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Come dimostrare la proprietà su una parte del palazzo

2 novembre 2018


Come dimostrare la proprietà su una parte del palazzo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 novembre 2018



Occupazione parti comuni dell’edificio: come vincere la presunzione di condominialità.

All’interno del tuo condominio c’è un piccolo locale adibito a lavanderia che hai sempre utilizzato in via esclusiva; lo hai finanche arredato, sistemandovi alcuni oggetti acquistati apposta per un miglior utilizzo. Hai considerato tale spazio di tua proprietà: a suo tempo, infatti, hai ricevuto le chiavi direttamente dal costruttore dello stabile che, a tuo modo di vedere, così facendo ha inteso vendertelo. Di questo spazio, però, non si fa menzione nell’atto d’acquisto che hai firmato davanti al notaio. Dall’altro lato, però, non esistono documenti che stabiliscano la titolarità dell’area in capo al condominio. Ora è nata una discussione tra te e gli altri vicini di casa che vorrebbero riconsegnate le chiavi dello stanzino per metterlo a disposizione di tutti, cosa che non sei affatto disposto a fare. Ti chiedi, quindi, come dimostrare la proprietà su una parte del palazzo. Secondo l’amministratore bisogna applicare la regola generale in base alla quale tutti gli spazi che non rientrano nelle metrature degli appartamenti sono da considerarsi condominiali, salvo vi sia una prova contraria. A tuo avviso invece bisogna dare maggior rilievo, più che alle carte, a ciò che si è verificato nella pratica: l’uso esclusivo del locale e la consegna delle chiavi è un fatto più che sufficiente ad escludere la proprietà condominiale. Chi ha ragione?

La questione è stata di recente decisa da una ordinanza della Cassazione [1]. 

La Corte riprende alcuni principi già dettati in passato dalla giurisprudenza. Li ribadiremo qui di seguito per comprendere come stabilire se un’area del palazzo, di cui è incerta la proprietà, spetta al singolo condòmino che la rivendica o all’intero condominio.

Le parti comuni dell’edificio

Vi sono alcune parti dell’edificio che nascono, per loro stessa natura, condominiali in quanto rivolte a soddisfare interessi comuni. L’esempio tipico è il terrazzo sopra l’ultimo piano che, di norma, è del condominio; così i giardini che circondano il palazzo, il sottotetto (a meno che non sia stata realizzata una mansarda), ecc. 

È lo stesso codice civile a dettare l’elenco delle parti comuni dell’edificio [2], quelle cioè per le quali si applica la cosiddetta “presunzione di condominialità”. Queste si ritengono sempre di proprietà di tutti i condomini che ne posseggono una quota determinata secondo i rispettivi millesimi. 

In particolare sono di proprietà comune dei proprietari delle diverse unità immobiliari:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio, i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune (parti comuni utili );
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Poiché come detto si tratta di un elenco di beni ampio ma non tassativo, per verificare se altri beni ad essi assimilabili possono essere considerati comuni, occorre accertarne in concreto la natura e/o la destinazione [3].

Quando nasce la comproprietà?

La Cassazione ricorda che la comproprietà delle parti comuni dell’edificio sorge nel momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unità immobiliari e cioè con il sorgere stesso del condominio. In buona sostanza, il momento fondamentale da considerare è la vendita del primo appartamento: quando all’interno dello stabile ci sono almeno due distinti proprietari di appartamenti (il costruttore o il proprietario unico e il primo acquirente) si forma in automatico un condominio anche senza un atto esplicito o un regolamento o un amministratore. La nascita del condominio è un evento che si realizza di fatto, senza bisogno di procedure legali. Questo significa che alla cessione del primo immobile, non appena i condomini sono due, tutte le aree che abbiamo appena elencato, diventano di proprietà comune. 

Non potrebbe, quindi, in un momento successivo, il costruttore cedere una di queste parti comuni a uno solo degli acquirenti intervenuti dopo: venderebbe infatti un bene non suo ma ormai del condominio. 

Richiamandoci all’esempio di apertura, se il costruttore dichiara di voler vendere il lavatoio a uno degli acquirenti dopo però la formazione del condominio, l’atto non è valido perché l’area in commento è già condominiale e su di essa il costruttore non ha titolo. 

In ogni caso, solo se dall’atto di acquisto uno dei condomini dovesse realmente risultare acquirente di una delle parti dell’edificio sopra elencate questa si considera di proprietà esclusiva e non condominiale. 

In buona sostanza, afferma la sentenza in commento, per vincere la presunzione di condominialità non basta aver utilizzato sempre lo spazio comune o averne ricevuto le chiavi dal costruttore, ma è necessario un “titolo” ossia una esplicita menzione all’interno di un atto pubblico (il rogito con cui si è acquistato tale spazio). Se esso manca, lo spazio resta del condominio. 

Cos’è il titolo contrario?

Come abbiamo detto, la proprietà comune (cioè condominiale) di un bene ricompreso nell’elenco del codice civile può essere esclusa solo se vi è un atto scritto da cui risulti – in modo chiaro ed inequivocabile – l’esclusione della qualità di cosa comune (non è sufficiente il semplice silenzio) oppure quando il bene abbia una destinazione particolare (come nel caso in cui si tratti di un bene dotato di propria autonomia ed indipendenza e pertanto non legato da una destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale).

L’esistenza del titolo contrario deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva su un determinato bene.

L’usucapione in condominio

Resta sempre possibile dimostrare l’usucapione su un bene del condominio. Per affermare però l’usucapione in condominio, la giurisprudenza richiede un elemento in più rispetto all’uso ventennale della cosa comune: è necessario che tale spazio sia stato “recintato” o meglio l’accesso fisicamente interdetto a tutti gli altri condomini. Ad esempio si può usucapire un parcheggio condominiale non semplicemente lasciandovi tutti i giorni l’area, ma delimitando lo spazio con delle transenne; si può acquisire la proprietà del pianerottolo apponendovi un cancelletto in modo che nessuno vi transiti; si diventa proprietari del terrazzo dopo averlo chiuso con un lucchetto il cui duplicato della chiave nessun altro ha.

In tali ipotesi anche un bene che è condominiale e per il quale non vi è un “titolo” che afferma la proprietà esclusiva, può essere riconosciuto di titolarità del singolo condomino.

In sintesi

I principi da applicare, secondo la Corte, sono dunque i seguenti:

  1. dalla data di trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà che costituiscono l’edificio e che danno vita al condominio, la situazione condominiale riferita anche alle parti comuni diventa opponibile ai terzi;
  2. nel caso di frazionamento della proprietà di un edificio a seguito del trasferimento dall’originario unico proprietario, si determina una situazione di  presunzione legale di comunione pro-indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, appiano destinate all’uso comune;
  3. la presunzione di comunione delle parti dell’edificio destinate  a soddisfare esigenze generali del condominio, viene superata solo qualora risulti il contrario dal titolo, e cioè da esso risulti una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà della parte contestata  e di escludere gli altri. 

note

[1] Cass. ord. n. 27636/2018 del 30.10.2018.

[2] Art. 1117 cod. civ.

[3] Cass. 2 agosto 2011 n. 16914, Cass. 2 agosto 2010 n. 17993

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 23 maggio – 30 ottobre 2018, n. 27636

Presidente Lombardo – Relatore Abete

Motivi in fatto ed in diritto

Con atto del 6.3.2001 la “Garca Immobiliare” s.r.l. citava a comparire innanzi al tribunale di Milano C.M.M.P. , R.A.L.L. , T.G. ed il condominio di (omissis) .

Esponeva che con atto in data 3.10.1988 le sorelle R.A.L.L. e M.F. , eredi dell’originaria unica proprietaria del fabbricato di cinque piani fuori terra, con piano seminterrato ed annessa corte, in (omissis) , avevano proceduto alla divisione dello stabile, attribuendosi rispettivamente il lotto “A” ed il lotto “B”.

Esponeva che successivamente R.A.L.L. aveva ceduto la nuda proprietà dell’intero lotto “A” a C.M.M.P. e R.A.M.F. la nuda proprietà del lotto “B” alle figlie C. e T.G. per la quota di 1/2 ciascuna.

Esponeva che con atto in data 26.7.2000 essa società attrice si era resa acquirente del lotto “B” per i diritti spettanti a R.A.M.F. e a T.C. .

Chiedeva, tra l’altro, che l’adito giudice dichiarasse di proprietà condominiale il piccolo locale a piano terra dello stabile di via (omissis) , abusivamente accorpato al lotto “A” ed adibito a servizio igienico dei locali condotti in locazione dalla “SA.PA. Ristorazioni” s.r.l..

Si costituivano C.M.M.P. e R.A.L.L. .

Instavano, tra l’altro, per il rigetto dell’avversa domanda.

Non si costituivano e venivano dichiarati contumaci il condominio di (omissis) , e T.G. .

Spiegava volontario intervento la “SA.PA. Ristorazioni” s.r.l..

Espletata la c.t.u., con sentenza n. 11585/2009 l’adito tribunale dichiarava, tra l’altro, il piccolo locale al piano terra di proprietà condominiale.

Proponeva appello C.M.M.P. (anche in qualità di erede di R.A.L.L. ).

Resisteva la “Autorimesse Tortona” s.r.l. (quale cessionaria della cessata “Garca Immobiliare” s.r.l.); esperiva appello incidentale.

Non si costituivano e venivano dichiarati contumaci la “SA.PA. Ristorazioni” s.r.l., il condominio di (omissis) , e T.G. .

Con sentenza n. 2136 dei 8.4/11.6.2014 la corte d’appello di Milano rigettava sia il gravame principale sia il gravame incidentale e compensava le spese del grado.

Evidenziava, tra l’altro, la corte che non si era acquisito riscontro di titoli atti a comprovare la proprietà esclusiva, in quanto ricompreso nel lotto “A”, del piccolo locale al piano terra, né titoli idonei potevano reputarsi la licenza edilizia del 1887 e la planimetria del primo piano; che segnatamente nessun riferimento al locale conteso si rinveniva nell’atto di divisione del 3.10.1998 e la previsione che vi figurava, secondo cui i beni divisi venivano assegnati “a corpo e non a misura, nello stato di diritto attuale con tutte le accessioni e pertinenze”, costituiva mera clausola di stile.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso C.M.C.M.P. (anche in qualità di erede di R.A.L.L. ); ne ha chiesto sulla scorta di due motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione anche in ordine alle spese.

La “Autorimesse Tortona” s.r.l. (quale cessionaria della cessata “Garca Immobiliare” s.r.l.) ha depositato controricorso; ha chiesto dichiararsi inammissibile o rigettarsi l’avverso ricorso con il favore delle spese.

Il condominio di (omissis) , T.G. e la “SA.PA. Ristorazioni” s.r.l. non hanno svolto difese.

Con il primo motivo la ricorrente denuncia la violazione degli artt. 2643, 2646 e 2650 cod. civ..

Deduce che il piccolo locale al piano terra, qualora lo si ritenga – così come lo si è ritenuto – non ricompreso nel lotto “A”, in quanto estraneo all’atto di divisione in data 3.10.1988, è da considerare non già condominiale, sibbene, al più, di residua comune proprietà di ella ricorrente, di T.C. e di T.G. .

Deduce in particolare che, in quanto estraneo alla divisione, il piccolo locale non appartiene in condominio alla “Autorimesse Tortona” s.r.l. e agli altri condomini; che invero dapprima la s.r.l. controricorrente, con l’atto in data 26.7.2000, e poi i condomini dalla controricorrente aventi causa hanno acquistato esclusivamente i diritti sul lotto “B” già spettanti, in dipendenza della divisione del 3.10.1988, a R.A.M.F. (per l’usufrutto) e a T.C. (per la quota di 1/2 della nuda proprietà del lotto “B”).

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia ai sensi dell’art. 360, 1 co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione degli artt. 817 e 818 cod. civ., dell’art. 132 cod. proc. civ. e dell’art. 118 disp. att. cod. proc. civ..

Deduce che nel corso del giudizio si è acquisito riscontro che il piccolo locale è accessibile unicamente dal lotto “A” ed è al servizio unicamente del lotto “A”; che conseguentemente deve considerarsi pertinenza del lotto “A”.

Deduce in particolare che la natura pertinenziale è comprovata dalle autorizzazioni sanitarie del 28.10.1996, dai disegni degli impianti sanitari allegati alla relazione “Intertermo Project” s.r.l. del 6.9.1994, dalla domanda di autorizzazione edilizia del 29.4.1997, dalla domanda di sanatoria del 19.3.2001, ove si parla di accorpamento di due locali in uno al piano terra; che dunque non vi è stato alcun tamponamento dello spazio cortilizio e si è provveduto a collegare due locali interni.

Si premette che nella fattispecie non si versa in un’ipotesi di litisconsorzio necessario.

Le sezioni unite di questa Corte spiegano che, in tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca per l’accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un’apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione – con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato – la comproprietà degli altri soggetti (cfr. Cass. sez. un. 13.11.2013, n. 25454).

Su tale scorta si rileva che C.M.M.P. e R.A.L.L. non hanno in prime cure esperito domanda riconvenzionale volta ad ottenere l’accertamento riconvenzionale della proprietà esclusiva del locale conteso (cfr. sentenza d’appello, pag. 4, ove si riferisce che “le convenute svolgevano inoltre domanda riconvenzionale chiedendo dichiararsi tenuta la Garca Immobiliare a concedere in uso condominiale quale deposito rifiuti un proprio locale”).

Il primo motivo di ricorso è destituito di fondamento.

Si rappresenta che la comproprietà delle parti comuni dell’edificio indicate nell’art. 1117 cod. civ. sorge nel momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unità immobiliari che costituiscono l’edificio, sicché per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva – i quali comprendono pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni – la situazione condominiale è opponibile ai terzi dalla data dell’eseguita formalità (cfr. Cass. 9.12.1974, n. 4119).

Su tale scorta si rileva che, allorquando con atto per notar G. in data 3.10.1988 le sorelle R.A.L.L. e R.A.M.F. provvidero alla divisione del fabbricato di (omissis) – asse ereditario di C.P. – attribuendosi, evidentemente in proprietà esclusiva, la prima, le unità immobiliari ricomprese nel lotto “A”, la seconda, le unità immobiliari ricomprese nel lotto “B”, senza dubbio insorse, ipso facto, un condominio tra le stesse condividenti.

Sono dunque da condividere e il rilievo della controricorrente, secondo cui “con il menzionato atto di divisione tra la sig.ra R.A.M.F. e la sorella, sig.ra R.A.L.L. (…), come sottolineato dal notaio, dott. L.P. , è stato costituito un condominio (…)” (così controricorso, pag. 3), e l’analogo rilievo del primo giudice, secondo cui “con l’atto di divisione del (…) 3/10/88 l’intero fabbricato di (omissis) (fu) contestualmente costituito in condominio” (così sentenza d’appello, pag. 6, ove è riprodotta testualmente la sentenza di primo grado).

In questo quadro si rappresenta ulteriormente quanto segue.

Per un verso, che, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall’originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione “pro indiviso” di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso: ciò sempre che il contrario non risulti dal titolo, cioè che questo non dimostri una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (cfr. Cass. 19.11.2002, n. 16292; Cass. 13.4.1987, n. 3671; Cass. 11.6.1986, n. 3867, secondo cui quando, in occasione del primo atto di frazionamento della proprietà di un edificio, la destinazione obbiettiva di un bene potenzialmente comune non è contrastata dal titolo, tale bene nasce di proprietà comune).

Per altro verso, che siccome ha correttamente posto in risalto il tribunale e poi ribadito la corte d’appello, a riscontro della destinazione del locale de quo all’uso comune, “più che di un locale (…) in origine si trattava di una rientranza costituente una sorta di piccolo andito affacciantesi sul cortile interno e riconducibile, proprio per tali sue caratteristiche, nella previsione dell’art. 1117 c.c.” (così sentenza d’appello, pag. 23, ove è testualmente riprodotto il riferito passaggio della motivazione del primo dictum).

Per altro verso ancora, che, siccome la corte di merito ha puntualmente rimarcato, nell’atto di divisione in data 3.10.1988 – e pur nelle risultanze catastali antecedenti alla scheda planimetrica redatta nel 2001 per conto dell’originaria convenuta – non compare alcun riferimento, idoneo a smentire la presuntiva destinazione all’uso comune, al locale per cui è controversia.

Alla luce delle esposte considerazioni si rappresenta in conclusione quanto segue.

Da un canto, che va appieno condiviso il postulato della corte distrettuale, secondo cui, in quanto parte in origine dell’area cortilizia comune, il piccolo locale al piano terra, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., deve senz’altro reputarsi di proprietà condominiale.

Dall’altro, che in nessun modo può esser recepito l’assunto della ricorrente, veicolato dal primo mezzo, a tenor del quale il “localino in contenzioso (…), se non compreso nella divisione non può essere condominiale, ma (…) al più indiviso tra C.M.P. e G. e T.C. ” (così ricorso, pag. 15).

Il secondo motivo di ricorso è destituito di fondamento.

Si premette che la corte territoriale ha correttamente specificato che spettava comunque all’appellante fornire la prova che il locale conteso, “non comparendo alcun riferimento (…) nell’atto di divisione” (…), costituisse una pertinenza del compendio immobiliare assegnatogli in sede divisionale, idonea a vincere la presunzione di parte comune di cui all’art. 1117 c.c. (…) a sua volta fondata sulla contiguità di tale spazio al cortile, da cui non appariva separato e da cui era agevolmente raggiungibile” (così sentenza d’appello, pag. 25).

E si premette altresì che la corte di Milano ha soggiunto che il surriferito onere probatorio dall’appellante non era stato assolto (“prova però difettata”: così sentenza d’appello, pag. 25).

Su tale scorta si osserva quanto segue.

In primo luogo, che le ragioni di censura che il secondo mezzo di impugnazione veicola, siccome afferenti al “giudizio di fatto”, rilevano – se del caso – nei limiti della novella formulazione del n. 5 del 1 co. dell’art. 360 cod. proc. civ., applicabile ratione temporis al caso di specie (la sentenza impugnata è stata depositata in data 11.6.2014), e nei termini che le sezioni unite di questa Corte hanno esplicitato con la pronuncia n. 8053 del 7.4.2014 (cfr. Cass. 2.3.2006, n. 4599, secondo cui, tra l’altro, l’accertamento in ordine alla sussistenza degli elementi oggettivi e soggettivi che caratterizzano il rapporto pertinenziale fra due immobili, comporta un giudizio di fatto che, come tale, è incensurabile in sede di legittimità se espresso con motivazione adeguata ed immune da vizi logici).

In secondo luogo, che la ricorrente si duole essenzialmente – siccome si è anticipato – per l’asserita omessa ed erronea valutazione delle risultanze di causa, segnatamente documentali.

E tuttavia il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito non dà luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile nel paradigma dell’art. 360, 1 co., n. 5, cod. proc. civ., né in quello del precedente n. 4, disposizione che – per il tramite dell’art. 132, n. 4, cod. proc. civ. – dà rilievo unicamente all’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante (cfr. Cass. 10.6.2016, n. 11892).

In terzo luogo ed in ogni caso, che la costituzione del rapporto pertinenziale presuppone che il proprietario della cosa principale abbia anche la piena disponibilità della pertinenza; ove tale presupposto faccia difetto, la destinazione di una cosa al servizio di un’altra può avere luogo solo in forza di un rapporto obbligatorio costituito tra i rispettivi proprietari (cfr. Cass. 30.7.1990, n. 7655; Cass. 26.6.2000, n. 8659; Cass. 29.9.2005, n. 1957, secondo cui, qualora le cose appartengano a due proprietari diversi, la destinazione dell’una a servizio dell’altra può avvenire solo in forza di un rapporto obbligatorio convenzionalmente stabilito tra il proprietario della cosa principale e quello della cosa accessoria).

Ovviamente è indubitabile nella fattispecie che C.M.M.P. non abbia la piena disponibilità dell’asserita pertinenza.

In dipendenza del rigetto del ricorso la ricorrente va condannata a rimborsare alla s.r.l. controricorrente le spese del presente giudizio di legittimità.

La liquidazione segue come da dispositivo.

Il condominio di (omissis) , T.G. e la “SA.PA. Ristorazioni” s.r.l. non hanno svolto difese.

Nessuna statuizione nei loro confronti va perciò assunta in ordine alle spese. Si dà atto che il ricorso è datato 3.11.2014.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30.5.2002, n. 115, si dà atto inoltre della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione ai sensi dell’art. 13, comma 1 bis, d.p.r. cit..

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente, C.M.C.M.P. , a rimborsare alla controricorrente, “Autorimesse Tortona” s.r.l., le spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e cassa come per legge; ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione ai sensi dell’art. 13, comma 1 bis, cit..


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