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Mutuo ordinario: stipula delle polizze e diritto di recesso

8 dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 dicembre 2018



Ho acquistato un nuovo appartamento sottoscrivendo un mutuo, che a causa delle spese impreviste della nuova costruzione e le diverse spese extra appartamento, che ho dovuto sostenere tra il 2017 e il 2018, è stato pari al 100% del valore dell’immobile. Lo scorso mese ho effettuato il rogito notarile. La società di intermediazione creditizia , alla quale ho dovuto affidarmi, mi ha chiesto un compenso di 3500 euro per la consulenza e dopo due mesi circa di perizie sull’immobile (tutte a mio carico) e difficoltà varie mi ha proposto il mutuo con una banca (previo pagamento di un’ulteriore perizia beneviso di 640 euro). Si è poi fatta da parte e il rapporto di vendita del mutuo è avvenuto esclusivamente con l’istituto bancario. Per accedere al mutuo ordinario e non fondiario, visto che ho chiesto 290.000 euro e il 100%, ho dovuto sottoscrivere due polizze vita caso morte, una a premio unico, intestata a me, dell’importo di 11.237,50 euro e l’altra a premio ricorrente annuale, intestata a mia moglie, pari a 832,65 euro. Non trovando istituti di credito disposti a effettuare tale operazione e subendo l’incalzare del costruttore che mi chiedeva di effettuare il rogito, ho dovuto accettare. Ora però, la situazione è per me pesante dal punto di vista del credito residuo. Posso esercitare il diritto di recesso dalle due polizze per avere più liquidità? Lavoro per un’azienda di assicurazioni e ho una polizza vita associata alla mia posizione lavorativa, nel senso che fino a quando lavorerò per questa azienda avrò questa copertura. Non posso estinguere il mutuo, quindi ogni azione che riterrete opportuna dovrà preservare il  mutuo. Ho anche la registrazione vocale nella quale il funzionario di banca mi dice che sono obbligato a sottoscrivere le polizze, perchè altrimenti non sarebbe stato certo l’esito della concessione del mutuo e inoltre avrei peggiorato, qualora accolto il mutuo, di 1 punto percentuale lo spread.

Si riporta quanto scritto nel contratto di mutuo Repertorio n. 2216 Raccolta n. 1908 :

“Articolo 2 Obblighi e dichiarazioni della Parte Finanziata

  • La Parte Finanziata si obbliga a fornire alla Banca, entro il termine di sessanta giorni da oggi la prova:
  • a) che sono state eseguite le formalità di costituzione delle garanzie reali; b) che la situazione di proprietà, di libertà e di disponibilità, relativa ai beni oggetto della garanzia corrisponde a quella dichiarata nel presente contratto; c) che la Parte Finanziata e Parte datrice d’ipoteca è regolarmente

intervenuta in contratto ed è nel pieno e libero godimento dei propri diritti sino a data successiva di dieci giorni a quella di pubblicazione delle formalità ipotecarie di cui alla precedente lettera a); d) che sono state prestate, secondo le modalità richieste dalla Banca, tutte le garanzie ed avverate tutte le condizioni a suo tempo indicate dalla Banca nella lettera di comunicazione di concedibilità del mutuo o anche con lettere successive; .

  • La parte finanziata, qualora non abbia esattamente provveduto nei termini indicati, agli adempimenti previ- sti dal presente articolo, e/o abbia fornito dichiarazioni non corrispondenti al vero, autorizza la Banca ad avvalersi della facoltà di risolvere il contratto ai sensi dell’art. 1456 cod. civ. “

Si riporta inoltre quanto descritto nell’allegato A all’art.4 del contratto di mutuo Repertorio n. 2216 Raccolta n. 1908:

Il tasso annuo effetivo globale (TAEG) rappresenta il costo totale del contratto di credito espresso in percentuale annua. Il TAEG consente al consumatore di confrontare le varie offerte.
Il TAEG applicabile a questo contratto di credito è 3,410%
Comprende:
Tasso di interesse 2,750%

Spese una tantum:
Commissioni istruttoria 4.550,00 €
Spese di perizia tecnica 640,50 €
Assicurazioni 12.139,15 €
Imposta sostitutiva 725,00 €

Dove si evince che gli importi citati dal lettore sono stati inseriti all’interno del calcolo del Taeg.

Si riporta inoltre qui di seguito quanto descritto nell’allegato B all’art 10 del contratto di mutuo Repertorio n. 2216 Raccolta n. 1908:

  1. La parte finanziata è tenuta ad assicurare e mantenere assicurati presso primarie compagnie assicurative per tutta la durata del finanziamento e per i successivi due anni, a sue spese e con vincolo a favore della Banca, contro i danni causati da incendio, scoppio e fulmine e per i valori reali, i fabbricati, nonché gli evenutali impianti, attrezzature, macchinari e arredamenti aziendali oggetto di garanzia, e comunque le entità di qualsiasi genere, anche se terzi, restando inteso che tale vincolo, qualora conforme alle modalità richieste, è da intendersi sin da ora accettato dalla Banca per quanto possa occorrere nei confronti di chiunque. La Parte Finanziata autorizza la Banca a sostituirsi nel pagamento dei premi relativi alle pozze vincolate che non fossero stati adempiuti dagli assicurati, impegnandosi in tal caso a rimborsarla immediatamente delle spese sostenute e dei relativi interessi. La Banca resta autorizzata, qualora la Parte Finanziata non vi provveda, a contrarre come a rinnovare le polizze e a pagare i premi, con diritto di rivalsa, per le spese sostenute.
  2. La copertura assicurativa sarà vincolata a favore della Banca.
  3. La Parte Finanziata si obbliga ad informare del sinistro verificatosi la Banca mediante lettera raccomandata nel termine di 15 giorni, la Banca avrà diritto di intervenire negli atti di accertamento del danno o di promuoverli a spese della Parte Finanziata.
  4. Per i danni non coperti da assicurazione, la Parte Finanziata si obbliga a restituire nel primitivo stato l’immobile e/o il/i bene/i danneggiato/i.

Dove si parla dell’assicurazione contro i danni all’immobile e che quindi non riguarda le coperture assicurative con Helvetia e Itas.

Alla luce di quanto suesposto si ritiene indispensabile verificare il contenuto della comunicazione così come descritta al punto 2 (obblighi della parte finanziata) da parte della Banca.

Qualora detta comunicazione non dovesse contenere obblighi di mantenimento della garanzia assicurativa è verosimilmente legittimo l’esercizio del recesso.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dal dott. Guido Politi


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