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Il singolo condomino può agire contro i morosi?

5 novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 novembre 2018



Questo articolo spiega le ipotesi in cui un condomino può agire di sua iniziativa contro un altro condomino non in regola con il pagamento delle quote condominiali.

In ogni condominio, si sa, sorgono problemi, e quello nel quale tu vivi non fa eccezione. Ogni assemblea è un incubo, e su ogni questione le opinioni sono divergenti. La situazione è aggravata dal fatto che siete in tanti. Negli ultimi mesi, poi, si è venuta a creare una situazione che ti dà particolarmente fastidio. Un condomino si rifiuta di pagare le quote condominiali, adducendo a pretesto le sue precarie condizioni economiche. Tu sai che non è vero, perché questa persona ha dei redditi che le provengono da diverse proprietà. A te, che sei sempre puntuale nel pagamento di quanto dovuto, sembra ingiusto che altri, prendendo delle scuse, non facciano il loro dovere nel contribuire alle spese comuni. L’amministratore, da te interpellato, ti ha risposto che avrebbe provveduto, ma ancora non ha fatto nulla. Ti chiedi quindi: il singolo condomino può agire contro i morosi? Questo articolo ti darà la risposta che cerchi. In un condominio le spese sono molte, e servono alla manutenzione delle parti comuni, oltre che a far fronte ad opere di carattere straordinario, che, di tanto in tanto, possono rendersi necessarie. Le parti comuni sono quelle che appartengono a tutti i condomini, in proporzione diversa secondo il valore delle rispettive proprietà. Si pensi all’ascensore, alle scale, all’androne, all’abitazione del portiere, ad eventuali cortili e parcheggi, ma anche alle fondazioni, ai muri maestri, alla facciata, al tetto, al lastrico solare, e ad altre parti dell’edificio che il codice civile enumera [1] .

Ogni condomino è comproprietario delle parti comuni, in proporzione al valore attribuito alla sua proprietà, determinato in millesimi e indicato nelle tabelle millesimali. Posto che l’intero edificio ha un valore di 1000/1000, ogni unità immobiliare avrà attribuito un valore pari ad una porzione di esso. Le tabelle millesimali vengono redatte da un tecnico, approvate dall’assemblea ed allegate al regolamento condominiale. Ogni condomino contribuirà quindi al pagamento delle spese in proporzione ai millesimi attribuiti alla sua proprietà. Queste spese, come abbiamo detto, possono essere ordinarie, come quelle relative alla manutenzione dell’ascensore, alla pulizia della scala, al pagamento delle utenze; oppure straordinarie, come ad esempio il rifacimento della facciata dello stabile.

Che danno possono provocare i condomini morosi?

A volte succede che ci siano condomini che non contribuiscono alle spese. Ciò provoca un danno a coloro che, invece, pagano puntualmente, che a volte finiscono per dover pagare somme al cui pagamento i “furbetti” di turno si sottraggono.

Inoltre, c’è un rischio derivante dal mancato pagamento delle utenze. Le bollette intestate al condominio, infatti, vanno pagate puntualmente, a prescindere dal fatto che tutti i condomini contribuiscano oppure no. Pertanto, se i proprietari “virtuosi” non mettono mano al portafogli per compensare le quote non pagate, c’è il rischio di subire il distacco delle utenze; oppure, come minimo, di dover pagare una mora per il ritardo.

Infine, c’è un ulteriore rischio, anche se non immediato. Se il condominio non paga i creditori, i condomini, anche quelli puntuali, potrebbero subire le azioni degli stessi. Si pensi ai lavori di rifacimento della facciata. L’impresa, ovviamente, vorrà essere pagata. Se alcuni condomini non versano le rispettive quote e il pagamento non viene effettuato, oppure avviene in misura inferiore rispetto al dovuto, l’impresa potrà rivolgersi al giudice per ottenere un’ingiunzione di pagamento contro il condominio, e, successivamente, sottoporre a pignoramento i beni dei condomini.

Fortunatamente, a seguito della riforma del condominio la legge prevede che, in casi come questi, i creditori devono innanzitutto agire nei confronti dei condomini morosi [2]; ma, se per qualche ragione l’azione nei confronti di questi ultimi non dovesse andare a buon fine, ad essere esposti sarebbero i condomini “virtuosi” con il loro patrimonio.

A chi spetta attivarsi contro i condomini morosi?

Il soggetto che deve attivarsi per ottenere il pagamento delle quote condominiali è l’amministratore, al quale la legge attribuisce, appunto, il compito di riscuotere i contributi da parte dei condomini [3].

Allo scopo di ottenere il pagamento da parte di chi non vi provvede spontaneamente, l’amministratore può rivolgersi al giudice, senza preventiva autorizzazione dell’assemblea, per chiedere nei confronti dei morosi un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. A tal fine, gli basterà allegare al ricorso lo stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea.

Occorre precisare che attivarsi rappresenta per l’amministratore un vero e proprio obbligo. Egli deve infatti intraprendere le azioni necessarie al recupero delle somme entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale sono comprese le spese non pagate.

Facciamo un esempio. L’esercizio si chiude il 31 dicembre 2018, e in tale periodo il condominio ha sostenuto delle spese alle quali due condomini, Tizio e Caio, non hanno contribuito. L’amministratore li sollecita al pagamento delle quote a loro carico, ma se ciò non avviene, entro il 30 giugno 2019 dovrà attivarsi per chiedere al giudice l’emanazione di un decreto ingiuntivo nei loro confronti.

Il decreto ingiuntivo consiste nell’ordine da parte del giudice, rivolto al debitore, di pagare le somme dovute oltre alle spese processuali, e costituisce un titolo per procedere a pignoramento nei suoi confronti.

Inoltre l’amministratore può sospendere l’erogazione dei servizi non pagati nei confronti dei condomini morosi. Questo non sempre è realizzabile nella pratica, perché alcuni servizi non sono divisibili. Si pensi, ad esempio, alla luce delle scale: non è ovviamente possibile che per alcuni condomini funzioni e per altri no. Viceversa, l’uso dell’ascensore può essere sottratto a chi non contribuisce alla sua manutenzione, dotando tutti gli altri condomini di una chiave per accedervi.

Che fare se l’amministratore non agisce contro i morosi?

L’amministratore ha l’obbligo, non la semplice facoltà, di agire nei confronti dei condomini che non pagano, e deve farlo entro termini ben precisi, a meno che l’assemblea non lo abbia autorizzato ad attendere. Come abbiamo visto, la legge lo mette nelle condizioni di potersi attivare agevolmente, a tutela degli interessi del condominio, senza che vi sia nemmeno la necessità dell’autorizzazione dell’assemblea.

Pertanto, l’amministratore che non fa il suo dovere rischia la revoca dell’incarico da parte dei condomini. Inoltre, il suo comportamento comporta un inadempimento contrattuale: infatti, egli è un professionista che ha stipulato con i condomini un vero e proprio contratto avente ad oggetto la sua opera. Ciò comporta la necessità che egli ponga in essere una serie di attività nell’interesse del condominio. Se ciò non avviene, l’amministratore è inadempiente e non solo sarà revocato, ma dovrà risarcire al condominio gli eventuali danni provocati.

Il singolo condomino può attivarsi contro i morosi?

Ma se l’amministratore non fa nulla contro i condomini morosi, coloro che sono in regola con il pagamento delle rispettive quote possono sostituirsi a lui e attivarsi in tal senso?

Infatti, se è vero che l’amministratore “distratto” può essere revocato, occorre considerare che ciò deve avvenire ad opera dell’assemblea. Ci sono pertanto dei tempi “tecnici” per la convocazione, e non è detto che si riesca a raggiungere la maggioranza necessaria per la revoca. Occorre poi che l’assemblea nomini un nuovo amministratore, e che quest’ultimo abbia il tempo di conoscere la situazione.

Insomma, questa è una soluzione che richiede tempo. Frattanto, una risposta sembra provenire dal codice civile, il quale stabilisce che il singolo condomino può sostituirsi all’amministratore nel compimento degli atti necessari a tutela del bene comune [4]. In questo caso, il “bene comune” sarebbe la gestione contabile e amministrativa dello stabile.

Vi sono, poi, diverse sentenze che, pur non pronunciandosi esattamente su questo problema, ne lasciano intravedere la soluzione.

Cominciamo con la Corte di Cassazione. Questa, in una sua pronuncia [5] ha enunciato il principio generale, secondo cui il fatto che la legge attribuisca all’amministratore il potere/dovere di agire in nome e per conto del condominio non esclude che anche i singoli condomini possano farlo, a tutela non solo dei propri interessi, ma anche di quelli comuni.

In un’altra occasione [6], la Suprema Corte si è pronunciata su un caso specifico, che riguardava la mancata impugnazione, da parte dell’amministratore, di una sentenza sfavorevole al condominio. A tal riguardo, la Cassazione ha affermato che il singolo condomino può impugnare la sentenza con effetti che si ripercuoterebbero su tutti i condomini. Si tratta di una situazione diversa rispetto a quella che stiamo esaminando, ma il principio è che, se l’amministratore non fa il suo dovere, il singolo condomino può attivarsi al suo posto, per evitare che possa derivarne un danno al condominio.

Anche i giudici di merito si sono mostrati dello stesso avviso. Si è infatti ritenuto [7] che l’esistenza di un organo preposto a curare gli interessi del condominio, quale è l’amministratore, non priva i singoli condomini della facoltà di agire nell’interesse di tutti.

In definitiva, dalle legge e dalle pronunce dei giudici è dato evincere il principio secondo cui, in via del tutto eccezionale, il singolo condomino può sostituirsi all’amministratore nell’azione rivolta contro i condomini morosi.

Occorre, però, che ricorrano alcune condizioni:

  • l’inerzia dell’amministratore;
  • il fatto che l’amministratore non sia stato autorizzato a temporeggiare dall’assemblea;
  • la necessità di evitare un danno al condominio;
  • l’impossibilità di attendere i tempi necessari per la revoca dell’amministratore in carica e per la nomina di quello nuovo.

Ora sai che il singolo condomino può agire contro i morosi; così, se se ne presenta la necessità, saprai come comportarti. Ti raccomando comunque di ricordare che questa facoltà può essere esercitata in casi eccezionali. Quindi, prima di intraprendere qualsiasi iniziativa, valuta la situazione con attenzione e con prudenza.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.
[2] Art. 63 disp. att. cod. civ.
[3] Art. 1130 co. 1 n. 3 cod. civ.
[4] Art. 1134 cod. civ.
[5] Cass. sent. n.4468/2005.
[6] Cass. sent. n. 16562/2015.
[7] Trib. Ascoli Piceno, sent. n. 1154/2015.


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