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Locazione: danni e mancata restituzione della cauzione

7 dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 dicembre 2018



Con riguardo alla restituzione della cauzione di locazione, a luglio 2018 ho terminato il contratto (durata prevista da ottobre 17 a luglio 18), ma ad oggi 16/10/18, dopo solleciti fatti per la restituzione della cauzione, non mi è stata restituita. Tra l’altro nel sollecito fatto a fine settembre in risposta mi venivano “notificati” alcuni danni, uno il danneggiamento della laccatura del tavolo (tra l’altro era già rotto al momento del nostro arrivo), l’altro un danneggiamento di un marmo ma del quale proprio non ho assoluta idea. Cosa posso fare?

Alla luce del quesito posto, è opportuno esporle sinteticamente quanto segue: 

La responsabilità dell’inquilino per danni alla cosa locata 

In base alla legge [1], l’inquilino deve restituire la cosa locata nello stato in cui si trovava al momento del sorgere della locazione, fatto salvo il normale deterioramento dell’appartamento in affitto, dovuto al decorso del tempo.

Rispetto a quest’obbligo predetto, la descrizione dell’immobile contenuta nel contratto firmato e alla data del medesimo, rappresenta senz’altro un punto di riferimento. Se dovesse mancare questa descrizione, si presume comunque che la cosa locata era in buono stato.

Ebbene, alla luce di quanto premesso, appare conseguenziale, l’altro articolo di legge [2], secondo il quale il conduttore/inquilino, al momento della restituzione, deve risarcire i danni riscontrati nell’appartamento affittato e:

– non corrispondenti al normale deterioramento della cosa locata;

– in contrasto con il buono stato dell’appartamento al momento della consegna, avvenuta all’inizio del contratto.

Pertanto, nel malaugurato quanto non infrequente caso, che il conduttore consegni o lasci l’immobile in pessime condizioni, cioè con danni evidenti alla cosa locata, egli è tenuto al risarcimento dei danni, a meno che non provi che i medesimi siano stati provocati per caso fortuito o comunque non siano imputabili a sua responsabilità (cosiddetta prova liberatoria, molto improbabile e difficile da dimostrare).

Molteplici sono le pronunce giurisprudenziali a sostegno di questa interpretazione/applicazione delle norme appena richiamate in nota [3].

CASO CONCRETO

Se è vero che, come possessore della cosa locata, il lettore doveva rispettare gli obblighi descritti in premessa, è altrettanto pacifico che non dovrebbe essere chiamato a risarcire danni presunti e non meglio descritti e/o specificati (quale ad esempio il marmo) o riconducibili al normale deterioramento della cosa (ad esempio, la laccatura del tavolo). Nel caso concreto, inoltre, si tratterebbe anche di danni preesistenti e/o non corrispondenti al vero.

Ebbene, rispetto a quest’ultima circostanza, sarebbe tornato molto utile al lettore un verbale di consegna della cosa locata, sottoscritto dal proprietario e dal locatore, in cui si attestava che la medesima veniva riconsegnata nel medesimo stato d’uso iniziale.

Poiché, dal tenore del quesito, sembrerebbe mancare questo verbale, appare evidente l’intento speculativo del proprietario, diretto a trattenere indebitamente la cauzione ricevuta, basato proprio su questa mancanza.

Detto questo, se il lettore dovesse essere in grado di dimostrare, con la testimonianza di un parente, amico, conoscente, ecc, che i predetti danni erano preesistenti all’inizio della locazione (danno al tavolo) o inesistenti (danno al marmo), con l’assistenza di un legale (se lo desidera sono a sua disposizione), lo stesso dovrebbe quanto meno rispondere all’indebita richiesta di controparte e nel contempo diffidarla all’immediata restituzione della cauzione.

È ovvio, però, che in mancanza di ogni riscontro positivo (e non sarebbe improbabile), l’azione legale (ad esempio, un ricorso per decreto ingiuntivo) sarebbe inevitabile e non saprei se, valutati i costi della medesima, sarebbe conveniente imbarcarsi nella relativa azione di recupero.

In sostanza, è bene che il lettore valuti il rapporto costi/benefici della sua iniziativa, se l’ammontare della cauzione non dovesse essere troppo elevato.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello

note

[1] Art. 1590 cod. civ.

[2] Art. 1588 cod. civ.

[3] Cass. civ. sent. n. 2619/2014 – 22272/2012 – 6977/2012 – 20434/2008.


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