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Vendere la prima casa e comprarne un’altra

7 novembre 2018


Vendere la prima casa e comprarne un’altra

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 novembre 2018



Agevolazioni fiscali e adempimenti necessari a usufruire, anche per il secondo rogito, del bonus prima casa. Come fare a vendere e acquistare. 

A prima vista può sembrare una cosa semplice vendere la prima casa e comprarne un’altra; in realtà si tratta di una operazione delicata e, in certi casi, anche complessa. Se si escludono le normali difficoltà nel piazzare un immobile nell’ambito di un mercato ormai saturo, deprezzato e spesso diffidente, è necessario soprattutto fare attenzione ad alcuni accorgimenti per evitare di cadere in problemi di carattere fiscale. Perché mai? Perché chi acquista una casa con le agevolazioni fiscali previste sull’abitazione di residenza non può innanzitutto venderla prima di cinque anni dal rogito; in secondo luogo, se vuole ottenere di nuovo gli stessi benefici fiscali deve disfarsi del primo immobile entro termini prestabiliti dalla legge. Ecco perché è molto importante conoscere, prima di vendere la prima casa e comprarne un’altra, cosa prevede la legge e quali sono le condizioni da rispettare.

Se non hai conoscenze di carattere tributario e la materia immobiliare non è il tuo forte, non devi preoccuparti: ti spiegheremo tutto noi. Dopo aver ricordato cos’è il bonus prima casa e quali sono le condizioni per ottenerlo, ti diremo cosa devi fare per vendere e non avere problemi con l’Agenzia delle Entrate. Seguendo queste regole potrai dormire sonni tranquilli, senza l’incubo che un giorno possa arrivarti un accertamento e magari un’ipoteca esattoriale sulla stessa casa che, con tanti sacrifici, hai acquistato.

Bonus prima casa: di cosa si tratta?

Chi compra casa, non avendo cognizioni giuridiche e tributarie, si rimette spesso nelle mani del notaio e lascia fare tutto al professionista, compreso il calcolo delle imposte. Potrebbe quindi non sapere che, se la casa che ha acquistato è la prima o comunque l’unica nello stesso Comune, ha beneficiato di un notevole sconto di imposta.

La legge stabilisce infatti che, per la prima casa, l’Iva è al 4% (e non al 10%) se il contratto viene concluso con una società (ad esempio il costruttore); invece l’imposta di registro al 2% (anziché al 9%) se il contratto viene concluso con un privato. In entrambi i casi c’è un ulteriore sconto sulle imposte catastali e ipotecari (nelle vendite soggette a Iva ammontano a 200 euro ciascuna; nelle vendite tra privati ammontano a 50 euro ciascuna).

Ma cosa si considera “prima casa”? Innanzitutto non deve essere un immobile di lusso, accatastato cioè nelle categorie A/8 e A/9.

In secondo luogo deve trovarsi nel Comune dove ha residenza l’acquirente. Se è residente altrove, può fare il trasferimento all’anagrafe fino a 18 mesi dal rogito. È possibile, anche in assenza di residenza, ottenere il bonus prima casa se l’immobile si trova nel Comune ove il contribuente lavora.

In più, per ottenere il bonus prima casa è necessario:

  • non avere altre case adibite a civile abitazione nello stesso Comune ove si trova l’immobile acquistato;
  • non avere la proprietà di altre case, in qualsiasi Comune situate, acquistate in precedenza con il bonus prima casa. C’è comunque un anno di tempo dal successivo acquisto per disfarsene (venderle o donarle, anche a familiari).

Il beneficio fiscale in questione ha un grosso limite: chi lo ottiene non può rivendere la casa prima di cinque anni. Se lo fa, perde le agevolazioni e deve pagare allo Stato tutto ciò che, all’atto del rogito, aveva risparmiato oltre alle sanzioni (eventualmente ridotte ricorrendo al ravvedimento operoso).

Bonus prima casa: quando si può ottenere

Sino ad ora abbiamo parlato di acquisto di casa. In realtà le agevolazioni fiscali sulla prima casa spettano anche quando l’immobile viene ottenuto a seguito di donazione o di successione. Quindi, ad esempio, se ricevi casa in eredità o in regalo da un genitore e questa risponde alle condizioni che abbiamo elencato sopra, ottenerli gli sconti fiscali predetti.

Come fare per vendere casa?

Prima di vendere casa, devi quindi accertarti se:

  • a suo tempo l’hai acquistata o ricevuta (in donazione o eredità) con il bonus prima casa);
  • sono trascorsi cinque anni dal rogito. Se non è ancora passato questo tempo è meglio che tu aspetti; diversamente il conto fiscale potrebbe essere eccessivo e, in più, non avresti diritto ad acquistare una nuova casa con le stesse agevolazioni.

Se non sono trascorsi cinque anni potresti firmare il compromesso in modo da bloccare la vendita e assicurarti il cliente, per poi rinviare il contratto definitivo (il rogito notarile) al compimento del quinto anno.

Naturalmente in questa attività puoi avvalerti di un’agenzia immobiliare tenendo conto che dovrai poi pagare la provvigione per l’affare procurato da quest’ultima, anche se il rogito è stato effettuato dopo la scadenza del contratto.

Puoi concordare con l’agente l’esclusione della clausola di esclusiva il che ti consentirà di trovare tu stesso dei potenziali acquirenti.

Come abbiamo anticipato poc’anzi, per ottenere anche sul nuovo acquisto il bonus prima casa che avevi usufruito in precedenza, non è necessario che la vendita della casa avvenga prima dell’acquisto della nuova. Puoi portare a termine l’operazione fino a un anno dopo il secondo rogito. Ad esempio, se sei proprietario di un appartamento e intendi comprarne un altro, puoi procedere al rogito con il bonus prima casa e vendere la prima casa entro i successivi 12 mesi.

Per non perdere il bonus prima casa sul secondo immobile, se non riesci a vendere il primo puoi anche decidere di donarlo a tuo figlio o a un altro parente. Se si tratta di un figlio minore fai attenzione: devi prima chiedere l’autorizzazione al giudice tutelare, circostanza che può implicare un po’ di tempo in più. Pertanto è meglio non ridursi all’ultimo mese per tali adempimenti e per depositare l’istanza in tribunale (di tale aspetto può comunque preoccuparsi lo studio notarile).

Come acquistare casa nuova?

La soluzione ideale è sempre quella di vendere prima il vecchio e coi soldi acquistare il nuovo. Questo perché, sotto un aspetto finanziario, non ti richiederà di attingere risorse dal tuo conto corrente o da un mutuo bancario.

In ogni caso, come detto, per ottenere di nuovo il bonus prima casa è necessaria la cessione del precedente immobile entro un anno dall’acquisto del nuovo.

Nello stesso tempo il contribuente non deve essere proprietario di altra abitazione nello stesso Comune ove si trova la nuova casa. Se ne ha già una deve cederla (venderla o donarla) necessariamente prima del rogito.

L’acquisto della nuova casa con il bonus richiede anche il trasferimento della residenza entro 18 mesi dal rogito. Bisogna anticipare bene i tempi per non trovarsi poi a fare i conti con qualche disguido amministrativo.

Se si rientra nelle condizioni per il bonus prima casa si ha anche diritto alle detrazioni fiscali sugli interessi del mutuo dovuti alla banca, il che implica un ulteriore alleggerimento del carico. A questo aspetto abbiamo dedicato l’approfondimento Mutuo prima casa: benefici fiscali.

Regolamento di condominio 

Prima di comprare casa nuova ricordati sempre di leggere il regolamento di condominio. Questo potrebbe contenere dei limiti inaspettati come il divieto di utilizzare l’immobile per determinate attività, di chiudere i balconi con delle verande, di suonare strumenti musicali, ecc.

Il regolamento condominiale regola i diversi aspetti della vita in un condominio. Contiene le norme che regolano l’uso dei beni in comune tra i condomini. Ve ne sono di due tipi:

  • quello assembleare che viene deliberato dall’assemblea condominiale
  • quello contrattuale, più comune, che viene invece predisposto dal costruttore dell’immobile, e allegato appositamente agli atti d’acquisto dell’immobile.
  • La differenza sostanziale tra le due tipologie è che se il primo è più democratico, perché viene deliberato dagli stessi condomini, il secondo è già predisposto e viene accettato contestualmente con l’acquisto della casa. Inoltre, può essere modificato solo all’unanimità da tutti i proprietari.

Queste sono solo alcune delle regole che vengono spesso indicate nel regolamento di condominio e che vanno rispettate:

  • far entrare in casa propria l’amministratore per eventuali constatazioni e ai fini manutentori;
  • rendere noto l’Amministratore di opere e di lavori che si andranno ad effettuare nei locali di proprietà;
  • viene proibito l’utilizzo delle abitazioni che vanno contro il decoro o il buon costume del condominio (si pensi ad esempio all’uso del locale per realizzare case di tolleranza, sale disco e così via);
  • non è possibile occupare spazi comuni condominiali neanche mediante costruzioni di tipo provvisorio, tranne ovviamente in quei casi in cui i lavori edili siano necessari;
  • non si può recare disturbo agli altri condomini nelle ore di riposo diurno e notturno.

Spese condominiali

Prima di comprare casa nuova chiedi sempre all’amministratore se ci sono spese condominiali insolute. Come prassi, chi compra inizia a pagare le rate condominiali successive al rogito; tuttavia, per le spese ordinarie relative all’anno del rogito e a quello precedente, l’amministratore può rivalersi sia sul venditore sia sull’acquirente che sono quindi responsabili in solido (fatta salva la possibilità poi per l’acquirente di rivalersi contro il venditore). Per le spese straordinarie invece l’esborso grava sul venditore per i lavori deliberati prima del passaggio di proprietà. Perciò, già nel preliminare, è meglio per le parti scrivere come dividere le incombenze.

Ape – attestato di prestazione energetica

Quando compri devi farti rilasciare l’Ape, l’attestato di prestazione energetica. Ogni immobile deve essere dotato dell’attestato di prestazione energetica (Ape), documento questo che si ottiene effettuando una analisi energetica dell’immobile, valutate le caratteristiche delle murature e degli infissi, i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento e il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. E’ un onere che grava sul solo venditore.

Deve essere rilasciato da esperti qualificati e indipendenti o da società, cioè dalle cosiddette Esco. Il certificatore compila il documento e rilascia la targa energetica che sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile. È rilasciato sotto responsabilità del tecnico che la redige con dichiarazione sostitutiva di atti di notorietà, con la conseguenza dell’applicabilità al certificatore, in caso di dichiarazione mendace, anche delle sanzioni penali previste dalla legge in caso di dichiarazione mendace.


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