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Distanze legali dal confine tra costruzioni

4 novembre 2018


Distanze legali dal confine tra costruzioni

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 novembre 2018



Come si calcolano le distanze da un terreno e tra costruzioni: la linea di confine non rileva ai fini del codice civile ma si considerano solo le costruzioni stabili e immobilizzate al suolo.

Il tuo vicino di casa ha costruito una tettoia o un terrapieno che ora sporge a ridosso del tuo fondo? A seguito di una serie di ristrutturazioni, la villetta accanto alla tua si è avvicinata troppo al confine? Qualcuno ha realizzato un ballatoio accanto al tuo terreno venendo a ledere la tua riservatezza? Chi vuole costruire sul proprio terreno una casa, un magazzino, un garage, una pensilina, un muro, una tettoia, una veranda, delle scale esterne, un chiosco o qualsiasi altra opera deve rispettare la normativa sulle distanze legali dal confine tra costruzioni. Tale disciplina è rivolta a garantire che, tra costruzioni poste su fondi tra loro confinanti, vi sia uno spazio minimo a garanzia della privacy e dell’igiene (in spazi troppo piccoli e angusti possono raccogliersi detriti, sporcizia divenendo ricettacolo di animali e aria insalubre).

Qui di seguito ti spiegheremo qual è la distanza dal confine tra costruzioni, cosa prevede a riguardo il codice civile e chi è tenuto a rispettare tali norme. Ci focalizzeremo poi su un aspetto non secondario: quello di individuare come si calcola la distanza, ossia quali sono i punti della costruzione da tenere in considerazione per verificare il rispetto dello spazio intermedio tra i terreni confinanti (a volte infatti le costruzioni sono corredate da fregi e ornamenti che non rivestono alcuna utilità pratica e che, tuttavia, sporgendo in avanti, possono ridurre la distanza legale dal confine).

Chi deve rispettare le distanze dal confine?

Senza anticipare ciò che diremo a breve, possiamo intanto dire che la distanza dal confine deve essere di tre metri. A dover rispettare le distanze dal confine è chi costruisce per ultimo ossia chi edifica sul proprio terreno quando su quello confinante è già stata realizzata una costruzione. Chi edifica per primo infatti non deve rispettare le distanze, né potrebbe essere altrimenti visto che sul il fondo confinante non vi è ancora alcuna edificazione. Tale regola va sotto il nome di criterio di prevenzione.

Questo significa che è il primo costruttore a determinare in concreto la distanza che il secondo dovrà osservare. Facciamo un esempio. Una persona costruisce un box auto a poco più di tre metri dalla linea di confine con il terreno del vicino. In tal caso l’altro vicino può costruire anche in aderenza al confine stesso visto che, nel fondo confinante, la nuova costruzione si trova a distanza uguale o superiore a quella che per legge deve intercorrere tra due costruzioni [1].

Cosa si intende per costruzione?

Secondo la giurisprudenza, l’opera si considera una costruzione quando è:

  • stabile;
  • immobilizzata rispetto al suolo;
  • elevata dal suolo.

Esaminiamo di seguito le caratteristiche della costruzione. Successivamente esaminiamo i casi particolari della sopraelevazione, ricostruzione e del muro di cinta e di contenimento.

Con una recente ordinanza [2] la Cassazione ha detto che, nel calcolo delle distanze dal tetto, i pilastri che sporgono dal tetto sono parte integrante della facciata dell’edificio e quindi si considerano ai fini del punto di partenza per il calcolo delle distanze.

«I pilastri facenti parte della falda del tetto, elevandosi dal suolo, formano parte integrante della facciata dell’immobile e per il computo delle distanze occorre effettuare il calcolo dai punti della loro massima sporgenza».

Secondo l’ormai consolidata giurisprudenza la nozione di costruzione non può subire deroghe da parte del regolamento comunale, neanche quando si tratti del computo delle distanze legali. Rientrano nel concetto civilistico di “costruzione” le parti dell’edificio, inclusi, come nel caso di specie gli sporti sorretti da pilastri, destinati ad estendere e ampliare la consistenza del fabbricato.

Una costruzione è stabile e immobilizzata anche quando non ha una propria individualità e autonomia in quanto costituisce un semplice accessorio del fabbricato ossia anche quando è meramente appoggiato, incorporato o collegato in modo fisso ad un corpo di fabbricato preesistente indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera [3]. Non si considerano tali le opere che hanno funzione solo decorativa, ornamentale, di rifinitura [4].

Ad esempio, si considerano nel calcolo delle distanze costruzioni come verande, tettoie, pensiline, scale esterne in muratura, ballatoi, chioschi, fienili, magazzini, pollai, box auto, garage, locali cisterna. Al contrario non si considerano ai fini delle distanze legali le transenne e pali di sostegno, mensole, decori e fregi architettonici, cornicioni, canalizzazioni di gronda, le opere completamente interrate quali piscine, parcheggi interrati e cantine, così come le opere che hanno una modesta elevazione dal suolo, come i campi da tennis.

La sopraelevazione di un immobile esistente, anche di ridotte dimensioni, è considerata nuova costruzione in quanto comporta un aumento di volumetria e di superficie di ingombro.

Il muro rileva per le distanze dal confine?

Il muro, quello cioè che serve per recintare un terreno o l’edificio (a riguardo si parla di muro isolato oppure di muro di cinta), pur essendo una costruzione serve solo alla protezione del fondo, per cui non si considera ai fini del calcolo delle distanze tra costruzioni [5]. A tal fine però il muro deve presentare le seguenti caratteristiche:

  • altezza inferiore o uguale a 3 metri;
  • isolato sulle due facce ossia, le facce dello stesso emergono dal suolo;
  • destinato alla demarcazione della linea di confine e alla separazione e chiusura della proprietà;
  • separato da ogni altra costruzione.

Se manca anche uno solo di tali requisiti, il muro è considerato una costruzione e deve rispettare le distanze dal confine.

Diverso è il discorso per il muro di contenimento (quello cioè posto tra due fondi di livello diverso, che insiste dalle fondamenta del fondo inferiore fino al livello del fondo superiore, qualunque sia l’altezza del dislivello). Il muro di contenimento è considerato una costruzione – e quindi rileva al fine del calcolo delle distanze – quando aderisce ad una parete, scarpata o terrapieno artificiale, ossia eretto al fine di creare un dislivello artificiale o aumentare un dislivello naturale [7]. Al contrario, se il muro di contenimento (che aderisce ad una parete, scarpata o terrapieno naturale) serve a impedire lo smottamento o la frana della terra non si considera una costruzione e, pertanto, non è soggetto alle norme sulle distanze [8].

Distanze legali dal confine da rispettare

Le costruzioni su fondi confinanti appartenenti a proprietari diversi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute ad una distanza non minore di 3 metri le une dalle altre. Tuttavia, i regolamenti locali (es. piani regolatori, regolamenti edilizi comunali) possono prevedere una distanza maggiore.

Quando si parla di distanze legali il codice civile si riferisce espressamente alla distanza tra le costruzioni. Tuttavia succede spesso che gli enti pubblici (es. Comune, Provincia) nei propri regolamenti inseriscano anche il criterio della distanza legale dal confine. I due diversi criteri sono soliti concorrere anche all’interno dello stesso piano regolatore. In questo caso chi costruisce deve rispettare due diverse distanze:

  • sia dalla costruzione più vicina al confine dell’altro proprietario;
  • sia dalla linea di confine del terreno dell’altro proprietario.

Nelle zone sismiche è prevista una normativa particolare; la distanza è stabilita sulla base di specifici calcoli, deve essere tale da evitare fenomeni di martellamento, ossia di urto tra le strutture vicine.

I confinanti possono accordarsi per una distanza dal confine minore?

La Cassazione ritiene derogabile solo la distanza imposta dal codice civile. Se però la stessa è imposta anche dai regolamenti comunali, tali disposizioni sono inderogabili ed è nullo ogni patto contrario. Ciò significa che i confinanti non possono ridurre convenzionalmente la distanza tra le rispettive costruzioni, ma unicamente, e sempre che sia consentito, trasferire l’onere del rispetto delle distanze dall’uno all’altro.

Le distanze previste dal codice civile possono essere invece derogate con un atto trascritto nei pubblici registri non essendo sufficiente il generico consenso del vicino.

La legislazione antisismica, in quanto dettata da finalità pubbliche, è inderogabile.

Come si misura la distanza legale?

La distanza minima tra le costruzioni si misura calcolando, in modo lineare, la parte più sporgente della nuova costruzione fino a quella della precedente costruzione.

Per verificare il rispetto delle distanze, si considerano non significative quelle sporgenze estreme della costruzione che abbiano una funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria di limitata entità (come mensole, cornicioni, grondaie e simili).

Al contrario, si considerano sporgenze significative le parti dell’edificio (quali scale, terrazze, balconi e corpi avanzati) che, anche se non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinati a estendere e ampliare la consistenza del fabbricato

Distanza tra edifici e fabbricati

Disciplina speciale vale per le distanze tra fabbricati. La legge dispone [9] che la distanza sia di 10 metri. La distanza minima di 10 metri tra le costruzioni deve essere osservata in modo assoluto posto che lo scopo della norma non è la tutela della riservatezza, bensì quella della salubrità e sicurezza. La norma trova applicazione a prescindere «dall’altezza degli edifici antistanti e dall’andamento parallelo delle pareti di questi, purchè sussista almeno un segmento di esse tale che l’avanzamento di una o di entrambe le facciate medesime porti al loro incontro, sia pure per quel limitato segmento» [10].

Violazione delle distanze legali: rimedi

In caso di violazione delle distanze tra costruzioni si può ricorrere al tribunale e chiedere la demolizione dell’opera oltre al risarcimento del danno. Ha detto la Cassazione che [11] «in tema di violazione delle norme sulle distanze, una volta che venga disposta la demolizione delle opere realizzate in violazione delle norme sulle distanze legali, il risarcimento del danno deve essere computato tenendo conto della temporaneità della lesione del bene protetto dalle norme violate e non già avendo riguardo al valore di mercato dell’immobile, diminuito per effetto di detta violazione, essendo il relativo pregiudizio suscettibile di essere eliminato».

note

[1] Cass. 25 giugno 2012 n. 10575.

[2] Cass. ord. n. 26846/18.

[3] Cass. 26 giugno 2000 n. 8691 Cass. 20 luglio 2011 n. 15972.

[4] Cass. 26 giugno 2000 n. 8691, Trib. Sala Consilina 18 aprile 2011

[5] Cass. 12 maggio 2011 n. 10461.

[6] Cass. 27 febbraio 2014 n. 4742.

[7] Cass. 17 settembre 2013 n. 21192, Cass. 16 aprile 2013 n. 9179, TAR Genova 21 novembre 2013 n. 1406.

[8] Cass. 10 gennaio 2006 n. 145, Cass. 21 maggio 1997 n. 4541, Cass. 21 maggio 1997 n. 4511.

[9] Art. 9 d.m. n. 1444/1968: art. 9. Limiti di distanza tra i fabbricati

Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:

1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.

2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12.

Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:

– ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7.

– ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;

– ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.

Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.»

[10] Cass. ord. n. 24076/18

[11] Cass. n. 19132/13.


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