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L’inquilino ignora la raccomandata di sfratto: che succede?

7 novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 novembre 2018



Tempi e procedura per rientrare in possesso del tuo immobile quando il conduttore rifiuta le notifiche arrivate per posta.

Vuoi risolvere il contratto di locazione della tua casa perché hai bisogno dell’immobile o per qualche grave motivo (ad esempio perché non ti viene pagato l’affitto da tempo nonostante le tue sollecitazioni). Lo comunichi all’inquilino, il quale ignora la raccomandata di sfratto. Nel senso che né si fa trovare dal postino né raccoglie l’avviso di giacenza della tua lettera. Che succede in questi casi?

Ti sembra di lottare contro un fantasma. Non lo chiami al cellulare per due motivi: se l’inquilino ignora la raccomandata di sfratto, figuriamoci se ti risponde al telefono. E poi queste cose vanno fatte per bene, nero su bianco. Il problema è che non dà segni di vita. E ti chiedi se e quando potrai prendere possesso del tuo immobile senza violare la legge. Ti domandi anche perché si comporta così. I motivi possono essere almeno un paio: o perché pensa che facendo finta di non esistere annulla l’effetto della raccomandata oppure perché vuole guadagnare tempo. Nel primo caso, sbaglia di grosso. Nel secondo, invece, potrebbe raggiungere il suo scopo.

Far finta di non avere ricevuto una lettera pensando di annullare il suo effetto legale è uno degli errori più grossi e più comuni: la notifica viene considerata valida anche se l’inquilino ignora la raccomandata di sfratto. Se il destinatario, però, diventa ostinato, la trafila si allunga di non poco (si parla di diversi mesi) prima che il proprietario possa disporre della sua casa e, di conseguenza, l’inquilino ha più tempo a disposizione per cercare un’altra sistemazione.

Vediamo bene questi due scenari e che succede se l’inquilino ignora la raccomandata di sfratto.

Raccomandata ignorata: la notifica è valida?

L’abbiamo appena accennato: anche se l’inquilino ignora la raccomandata di sfratto, la notifica della lettera è valida, cioè non perde i suoi effetti legali. Il conduttore, infatti, può rifiutarsi di ritirare la raccomandata dalle mani del postino oppure far finta di non avere mai visto l’avviso di giacenza e, quindi, di non ritirarlo presso l’ufficio postale competente indicato nell’avviso lasciato dal postino. In entrambi i casi, però, è come se avesse accettato la lettera. Anche quando questa torna nelle mani del mittente.

Il Codice civile, infatti, stabilisce che nel momento in cui la raccomandata arriva al domicilio del destinatario scatta la presunzione di conoscenza e, quindi, la lettera produce tutti gli effetti legali del caso, a meno che si dimostri l’impossibilità di ritirarla. Qui, però, si parla di un inquilino che ignora la raccomandata di sfratto, cioè di una persona che, pur sapendo dell’esistenza della lettera, fa finta che non sia mai arrivata. Scelta altamente sconsigliata perché in questo modo non potrà mai contestare il suo contenuto.

Raccomandata ignorata: se in casa non c’è nessuno

Poniamo il caso che l’inquilino voglia fare il furbo in un altro modo e si trasferisca da un amico per evitare di essere rintracciato nel momento in cui il postino viene a consegnare la raccomandata di sfratto. Succederà che l’impiegato delle Poste suonerà al citofono e non avrà alcuna risposta. In questo caso, lascerà l’avviso di giacenza e l’indirizzo dell’ufficio postale in cui ritirare la lettera entro 1 mese. Trascorso questo tempo, la raccomandata tornerà al mittente. Tuttavia, come abbiamo spiegato, gli effetti legali rimangono perché la notifica della consegna sarà comunque valida.

Raccomandata ignorata: i tempi per riavere l’immobile

Pazienza. Te ne occorrerà tanta per riavere il tuo immobile se l’inquilino ignora la raccomandata di sfratto. La burocrazia, lo sappiamo, ha i suoi tempi. Lunghi, purtroppo. Vediamo quali sono.

Come abbiamo detto poco fa, c’è innanzitutto 1 mese di tempo per sperare che l’inquilino si degni di passare in Posta a ritirare la raccomandata con in mano l’avviso di giacenza lasciato dal postino. Giunti al termine della compiuta giacenza, ci sarà da fare l’atto di sfratto con la citazione e la data di udienza per la convalida. Si presume sempre che l’inquilino ignori anche questa comunicazione. E così passa un altro mese. E siamo già a 2.

Passaggio successivo: l’iscrizione a ruolo dello sfratto, che comporta anche il pagamento di contributi unificati a carico del proprietario, cioè a tuo carico. L’importo varia a seconda della causa. Se il tuo problema è che l’inquilino è moroso, il valore si calcola sommando i canoni non pagati. Quindi se, ad esempio, non hai ricevuto un affitto mensile di 400 euro per 5 mesi, il valore della causa sarà di 2.000 euro.

Arriviamo così all’udienza di convalida. Qui possono succedere diverse cose:

  • che l’inquilino abbia ignorato per l’ennesima volta gli atti che gli arrivano a casa e non si presenti in tribunale oppure che si presenti ma non faccia opposizione. In questo caso, il giudice stabilisce la data dello sfratto;
  • che l’inquilino si presenti e faccia opposizione. In questo caso, dovrai accettare un tentativo di conciliazione. Se l’accordo non c’è si torna dal giudice, il quale può stabilire una data di sfratto oppure decidere di rimettere il tutto nelle mani di un giudice ordinario. Altre lungaggini ed altri costi;
  • che l’inquilino si presenti e chieda il termine di grazia perché afferma di non riuscire a pagare subito l’affitto dovuto: 90 giorni (cioè altri tre mesi) per saldare i canoni rimasti indietro.

In quest’ultimo caso, arriveremo già ad almeno 5 mesi da quando l’inquilino ha ignorato la raccomandata di sfratto.

Ma anche se l’inquilino non si presenta ed il giudice stabilisce lo sfratto, questo non potrà avvenire prima che sia trascorso un altro mese dall’udienza di convalida. Dopodiché, ci sono 10 giorni per notificare l’atto di precetto. Se l’inquilino ignora la raccomandata, avrà un altro mese di tempo per ritirarla presso l’ufficio postale. Lo stesso tempo trascorrerà se l’inquilino non ritira il preavviso di sfratto notificato dall’Ufficiale giudiziario. Alla fine di tutto questo percorso ti potrai recare insieme all’Ufficiale giudiziario (previa prenotazione della data) e ad un fabbro per smontare la serratura e sostituirla con una nuova. Fino a quel momento, l’inquilino avrà avuto la possibilità di vivere in quell’appartamento per non meno di 6 mesi senza sganciare un euro.

Finita qui? Nemmeno per sogno. In qualità di proprietario, verrai nominato custode dei beni che l’inquilino ha lasciato nella casa. Il che ti costringerà a presentare un’istanza al giudice per liberarti della roba che non è tua vendendola o regalandola a chi ti pare.


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