Diritto e Fisco | Articoli

Condominio ed affitto ad uso turistico

1 dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 dicembre 2018



Abbiamo un appartamento dove vorremmo stabilire una struttura ricettiva (non un b&b né un affittacamere) con la formula spesso utilizzata a Roma di “affitto turistico breve” o “affitto puro” (come viene indicato l’affitto turistico breve da parte delle questura di Roma). L’amministratore teme però che una siffatta struttura possa arrecare danno al decoro del palazzo, abitato da poche famiglie e da anziani professionisti che sentono la loro rispettabilità minata dal turista straniero.  Apparentemente dal regolamento condominiale non sarebbe possibile fare un utilizzo della proprietà privata per l’attività che a noi interessa. C’è la possibilità di dimostrare sulla base magari di nuove leggi che un regolamento del genere  ha un difetto di forma o viola qualche legge? 

Dall’esame del regolamento condominiale prodotto in allegato dal lettore si può evidenziare, all’art. 14, il divieto di adibire i singoli appartamenti ai seguenti usi: ufficio pubblico, attività che comportino afflusso eccessivo di estranei (?), sanatorio, gabinetto di cura e ambulatorio per malattie infettive o contagiose, esercizio di affittacamere, locanda, pensione o albergo, scuola di musica o di canto o di ballo e in genere qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all’igiene e al decoro dell’edificio. 

Ad una prima lettura testuale quindi non pare sia contemplato tra i divieti quello di concedere in locazione l’immobile anche per brevi periodi (c.d. affitto uso turistico). 

Quest’ultima infatti è un’attività espressamente disciplinata dagli artt. 12 et 53 del D.Lgs. n. 79/2011 (c.d. Codice del Turismo), norme che – rispettivamente – prevedono: 

“Art. 12 – 1. Ai fini del presente decreto legislativo, nonché ai fini dell’esercizio del potere amministrativo statale di cui all’articolo 15, sono strutture ricettive extralberghiere: 

a) gli esercizi di affittacamere; 

b) le attività ricettive a conduzione familiare – bed and breakfast; 

c) le case per ferie; 

d) le unità abitative ammobiliate ad uso turistico; 

e) le strutture ricettive – residence; 

f) gli ostelli per la gioventù; 

g) le attività ricettive in esercizi di ristorazione; 

h) gli alloggi nell’ambito dell’attività agrituristica; 

i) attività ricettive in residenze rurali; 

l) le foresterie per turisti; 

m) i centri soggiorno studi; 

n) le residenze d’epoca extralberghiere; 

o) i rifugi escursionistici; 

p) i rifugi alpini; 

q) ogni altra struttura turistico-ricettiva che presenti elementi ricollegabili a uno o più delle precedenti categorie. 

2. Gli esercizi di affittacamere sono strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari. 

3. I bed and breakfast sono strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi. 

4. Le case per ferie sono strutture ricettive attrezzate per il soggiorno di persone o gruppi e gestite, al di fuori di normali canali commerciali, da enti pubblici, operanti senza fine di lucro per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali o sportive, nonché da enti o aziende per il soggiorno dei propri dipendenti e loro familiari. Nelle case per ferie possono altresì essere ospitati dipendenti e relativi familiari, di altre aziende o assistiti dagli enti di cui al presente comma con i quali sia stata stipulata apposita convenzione. 

5. Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico sono case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero. Le unità abitative ammobiliate a uso turistico possono essere gestite: 

a) in forma imprenditoriale; 

b) in forma non imprenditoriale, da coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo di quattro unità abitative, senza organizzazione in forma di impresa. La gestione in forma non imprenditoriale viene attestata mediante dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, recante il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, da parte di coloro che hanno la disponibilità delle unità abitative di cui al presente articolo; 

c) con gestione non diretta, da parte di agenzie immobiliari e società di gestione immobiliare turistica che intervengono quali mandatarie o sub-locatrici, nelle locazioni di unità abitative ammobiliate ad uso turistico sia in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale, alle quali si rivolgono i titolari delle unità medesime che non intendono gestire tali strutture in forma diretta; l’esercizio dell’attività di mediazione immobiliare relativamente a tali immobili è compatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali svolte nell’ambito di agenzie di servizi o di gestione dedicate alla locazione. 

6. Le strutture ricettive – residence sono complessi unitari costituiti da uno o più immobili comprendenti appartamenti arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, gestiti in forma imprenditoriale, dati in locazione ai turisti, con contratti aventi validità non inferiore a tre giorni. 

7. Gli ostelli per la gioventù sono strutture ricettive per il soggiorno e il pernottamento, per periodi limitati, dei giovani e dei loro accompagnatori, gestite, in forma diretta o indiretta, da enti o associazioni. 

8. Le attività ricettive in esercizi di ristorazione sono le strutture composte da camere, ciascuna con accesso indipendente dagli altri locali, gestite in modo complementare all’esercizio di ristorazione dallo stesso titolare e nello stesso complesso immobiliare. 

9. Gli alloggi nell’ambito delle attività agrituristiche sono locali siti in fabbricati rurali gestiti da imprenditori agricoli ai sensi della legge 20 febbraio 2006, n. 96, recante disciplina dell’agriturismo. 

10. Le attività ricettive in residenze rurali o country house sono le strutture localizzate in ville padronali o fabbricati rurali da utilizzare per l’animazione sportivo-ricreativa composte da camere con eventuale angolo cottura, che dispongono di servizio di ristorazione aperto al pubblico. 

11. Le foresterie per turisti sono strutture ricettive normalmente adibite a collegi, convitti, istituti religiosi, pensionati e, in genere, tutte le altre strutture pubbliche o private, gestite senza finalità di lucro che secondo quanto stabilito dalle regioni e dalle province autonome di Trento e di Bolzano e, per quelle gestite dagli Enti parco nazionali e dalle aree marine protette, dal Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare con proprio decreto, offrono ospitalità a persone singole e a gruppi organizzati da enti e associazioni che operano nel campo del turismo sociale e giovanile, per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali, religiose e sportive, al di fuori dei normali canali commerciali. 

12. I centri soggiorno studi sono le strutture ricettive, gestite da enti pubblici, associazioni, organizzazioni sindacali, soggetti privati operanti nel settore della formazione dedicati ad ospitalità finalizzata all’educazione e formazione in strutture dotate di adeguata attrezzatura per l’attività didattica e convegnistica specializzata, con camere per il soggiorno degli ospiti. 

13. Le residenze d’epoca sono strutture ricettive extralberghiere ubicate in complessi immobiliari di particolare pregio storico e architettonico, dotate di mobili e arredi d’epoca o di particolare livello artistico, idonee ad una accoglienza altamente qualificata. 

14. I rifugi escursionistici sono strutture ricettive aperte al pubblico idonee ad offrire ospitalità e ristoro ad escursionisti in zone montane ubicate in luoghi favorevoli ad ascensioni, servite da strade o da altri mezzi di trasporto ordinari, anche in prossimità di centri abitati ed anche collegate direttamente alla viabilità pubblica. 

15. I rifugi alpini sono strutture ricettive ubicate in montagna, ad alta quota, fuori dai centri urbani. I rifugi alpini sono predisposti per il ricovero, il ristoro e per il soccorso alpino e devono essere custoditi e aperti al pubblico per periodi limitati nelle stagioni turistiche. Durante i periodi di chiusura i rifugi alpini devono disporre di un locale per il ricovero di fortuna, convenientemente dotato, sempre aperto e accessibile dall’esterno anche in caso di abbondanti nevicate e durante il periodo di apertura stagionale il servizio di ricovero deve essere comunque garantito per l’intero arco della giornata. 

16. I requisiti minimi per l’esercizio delle attività di cui al presente articolo, sono stabiliti dalle Regioni e dalle Province autonome di Trento e di Bolzano, tenuto conto della disposizione di cui all’articolo 15, comma 1.” 

“Art. 53 – 1. Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.” 

Come si è messo in evidenza, la legge stessa distingue tra l’attività di affittacamere e quella di affitto turistico individuando la peculiarità di quest’ultima nell’assenza di erogazione di servizi alla persona e prestazioni a carattere alberghiero da parte della proprietà. 

Sembra perciò possibile poter affermare che, già in base a questo aspetto testuale, l’attività pensata dal lettore per l’appartamento in oggetto non rientri nei divieti posti dal regolamento condominiale. A tal proposito corre l’obbligo di menzionare una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 22711/2017, che ha affermato implicitamente come l’assemblea di condominio possa vietare l’utilizzo di un immobile per una determinata attività soltanto qualora quest’ultima sia specificamente individuata nel regolamento di condominio. 

Nel caso in oggetto, la locazione turistica non è specificamente ricompresa nell’elenco dell’art. 14 del regolamento condominiale e, oltretutto, viene tenuta distinta dall’attività di affittacamere dalla legge medesima. 

Resta da esaminare l’applicabilità al caso concreto delle clausole contenute nel regolamento quali “attività che comportino afflusso eccessivo di estranei” o “in genere qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini”. Si tratta di clausole, a ben vedere, estremamente generiche tuttavia ammesse dalla Corte di Cassazione secondo cui “I divieti e le limitazioni (inerenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini) possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell’elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare)”1. 1 Cfr. Cass. civ, sez. II, n. 20237 del 18.09.2009. 

Ciò detto, anche in considerazione della precedente apertura nel medesimo condominio di attività analoga a quella che i lettori hanno in animo di iniziare e in virtù di quanto sopra esposto, si suggerisce di cercare un confronto assembleare per ottenere il “via libera” senza andare allo scontro sull’opponibilità di questo regolamento al neo proprietario dell’appartamento. 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Enrico Braiato 


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI