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Proprietà tubi gas condominio e spese di rottura

4 novembre 2018


Proprietà tubi gas condominio e spese di rottura

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 novembre 2018



A chi compete la proprietà delle tubature? Dove comincia quella del condominio e dove quella del condomino? In caso di rottura come si capisce chi deve pagare? E che ruolo possiedi nell’amministrazione del condominio e delle cose comuni?

Le tubature rappresentano, di frequente, un groviglio non solo fisico. Risulta, in apparenza, difficile ripartire la proprietà dei tubi del gas tra condominio e singoli proprietari.
La questione è molto rilevante non solo come esercizio di stile, ma soprattutto per quanto concerne le spese di rottura, ripristino ed il risarcimento dei danni.
A tal proposito, analizzeremo la ripartizione della proprietà e le regole per definirla con facilità. Ancora, analizzeremo i profili di responsabilità nei confronti del condominio, dei condomini e dei terzi. Infine, individueremo la titolarità dei tubi e della braga, sia quando il contatore è personale, sia quando il contatore è unitario.
Inoltre dobbiamo analizzare come possiamo influire sulla gestione del condominio, in modo da non subire passivamente le decisioni prese da altri e le loro conseguenze economiche.

Le parti comuni: di chi è la proprietà?

Con la riforma della disciplina del condominio, la legge ha definito la proprietà delle parti comuni in maniera netta e precisa, fissando una linea di demarcazione tra quella dei condòmini e quella del condominio.

La questione possiede, senza ombra di dubbio, spunti di maggior interesse per quanto concerne le tubature. È notorio, infatti, che dalla loro rottura discendono ingenti responsabilità, soprattutto di natura economica, che espongono i titolari anche al dovere di risarcire i danni provocati.

Andando nello specifico, il nostro Codice Civile [1] stabilisce che gli impianti, le opere, le installazioni ed i manufatti, qualunque sia la loro natura, se destinate all’uso comune, siano di proprietà del condominio.

Allo stesso modo stabilisce dove, in concreto, termini la proprietà comune. Ciò avviene nel punto in cui l’impianto si ripartisce per raggiungere le singole unità abitative, oppure, nei casi di impianti unitari, a partire dal punto di utenza.

Semplificando la proprietà del condominio finisce, dove l’installazione si divide per servire le singole abitazioni oppure, ed è il caso delle tubature che forniscono beni e servizi di natura energetica, a partire dal contatore.

La proprietà delle tubature del gas: come capire a chi appartengano?

Dalla definizione di parti comuni appena accennata possiamo allo stesso modo comprendere con facilità dove comincia la proprietà dei singoli condòmini in tema di tubature del gas. Queste, infatti, non sfuggono all’applicazione della norma citata in tema di impianti.
Per cui, le tubature sono proprietà del condominio fino e non oltre all’allaccio con il contatore. Dal contatore in poi, in maniera indipendente dal percorso che compiono, sono di proprietà esclusiva del condomino e, di conseguenza, del proprietario del singolo appartamento.

Che rapporto intercorre tra proprietà e responsabilità?

La nostra premessa sulla proprietà è di fondamentale importanza per quanto attiene alla responsabilità, ovvero, esprimendo il tutto nel linguaggio comune: il responsabile è colui che deve pagare in caso di danno provocato dalla rottura delle tubature del gas.

La questione è di assoluta rilevanza, la fuoriuscita del gas può portare ad una situazione di notevole pericolo; non solo alle cose, ma anche all’incolumità ed alla vita delle persone. Si pensi, in primis, alla possibilità che il gas accumulatosi provochi un’esplosione.
È opportuno perciò conoscere quali tratti dell’impianto sono di nostra competenza.
Dalla proprietà delle condotte discende, infatti, il dovere imposto dalla legge di provvedere alla loro manutenzione sia ordinaria che straordinaria.
Ed ancora, sempre dalla titolarità della proprietà deriva la responsabilità risarcitoria in caso di danni. Il nostro ordinamento prevede quindi che questi due elementi siano in connessione tra loro. Proprio per questo motivo il nostro codice segna un confine tra ciò che appartiene al condominio e ciò che appartiene ai condòmini.
Il condominio deve risarcire i danni relativi alle rotture delle tubature prima del contatore. Dal contatore in poi dovrà pagare il proprietario dell’abitazione.

Oltre il risarcimento, chi paga le spese di ricerca e di riparazione del guasto?

Le stesse regole appena esposte valgono anche nei casi, meno drammatici ma più frequenti, di semplici guasti. Dal dovere di manutenzione è conseguenza l’obbligo, in caso di guasto o di perdita alle tubature, di assumere maestranze che possano ricercare e riparare il difetto.

Quindi, ancora una volta, lo spartiacque tra competenza del condominio e competenza dei singoli proprietari, sarà il contatore o, utilizzando un linguaggio più tecnico, punto di utenza.

Responsabilità nei confronti dei terzi, chi paga?

Dalla rottura delle tubature possono derivare anche danni a soggetti terzi, che non siano il condominio (danni alle cose comuni) o i singoli condòmini.
Anche per quanto concerne i danni ai terzi il dovere di risarcimento seguirà il principio della proprietà delle tubature.

Che ruolo hanno i condòmini nelle decisioni relative sulle cose comuni?

Spesso, conosciuta la responsabilità del condominio tiriamo un sospiro di sollievo.
Ti sentirai, com’è ovvio, sollevato in quanto a pagare sarà il condominio nel suo complesso e non tu in prima persona.
Tuttavia, non dobbiamo cadere nell’errore di pensare che il condominio sia altro rispetto a noi. Infatti, anche nel caso di dovere risarcitorio condominiale, dovrai pagare anche tu pro quota, in rapporto alle quote millesimali di tua competenza.
Per questo motivo, è opportuno conoscere come vengono amministrate le cose comuni e che poteri possiedi in tema.
Tutti i condomini hanno il diritto di amministrare la cosa comune. Le decisioni vengono sempre prese a maggioranza, anche le minoranze contrarie dovranno adeguarsi alle decisioni e corrispondere le spese da sostenere.

La maggioranza viene calcolata per quote e non per teste, non conta quindi il numero dei voti, ma la percentuale della proprietà sull’intero condominio (per esempio: in un condominio di sei appartamenti, se Caio risulta proprietario di quattro unità abitative basterà la sua volontà per decidere sulle cose comuni. Anche se Tizio e Sempronio, proprietari dei restanti appartamento, saranno dissenzienti).
Oltre al diritto per il partecipante al condominio di votare, esiste un diritto inviolabile ad essere con preavviso informati di quanto sarà discusso nella riunione di condomino (comunicazione del così detto ordine del giorno).
Inoltre quando sono necessari interventi urgenti e non si riesca a raggiungere la maggioranza necessaria, oppure se la decisione dell’assemblea rimanga lettera morta, potrai ricorrere al giudice, in modo che questi prenda i provvedimenti necessari [2].
Tutto ciò vale sia nel caso in cui il tuo condominio abbia nominato un amministratore, sia della gestione si occupi uno dei proprietari, come spesso avviene nelle palazzine di piccole dimensioni.

E quando il contatore è unitario?

Si tratta, nel caso degli impianti del gas, di una fattispecie meno frequente.
Nella generalità dei casi, infatti, ogni utente possiede un proprio, singolo contatore.
Quando così non fosse, cioè quando il contatore sia unico e riferibile al condominio, bisogna capire come ripartire la proprietà delle tubature e, quindi, la relativa responsabilità in caso di guasti o danni.
In questo caso la proprietà delle tubature spetterà al singolo condomino a partire dalle diramazioni [3].
Ovvero dal punto in cui la tubazione orizzontale del singolo appartamento si separa dalla tubazione verticale del condominio e di proprietà comune.
Il discrimine tra pertinenza delle singole abitazioni e proprietà condominiale è, quindi il posizionamento fisico delle tubature.
Distinguiamo, come accennato tra tubature verticali e tubature orizzontali.
Le prime percorrono il prospetto verso l’alto (verticalmente, per l’appunto), servendo i piani. Le tubature verticali sono di proprietà del condominio, quindi risponderanno di rotture e danni tutti condomini, secondo le loro quote millesimali.
Le tubature orizzontali, invece, servono le singole abitazioni, collegandole alla tubatura verticale.
In questo caso, di guasti e danni risponderà il singolo proprietario dell’abitazione servita.
Per intenderci, ritornando al caso specifico del gas, la tubatura verticale serve del gas l’intero palazzo (i piani); le tubature orizzontali portano il gas dalla tubatura verticale al singolo appartamento.

A chi appartiene la braga?

Per chi non ne avesse mai sentito parlare, la braga non è altro che il punto di congiunzione tra la colonna verticale e la tubatura orizzontale. Quindi il punto di raccordo tra le tubature di competenza del condominio e quelle del singolo proprietario.
Ci si deve chiedere a chi la braga competa in termini di proprietà.
La risposta dipende dalla funzione da questa svolta. La braga non serve, in sostanza, il condominio ma è funzionale al singolo condomino.
Per questo è considerata di sua proprietà esclusiva e ne discende anche che in caso di rottura sia questi a pagarne le spese e non il condominio.

Assicurazione condominiale: ci solleva dal pagamento dei danni?

La risposta, purtroppo, è no. La Polizza Globale Fabbricati solleva il condominio, non i singoli condòmini, dalla responsabilità di pagare eventuali danni ai singoli proprietari o a soggetti terzi.

note

[1] Articolo 1117 del Codice Civile
[2] Articolo 1105 del Codice Civile
[3] Articolo 1117 del Codice Civile


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