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Mutuo vitalizio con ipoteca: cos’è e come funziona

4 Marzo 2013
Mutuo vitalizio con ipoteca: cos’è e come funziona

Chiedere un mutuo per lasciare una casa ai propri figli, senza dover pagare rate, anche se si è in difficoltà economiche? Possibile grazie a una nuova figura di importazione anglosassone.

Il mutuo vitalizio è un nuovo tipo di prestito, dalla struttura particolare, cui ancora gli italiani non sono abituati, ma che tuttavia, in determinate situazioni, può essere estremamente vantaggioso. Esso viene anche chiamato “reverse mortgage” o “equity release” e non era conosciuto nel nostro Paese fino al 2006 [1].

Viene concesso ai soggetti di età superiore ai 65 anni ed è garantito da ipoteca di primo grado sull’immobile di proprietà del beneficiario. Ottenuto il mutuo, non vi è alcun obbligo di restituzione del denaro. Pertanto il beneficiario non dovrà pagare alcuna rata né vi è obbligo per questi o terzi soggetti di prestare garanzie.

Alla morte del beneficiario, però, saranno gli eredi che, divenuti proprietari dell’immobile, avranno l’onere, entro un anno, di saldare il credito accumulato dalla banca, con gli interessi che nel frattempo si sono formati.

In caso contrario, se il debito non viene onorato nei termini, l’istituto di credito provvederà a soddisfarsi espropriando la casa con l’esecuzione forzata.

Nell’ipotesi in cui il credito maturato dalla banca, alla morte del pensionato, superi il valore dell’immobile, la differenza rimane a carico della banca, senza che essa si possa rivalere in alcun modo sui beni degli eredi.

Restituire un intero mutuo ipotecario entro un anno potrebbe però essere un onere particolarmente elevato per gli eredi che, nello stesso tempo, non vogliano perdere la proprietà del bene. Così questi ultimi, qualora non disponessero delle somme necessarie all’estinzione del finanziamento, potranno valutare l’accensione di un mutuo tradizionale. Diversamente, potranno sempre vendere l’immobile e con il ricavato pagare per intero la banca, lucrando sulla differenza. In questo senso, nell’ipotesi di apprezzamento dell’abitazione, il mutuo vitalizio potrebbe apparire anche come una scommessa di investimento futuro.

L’ammontare della somma erogata può variare da 32.000 a 350.000 euro circa. Maggiore è l’età del beneficiario, maggiore è la somma che solitamente può essere concessa in quanto minore è l’aspettativa di vita del richiedente. Fino a 75 anni, si può ottenere solo il 20% del controvalore dell’immobile. Ad 80 anni si può già ottenere il 40% e gli ultranovantenni anche il 50% (ad ogni modo, le percentuali dipendono anche dalle condizioni praticate dalla singola banca).

Questo modello di prestito, molto praticato nei Paesi anglosassoni, ha iniziato comunque a diffondersi anche in Italia e diverse banche già lo concedono.


Il beneficiario ottiene un mutuo con ipoteca sull’immobile, senza prestare altre garanzie e senza dover pagare alcuna rata. Alla sua morte, gli eredi, entro 12 mesi, dovranno scegliere una delle seguenti alternative:

1) saldare il debito accumulatosi, eventualmente chiedendo alla propria Banca un mutuo normale, potendo così conservare il bene;

2) vendere l’immobile per saldare il mutuo. La differenza rimane così agli eredi;

3) lasciare che la banca vendi l’immobile attraverso una procedura di pignoramento ed esecuzione forzata. Dopo aver espropriato e venduto il bene (procedura che potrebbe richiedere diversi anni), la Banca verserà la differenza agli eredi. La vendita avverrà al valore di perizia con il meccanismo dell’asta ma senza che sia possibile un ribasso in caso l’asta vada deserta.

note

[1] La prima disciplina risale intatti alla legge n. 248/2005.


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