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Quando un condomino può far revocare l’amministratore?

14 Dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 Dicembre 2018



I casi e le modalità con i quali è legalmente possibile per il condomino agire per ottenere la revoca dell’amministratore

La vita condominiale rappresenta da sempre nel nostro paese occasione di aspre dispute che con elevata frequenza finiscono poi anche davanti all’autorità giudiziaria. Tra i molteplici problemi che il condominio e la vita condominiale generano non è certo irrilevante quello relativo alla competenza dell’amministratore che viene chiamato a gestire il complesso dei beni comuni. Diciamo innanzitutto che la recente legge di riforma del condominio ha reso obbligatoria la nomina dell’amministratore nei soli casi in cui i condomini siano più di otto [1]. Ma a questa nomina purtroppo, anche ai giorni nostri,  si provvede incaricando persone non certo all’altezza e questo avviene soprattutto per motivi legati ai costi che si sarebbe invece costretti a sopportare se si affidasse l’incarico ad un professionista. Questo però genera problemi di non poco conto quando, per l’impreparazione dell’amministratore, ci si trova di fronte a situazioni di scarsa comprensibilità della gestione, per tacere dei casi di vere e proprie truffe: in questi è lecito domandarsi quando un condomino può far revocare l’amministratore, cioè comprendere in modo puntuale in quali circostanza e con quali procedure è possibile avviare l’iter per rimuovere dal suo incarico l’amministratore ritenuto incompetente o, peggio ancora, disonesto. Verificheremo in particolare se la possibilità di rimuovere l’amministratore spetti anche al singolo condomino dato che spesso si formano all’interno dei condomini dei gruppi di potere che, nonostante tutto, evitano di cacciare amministratori incapaci avendo specifici interessi a lasciare in carica soggetti del tutto inidonei per la carica (o peggio).

Quali sono i compiti e i poteri dell’amministratore?

Abbiamo detto che la legge [2] impone la nomina di un amministratore nel caso in cui i condomini siano più di otto.

Pertanto nei complessi condominiali con un numero di condomini da nove in su spetta all’assemblea provvedere alla nomina di un amministratore: la nomina richiede, in seconda convocazione, una maggioranza pari alla metà più uno degli intervenuti che sia pari almeno a 500 millesimi.

Se però l’assemblea non provvedesse alla nomina dell’amministratore, la nomina spetta all’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore cessato dall’incarico.

Accettato l’incarico per iscritto (con la obbligatoria indicazione del compenso), l’amministratore assume le sue funzioni per la durata di un anno e, nel caso di rinnovo dell’incarico (cioè di delibera dell’assemblea che lo conferma), la durata del nuovo mandato è sempre pari ad un anno.

I compiti che la legge [3] attribuisce all’amministratore sono essenzialmente compiti di gestione e di tutela e conservazione del patrimonio condominiale; in particolare egli deve:

  • dare esecuzione alle delibere dell’assemblea e far rispettare il regolamento condominiale (ad esempio richiamare i condomini al rispetto degli eventuali divieti di rumori molesti contenuti nel regolamento);
  • vigilare sull’uso dei beni comuni e sulla prestazione dei servizi comuni (ad esempio il servizio di pulizia);
  • riscuotere le cosiddette quote condominiali e pagare le spese necessarie alla manutenzione ordinaria delle cose comuni e per i servizi comuni;
  • provvedere a tutti quegli atti necessari per conservare l’integrità delle cose comuni (ad esempio intervenire in caso di urgenza per riparare un tetto);
  • rendere annualmente il conto all’assemblea della sua gestione (con la presentazione del bilancio consuntivo per l’approvazione).

Ma i compiti dell’amministratore non finiscono qui.

Egli deve anche ogni anno comunicare:

  • all’anagrafe tributaria il suo codice fiscale e i suoi dati anagrafici e il codice fiscale del condominio che amministra;
  • al fisco l’elenco dei fornitori del condominio (cioè di coloro i quali erogano servizi al condominio come ad esempio coloro i quali forniscono al condominio il gasolio per il riscaldamento, servizi di pulizia dei giardini o delle scale e androni ecc.);
  • al fisco la dichiarazione dei redditi per conto del condominio.

Deve infine curare la tenuta dell’anagrafe condominiale (cioè dell’elenco aggiornato dei singoli proprietari e delle unità abitative) e del registro dei verbali di assemblea, del registro della nomina e revoca degli amministratori e del registro di contabilità dove vanno inseriti tutti i movimenti in entrata e in uscita.

L’amministratore condominiale dura in carica un anno

Quando e come un amministratore può essere revocato?

Se, come purtroppo può capitare, l’assemblea ha nominato un amministratore che si rivela incompetente o poco trasparente nella sua gestione (se non proprio disonesto), la legge [4] consente di poterlo rimuovere.

Infatti, al di là della possibilità che l’assemblea ha di revocare in ogni momento l’amministratore con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina [5] (oppure con le diverse modalità eventualmente previste nel regolamento di condominio), la revoca dell’amministratore è anche possibile nei seguenti casi e con le seguenti modalità [6]:

  • dall’autorità giudiziaria (cioè dal tribunale) su ricorso anche di un solo condomino nel caso in cui l’amministratore non abbia immediatamente comunicato all’assemblea le citazioni in giudizio contro il condominio o i provvedimenti dell’autorità amministrativa (ad esempio del comune o del fisco) relative alle parti comuni del’edificio che gli siano pervenute oppure nel caso in cui non renda il conto annuale della sua gestione o nel caso di gravi irregolarità;
  • dall’autorità giudiziaria (cioè dal tribunale) su ricorso del singolo condomino se l’assemblea, appositamente convocata, non ha provveduto a revocare l’amministratore nel caso di gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura ed utilizzo del conto corrente bancario o postale intestato al condominio (necessario per farvi transitare tutte le somme che l’amministratore abbia ricevuto da condomini o da terzi).

Aggiungiamo, infine, che la legge fornisce un elenco delle gravi irregolarità che possono determinare la revoca dell’amministratore, ma che questo elenco non deve essere considerato tassativo nel senso che anche comportamenti diversi da quelli elencati dalla legge possono provocare la revoca dell’amministratore se, a giudizio dell’assemblea (ed eventualmente del giudice), essi siano idonei ad evidenziare una gestione scorretta o poco trasparente.

Costituiscono per la legge gravi irregolarità di gestione da parte dell’amministratore le seguenti condotte:

  • non convocare l’assemblea per approvare il rendiconto annuale;
  • il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina o la revoca dell’amministratore;
  • non eseguire provvedimenti del giudice o dell’autorità amministrativa (il comune ad esempio) o dell’assemblea condominiale;
  • non aprire e non utilizzare il conto corrente intestato al condominio;
  • amministrare in modo da poter creare confusione tra il denaro condominiale e il patrimonio dell’amministratore o di altri condomini;
  • non curare in modo diligente l’azione per recuperare un credito condominiale;
  • non tenere o tenere in modo poco accurato l’anagrafe condominiale e/o il registro dei verbali di assemblea e/o il registro della nomina e revoca degli amministratori e/o il registro della contabilità;
  • non aver conservato tutti documenti relativi alla gestione;
  • aver omesso di fornire o aver fornito ai condomini in modo incompleto o inesatto i propri dati anagrafici e professionali, il proprio codice fiscale, il luogo dove si trovano l’anagrafe condominiale ed i registri dei verbali, di contabilità e di nomina e revoca degli amministratori.

Sia nel caso di revoca da parte dell’assemblea che nel caso di revoca da parte del tribunale, il nuovo amministratore sarà nominato dall’assemblea: nel caso di revoca da parte del tribunale, però, il nuovo amministratore non potrà essere quello stesso che è stato revocato.

Anche il singolo condomino può ricorrere al tribunale per far revocare l’amministratore

note

[1] L. n. 220/2012.

[2] Art. 1129 cod. civ.

[3] Art. 1130 cod. civ.

[4] Art. 1129 cod. civ.

[5] Art. 1129 cod. civ.

[6] Art. 1129 cod. civ.


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