello dell’enfiteuta, il diritto di abitazione, le servitù, il diritto di uso): questa norma tutela il potenziale acquirente di un immobile che abbia sottoscritto un preliminare perché quando avrà trascritto il contratto definitivo il suo acquisto sarà garantito e prevarrà su eventuali trascrizioni, ad esempio di pignoramenti, eseguiti contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare.

Ciò vuol dire che tutte le trascrizioni ed iscrizioni fatte sull’immobile (a danno di chi vuole venderlo) in un momento successivo alla trascrizione del contratto preliminare non avranno effetto a danno dell’acquirente che abbia appunto trascritto il preliminare precedentemente.

Il contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento deve avere forma scritta

Come ci si può svincolare da un contratto preliminare?

Nel caso in cui non si voglia più stipulare il contratto definitivo (il cosiddetto rogito notarile) come sarà possibile svincolarsi dal preliminare?

Se, come abbiamo evidenziato, il contratto preliminare contiene l’obbligo giuridico di dare il proprio consenso alla firma del contratto definitivo (che produrrà il trasferimento della proprietà dell’immobile), come sarà possibile svincolarsi da esso?

Diciamo allora che se entrambe le parti che hanno stipulato il contratto preliminare sono d’accordo sull’intenzione di sciogliersi dal relativo vincolo, allora sarà sufficiente che firmino un accordo di risoluzione consensuale del contratto preliminare: dovranno, cioè, mettere nero su bianco l’accordo con cui risolvono (cioè annullano) il contratto preliminare accordandosi su ogni aspetto connesso (ad esempio sull’eventuale restituzione dell’acconto versato).

Se, invece, l’intenzione di svincolarsi dal contratto preliminare è dovuta ai ritardi dell’altra parte (che, ad esempio, non si presenta davanti al notaio alla data stabilita oppure non indica il notaio davanti a cui presentarsi per la firma del rogito) la soluzione sarà quella di avviare una causa davanti al giudice competente per ottenere con sentenza la risoluzione del contratto accompagnata dalla condanna della parte inadempiente al risarcimento del danno.

Ovviamente, se il tuo interesse sarà quello non di svincolarti dal preliminare ma di ottenere che l’altra parte ti trasferisca o acquisti da te l’immobile, allora dovrai ricorrere al giudice per ottenere che sia una sentenza a produrre il trasferimento della proprietà dell’immobile [3].

Il contratto preliminare può essere sciolto di comune accordo tra le parti

note

[1] Art. 1350 cod. civ.

[2] Art. 2645 bis cod. civ.

[3] Art. 2932 cod. civ.


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