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L’usucapione: cos’è e come funziona

4 Febbraio 2018
L’usucapione: cos’è e come funziona

Il possesso pacifico, continuo e in pubblico di un bene mobile o immobile può consentire di diventare proprietari del bene stesso senza bisogno di un accordo con il legittimo proprietario. Si tratta dell’usucapione. Vediamo come funziona.

L’usucapione è un modo per diventare proprietari [1] di un bene senza bisogno di un contratto, di un testamento e, addirittura, senza bisogno di un accordo con il proprietario del bene. Ecco perché gli studiosi del diritto lo definiscono un mezzo di acquisto della proprietà «a titolo originario», ossia non senza bisogno di un atto di trasferimento da parte di un altro soggetto (nel qual caso si sarebbe parlato di «acquisto della proprietà a titolo derivativo»). In buona sostanza, grazie all’usucapione, colui che per almeno 20 anni ha utilizzato un bene altrui come se fosse il proprio, e l’ha fatto alla luce del sole, senza subire azioni giudiziarie da parte del legittimo titolare (il quale se ne deve essere, quindi, sostanzialmente disinteressato) può dire di essere il nuovo proprietario. Affinché ciò avvenga è tuttavia necessario un ufficiale riconoscimento il quale viene eseguito da una sentenza del giudice. Ma procediamo con ordine e vediamo cos’è e come funziona l’usucapione.

Usucapione: quali condizioni?

Vediamo ora quali sono le condizioni affinché possa scattare l’usucapione. Cercheremo di essere più chiari e semplici possibile, traducendo – come sempre facciamo da anni – la terminologia giuridica in linguaggio comune. In questo modo capirai sicuramente cos’è e come funziona l’usucapione. Ma se dovessi avere ancora dubbi ti consigliamo di leggere l’approfondimento Usucapione: quando e perché si perde la proprietà. Lì troverai numerosi esempi e la spiegazione del perché non sempre si comprende il significato dell’usucapione. Altri casi pratici sono descritti in Usucapione: ultime novità.

Il comportamento del possessore

Il possesso può essere in buona fede o in malafede. In altre parole, per la legge è indifferente il fatto che chi possiede il bene altrui sia consapevole (sin dall’inizio o successivamente) di utilizzare qualcosa di cui non è proprietario. L’importante – precisa il codice civile – è che l’acquisto del possesso non sia avvenuto in modo violento o clandestino (per esempio, con un’appropriazione indebita, con la creazione di recinti per evitare al proprietario di riprendersi la sua proprietà, ecc.). Se così fosse, i termini per l’usucapione non inizierebbero a decorrere; tutt’al più possono iniziare a decorrere dal momento in cui è cessata la situazione di violenza o di clandestinità. Un esempio chiarirà meglio la situazione. Immaginiamo una persona proprietaria di una cantina che non utilizzi mai. Di notte, un clandestino ci va a dormire per 20 anni di seguito; lo fa in modo clandestino, senza farsi accorgere di nulla. Egli non potrebbe mai rivendicare l’usucapione perché ha acquistato il possesso in modo segreto. Allo stesso modo, immaginiamo un ladro che entri in casa di un’altra persona e rubi dei quadri: anche per lui l’usucapione non scatterà mai visto che il suo possesso è iniziato in modo violento e clandestino. Se, però, in entrambe le situazioni, il proprietario del bene non fa nulla per impedire l’altrui utilizzo, allora potrebbero configurarsi i presupposti per l’usucapione.

Si intende “violento” il possesso acquisito contro la volontà del precedente possessore e con l’uso della forza; si intende “clandestino” il possesso conseguito con artifici idonei a nasconderlo al soggetto spogliato del bene.

L’interversione del possesso

La seconda condizione affinché si configuri l’usucapione è che il possessore si sia comportato, durante il termine necessario a usucapire (di cui parleremo a breve), come se fosse il vero proprietario. Egli cioè deve aver volontariamente esorbitato dai poteri che altrimenti la legge gli concede come semplice possessore; deve insomma aver fatto qualcosa di “illegale”, ma tollerato tacitamente dal proprietario. Ad esempio, il contadino autorizzato solo a zappare la terra altrui, che invece inizia a piantare degli alberi, a creare recinti e staccionate, a spinare delle zone o a cementificarne delle altre, ha compiuto un atto che trasborda dai suoi poteri: egli ha quindi manifestato l’intenzione di diventare proprietario del bene. Pertanto è da questo momento che iniziano a decorrere i termini per l’usucapione.

Allo stesso modo, immaginiamo una persona che, coerede con altri familiari, abiti per 20 anni ininterrotti nell’immobile ereditato col consenso degli altri coeredi. Questo comportamento non dà diritto a richiedere l’usucapione, perché è necessario un “qualcosa in più”: il volersi atteggiare come unico proprietario. Allora, per far decorrere i termini dell’usucapione egli dovrà ad esempio cambiare il lucchetto della serratura e non dare le chiavi agli altri eredi, oppure fare dei lavori interni, delle ristrutturazioni senza subire contestazioni da parte degli altri.

Questo requisito va sotto il nome tecnico di interversione del possesso. Significa che il possesso deve mutare natura: non deve essere più un possesso in cui, tacitamente, si riconosce l’altrui proprietà, ma un possesso identico a quello che avrebbe compiuto il proprietario legittimo del bene.

Il pagamento delle spese di condominio è considerato un comportamento valido a far iniziare il termine dell’usucapione. Anche il pagamento delle tasse sull’immobile, da parte del possessore, è considerato un comportamento utile a far scattare l’usucapione. Non è sufficiente, invece, la semplice coltivazione del terreno altrui.

Il trascorrere del tempo

Il possesso non può essere per un solo giorno o per pochi mesi. Deve protrarsi per molto tempo. Il che serve a garantire il proprietario che, magari, solo per impossibilità momentanee, non può far valere i propri diritti. Come diremo meglio più avanti, l’usucapione scatta quando decorrono – dal primo atto di «interversione del possesso» (ossia dal primo comportamento tipico da proprietari) – 20 anni. In alcuni casi sono sufficienti anche 10 anni. Di tanto parleremo a breve.

Comportamento del proprietario effettivo

Ultimo requisito per avere usucapione va cercato nel comportamento tenuto, durante tutto questo tempo, dal proprietario effettivo del bene (che tale rimane fino a quando non arriva una sentenza del giudice a dichiarare l’usucapione). In particolare questi deve disinteressarsi completamente della situazione che si è venuta a creare, lasciando (in modo consapevole o inconsapevole) che l’immobile venga utilizzato dall’altro soggetto e che questi, esorbitando i propri poteri, si comporti come proprietario effettivo. È il caso, per esempio, di chi, partendo per l’estero, vi stia per molti anni senza andare più a curare il campo o di chi consenta che il vicino di casa utilizzi una strada privata per il passaggio dei propri mezzi (servitù di passaggio). Egli può sempre rivendicare la proprietà e così impedire l’usucapione, ma contrariamente a quanto spesso si crede, non basta una raccomandata, una diffida dell’avvocato o una contestazione verbale: è necessaria la notifica di un atto giudiziario, volto a riprendersi il possesso del bene. Basta la sola notifica con l’ufficiale giudiziario anche se poi la causa non viene concretamente intrapresa. Il che riduce notevolmente il costo della procedura. Dal tale momento il termine dei 20 anni per l’usucapione si interrompe e inizia a decorrere nuovamente da capo.

Si dice pertanto che, per aversi usucapione, è necessario il possesso esclusivo e indisturbato del bene.

Il possesso deve essere inoltre continuo. Non ci devono essere state interruzioni superiori a un anno.

L’accondiscendenza del proprietario per un bene prestato

Il possesso utile a usucapire non deve essere conseguenza dell’accondiscendenza del proprietario dovuta ad amicizia o conoscenza: se infatti il possesso è stato acquisito con la tolleranza del titolare del bene non si può avere usucapione.

Per valutare se un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà è compiuta con l’altrui tolleranza e sia quindi inidonea all’acquisto dell’usucapione, si deve considerare la durata dell’attività di possesso: se essa è prolungata, la tolleranza si presume solo quando tra le parti ci sono rapporti di parentela e non, invece, nel caso di rapporti di semplice conoscenza. Infatti, nelle relazioni di mera amicizia o di buon vicinato la lunga durata dell’attività costituisce un indizio del possesso utile a usucapire. Questo perché si presume che solo un rapporto di familiarità, e non di conoscenza, possa portare una persona a tollerare, per lungo tempo, l’uso altrui del proprio immobile.

Secondo alcuni giudici è impossibile l’usucapione tra figli e genitori.

A che serve l’usucapione?

L’usucapione ha lo scopo di conferire certezza ai rapporti giuridici attraverso la preferenza accordata a chi, pur non essendo proprietario di un bene, si cura di esso traendone i relativi benefici (spesso con riflessi positivi anche sulla collettività), rispetto a chi, ancorché proprietario, trascura di servirsene. In altre parole, l’ordinamento preferisce che i beni immobili siano dati in proprietà a chi se ne prende cura che a chi, sebbene risulti dalle carte come legittimo proprietario, di fatto non se ne interessa.

Termini: la durata dell’usucapione

Si diceva che, per aversi usucapione, è necessario che questa situazione di possesso perduri per un termine predeterminato:

  • 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede, cioè sapendo che si tratta di una proprietà di un’altra persona. Il termine non comincia a decorrere da quando si è acquistato il possesso del bene ma da quando si è posto il primo atto che manifesta l’intenzione di atteggiarsi a proprietario esclusivo del bene;
  • 20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.);
  • 20 anni di possesso continuato anche per i beni mobili;
  • 10 anni se si è acquistato il possesso in buona fede cioè credendo di avere tra le mani un atto di acquisto valido che invece si è rivelato nullo (è il caso di chi compra da colui che non è il proprietario o senza il consenso del comproprietario);
  • 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà.
  • 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (v. automobili, imbarcazioni, ecc.);
  • 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.

Durante tale periodo, il possesso deve essere ininterrotto, cioè non deve subire interruzioni superiori a un anno. Infatti, se per esempio il proprietario legittimo si riappropria del bene e ne rientra nel possesso per almeno un anno, il termine per l’usucapione si interrompe. Ciò però non esclude che tale termine possa decorrere nuovamente da capo se il titolare dell’immobile torni a disinteressarsi dell’immobile.

Beni oggetto di usucapione e beni non usucapibili

Possono essere oggetto di usucapione i beni immobili, i beni mobili registrati e non, le universalità di mobili.

Sono beni immobili gli edifici, le abitazioni, i terreni, le strade private, i capannoni e quant’altro sia incorporato al terreno. Sono beni mobili tutti gli altri beni. Per intendersi, si potrebbe dire in modo approssimativo che sono beni mobili quelli che si possono trasportare (si pensi a una tv, un pianoforte, un tavolo, finanche un oggetto estremamente pesante che potrebbe essere spostato solo con l’ausilio di macchinari speciali). Infine sono beni mobili registrati le automobili, i motocicli e tutti quei mezzi di locomozione che devono essere iscritti in pubblici registri come il PRA.

Si discute se possano essere oggetto di usucapione i beni immateriali, lo spazio aereo e i titoli di credito.

Non si possono usucapire i beni demaniali dello Stato, i beni dei Comuni (si pensi a una strada per chi parcheggia sempre l’auto su uno spazio specifico del marciapiedi) e delle ex province, soggetti al regime dei beni demaniali, i beni indisponibili, gli edifici pubblici di culto.

La giurisprudenza ha escluso che possa verificarsi usucapione da parte di terzi dei terreni acquisiti, a seguito di espropriazione forzata, al patrimonio degli enti di sviluppo, per la ragione che detti beni vengono così destinati a un pubblico servizio e non possono essere sottratti alla loro destinazione se non nei modi stabiliti dalla legge.

Formalizzazione dell’usucapione

Affinché, però, il possesso si trasformi in proprietà riconosciuta dall’ordinamento, è necessario che intervenga una sentenza del giudice, che dichiari che si è compiuto l’usucapione. Pertanto, bisognerà iniziare una vera e propria causa e provare l’esistenza dei predetti presupposti (possesso e decorso del tempo). La sentenza è necessaria visto che l’usucapione, come detto, è una situazione di fatto e, quindi, non c’è alcun atto o contratto da andare a registrare nei pubblici registri immobiliari e formalizzare il passaggio di proprietà. Pertanto, nei registri pubblici si andrà a trascrivere proprio la sentenza.

La prova da fornire davanti al giudice può essere data in qualsiasi modo: quindi è molto facile, in questi casi, ricorrere ai testimoni.

Usucapione in mediazione

Prima di andare davanti al giudice è necessario procedere a un tentativo di mediazione. Con una recente riforma, infatti, viene imposto a chi cerca di rivendicare la proprietà con usucapione di invitare la controparte davanti a un organismo di mediazione che si trovi nella stessa città dell’immobile. Il mediatore tenterà di mettere d’accordo le parti. L’eventuale accordo potrà sostituire la sentenza accettando l’usucapione.

Secondo la giurisprudenza, per far accertare l’intervenuta usucapione su un bene non è più necessaria la consueta causa in tribunale, ma – sempre che vi sia l’accordo tra le parti – ben si può procedere attraverso un accordo siglato in sede di mediazione. Il famoso “decreto del fare” [2], infatti, superando alcuni iniziali dubbi interpretativi, ha previsto espressamente la possibilità di trascrivere nei pubblici registri immobiliari, oltre alla lista tradizionale degli atti indicata nel codice civile [3], anche gli accordi conciliativi (o meglio, le transazioni) avvenuti davanti all’organismo di mediazione, che accertano l’usucapione. L’importante è che la sottoscrizione del verbale di mediazione sia autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato (il notaio) [4].

In questo modo non c’è bisogno di attendere i lunghi tempi di una causa, coi relativi costi che essa implica. I trasferimenti degli immobili, anche tra parenti, possono essere, così, realizzati con un “modo alternativo”.

Il verbale di mediazione, una volta redatto e autenticato dal notaio, può essere un valido titolo per accertare l’intervenuto acquisto della proprietà per usucapione di un bene immobile in favore della parte istante e originariamente appartenente all’altra parte. L’accordo deve poi essere reso pubblico con la trascrizione nei pubblici Registri immobiliari.

Se il proprietario non è a conoscenza del possesso altrui si può usucapire?

Perché il possesso non sia clandestino è sufficiente che esso sia acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto. Anche il semplice possesso pubblico di un immobile è sufficiente (oltre, ovviamente, al decorso del termine utile per usucapirlo) a farne acquistare la proprietà per usucapione anche se il proprietario non ne era a conoscenza e indipendentemente dalle ragioni della sua inerzia.

Il possessore può acquisire per usucapione tanto nell’ipotesi in cui sia in buona fede quanto in mala fede. Infatti l’usucapione scatta anche se il possessore ha conoscenza dell’altruità del bene posseduto; può usucapire anche il possessore in mala fede che però non può giovarsi dell’usucapione abbreviata (cioè quella di 10 anni).


Usucapione: casi pratici – FAQ

Qui di seguito cercheremo di elencare una serie di situazioni concrete con le relative soluzioni. Siamo sicuri che, leggendo questi casi, riuscirai a risolvere il tuo problema sull’usucapione.

Se concedo a un amico la possibilità di usare casa mia si forma l’usucapione?

Si tratta dell’ennesimo luogo comune. Chi lascia la propria casa in prestito (ossia in comodato) o in affitto (o meglio, locazione) a un’altra persona non ne perde mai la proprietà per usucapione, neanche dopo 20 anni.

Perché si possa formare l’usucapione, infatti, è necessario che l’utilizzatore smetta di sentirsi e di comportarsi come un soggetto “autorizzato” dal proprietario e inizi a porre comportamenti che la legge riconosce solo al titolare del bene. Ad esempio, l’inquilino che rinnova il contratto di locazione per 30 anni non ne diventa proprietario se continua a pagare il canone di locazione o, in caso di morosità, chiede al locatore di pazientare. Chi usa l’altrui casa vacanza non la usucapisce se ogni volta chiede le chiavi dell’appartamento e poi le riconsegna. Al contrario, sono comportamenti sufficienti a far scattare l’usucapione – perché denotano la volontà dell’utilizzatore di usare il bene come se fosse proprio – i seguenti:

  • cambio di chiavi della porta senza previa autorizzazione;
  • spianamento di un terreno prima realizzato su più livelli;
  • modifica della destinazione d’uso di un immobile: ad esempio una casa a uso abitativo che viene trasformata in un ufficio;
  • realizzazione di un lavatoio su una terrazza;
  • chiusura di un lastrico solare con una catena in modo che nessun altro condomino vi possa accedere.

In caso di convivenza può scattare l’usucapione?

No, perché in tal caso il possesso avviene con il tacito riconoscimento dell’altrui proprietà e non con l’intenzione di comportarsi come se si fosse il legittimo titolare.

Che fare se il proprietario dell’immobile è all’estero?

La legge consente di procedere in causa anche se il titolare effettivo dell’immobile è irreperibile o trasferito all’estero. Esistono delle forme di notifica tali per evitare che il processo si blocchi tutte le volte in cui è impossibile notificare un atto giudiziario. In tal caso l”ufficiale giudiziario deposita una copia della citazione nel Comune dell’ultimo luogo della residenza conosciuta. Il processo andrà avanti anche senza il proprietario, ma questo non lo esonera dall’obbligo di dimostrare il proprio diritto. I testimoni dovranno ugualmente intervenire e confermare il possesso protratto e continuativo.

Se lascio un fratello o un amico a vivere nella mia casa la può usucapire?

Il possesso utile a usucapire non deve essere conseguenza di un comportamento accondiscendente dovuto ad amicizia o conoscenza. Per valutare se un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà è compiuta con l’altrui tolleranza e sia quindi inidonea all’acquisto del possesso utile a usucapire, si deve considerare la durata dell’attività stessa: se essa è prolungata, difficilmente può parlarsi di tolleranza. Soprattutto nelle relazioni di mera amicizia o di buon vicinato la lunga durata dell’attività costituisce un sicuro indizio del possesso utile a usucapire.

Usucapione e ristrutturazione

I lavori di ristrutturazione di un appartamento possono bastare per acquisire la proprietà con l’usucapione?

Nel caso in questione, pare sussistere il requisito del possesso continuato per oltre un ventennio: l’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione, se commissionati, seguiti e pagati dal possessore, è un ulteriore elemento a favore di quest’ultimo. È consigliabile rivolgersi a un avvocato che possa adeguatamente verificare, nel caso concreto, la sussistenza dei requisiti di legge e l’assenza di eventuali atti interruttivi o di decadenza del diritto. 

Usucapione del parente sulla casa avuta in prestito

Ho dato in prestito a un parente un appartamento che lo ha usato per diversi anni come seconda casa. Ora lui rivendica l’usucapione. Ha ragione?

Il possesso utile a usucapire non deve essere conseguenza di un comportamento accondiscendente dovuto ad amicizia o conoscenza: gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non servono ad acquistare il possesso. Si considerano atti di tolleranza, gli atti di godimento di portata modesta e tali da incidere molto debolmente sull’esercizio del diritto da parte dell’effettivo titolare o possessore.

Per valutare se un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà è compiuta con l’altrui tolleranza e sia quindi inidonea all’acquisto del possesso utile a usucapire, si deve considerare la durata dell’attività stessa: se essa è prolungata, difficilmente può parlarsi di tolleranza. Soprattutto nelle relazioni di mera amicizia o di buon vicinato la lunga durata dell’attività costituisce un sicuro indizio del possesso utile a usucapire.

Ad esempio, è insufficiente per provare il possesso la prolungata disponibilità delle chiavi da parte dell’attore, fratello della proprietaria, e l’utilizzo da parte dello stesso di uno dei locali.

Usucapione sul posto auto

Da oltre 20 anni parcheggio l’auto sempre sullo stesso posto del cortile. Posso rivendicare l’usucapione?

Con riferimento al posto auto, la giurisprudenza ritiene possibile l’usucapione. Se il posto auto è uno spazio di proprietà del condominio non basta il semplice parcheggio, ma è necessario un atto che impedisca agli altri condomini di usare detto spazio: ad esempio, l’apposizione di una catena o di una recinzione. Se il posto auto è di un altro condomino o del costruttore, è possibile l’usucapione. È necessario, però, che il condomino che chiede l’usucapione provi:

  • il decorso dei 20 anni;
  • il possesso esclusivo e ininterrotto per un periodo almeno ventennale; il possesso pacifico e pubblico;
  • la corrispondenza del possesso esercitato a un diritto di proprietà, per esempio tramite il pagamento delle relative spese condominiali, opere di manutenzione straordinaria, ecc..

Per l’usucapione (o più correttamente, per poter disporre a tutti gli effetti del diritto di proprietà usucapito e per l’opponibilità a terzi), è tuttavia necessaria una sentenza dichiarativa e la trascrizione della sentenza nella competente Conservatoria dei registri immobiliari. Il lettore deve, pertanto, agire giudizialmente nei confronti del proprietario del posto auto che intende usucapire.

Usucapione dopo il compromesso

Ho firmato un compromesso ma il rogito non è mai stato fatto perché il proprietario è poi deceduto. Posso rivendicare l’usucapione se nell’appartamento ho vissuto per tutti questi anni?

Chi intende acquistare un bene per usucapione deve dimostrare di aver manifestato con i propri comportamenti la volontà di possedere quale proprietario del bene (ossia di possedere “uti dominus”) in modo pieno ed esclusivo: c.d. inequivocità del possesso.

Il promissario acquirente di un immobile che, in virtù di un preliminare di vendita, ha pagato il prezzo del bene e ottenuto anticipatamente la consegna dello stesso non è un possessore in grado di acquisirne la proprietà a titolo di usucapione, poiché detiene il bene in nome di altri. È possibile però dimostrare un sopraggiunto mutamento della detenzione in possesso utile a usucapire con un comportamento tipico di chi sia il proprietario (ad esempio il cambio di destinazione dell’immobile, la modifica delle chiavi dell’appartamento, ecc.).

Usucapione della casa vacanza

Per 20 anni ho usato, solo nel mese estivo, un appartamento avuto in eredità con mio fratello. Quest’ultimo non l’ha mai usato. Posso rivendicare l’usucapione anche se sono stato nell’immobile per così poco tempo?

Il possesso utile per usucapire è quello che dura per tutto il tempo necessario ad acquistare la proprietà dell’immobile, in modo indisturbato e senza subire interruzioni.

La continuità del possesso è posta in relazione alla destinazione del bene che ne forma oggetto. L’intermittenza degli atti di godimento, quando ha carattere di normalità in relazione alla destinazione, non esclude la persistenza del potere di fatto sul bene.

Come interrompere l’usucapione

Un contadino ara da oltre 20 anni il mio terreno. Posso impedire l’usucapione inviandogli una diffida?

No. Per interrompere l’usucapione è necessario

  • l’azione giudiziale di rivendica del bene;
  • oppure privare il possessore del bene per oltre 1 anno. Se entro l’anno dallo spoglio egli recupera il possesso (esercitando l’azione di reintegrazione), l’interruzione si considera non avvenuta;
  • in caso di notifica dell’atto di citazione con cui è richiesta la materiale consegna di tutti gli immobili su cui una persona vanta un diritto di proprietà (ad esempio immobili assegnati in proprietà esclusiva con sentenza passata in giudicato per effetto di divisione in lotti di un compendio ereditario).

Se una persona non è al corrente che un’altra sta utilizzando il suo bene si forma l’usucapione?

L’usucapione si forma anche se il legittimo proprietario non è al corrente dell’uso che altri stanno facendo della propria casa o del proprio terreno. Ciò che conta, infatti, è che questi se ne sia completamente disinteressato per un ventennio. È vero, infatti, come abbiamo detto prima, che per far scattare l’usucapione il possesso non deve essere clandestino; ma è anche vero che, affinché non sia «clandestino» è sufficiente che il possesso sia acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto. Il solo possesso pubblico di un immobile è sufficiente, assieme al decorso dei 20 anni, a farne acquistare la proprietà per usucapione anche se il proprietario non ne era a conoscenza e a prescindere dalle ragioni della sua inerzia (malattia, viaggi, ecc.).

Se vado all’estero e torno in Italia dopo 20 anni perdo la proprietà di terreni e case?

Se oltre al disinteresse del proprietario verso i propri immobili, si accompagna l’uso altrui degli stessi, e quest’uso non avviene in modo nascosto o violento, chi va all’estero perde dopo 20 anni i propri beni. Come abbiamo appena detto, infatti, l’usucapione scatta a prescindere dalle ragioni dell’inerzia del proprietario e dal fatto che questi non abbia saputo che un’altra persona stesse utilizzando il proprio bene. Basta il semplice disinteresse unito al decorso del tempo.


Si diventa titolari di un bene altrui – anche se si è in mala fede – purché:

  • si sia posseduto il bene altrui (cioè lo si abbia utilizzato o comunque se ne sia usufruito in qualche modo);
  • per un periodo di tempo predeterminato di 20 o 10 anni (v. sotto);
  • e ci si sia comportati, durante questo periodo, come se si fosse i veri proprietari, cioè alla luce del sole e davanti a tutta la collettività (pertanto non potrà usucapire un casolare il barbone che di notte vi acceda di nascosto, senza farsi vedere da nessuno).

L’acquisto del possesso da parte del possessore non deve essere avvenuto in modo violento o clandestino, altrimenti l’usucapione non inizia a decorrere (o inizia a decorrere dal momento in cui è cessata la situazione di violenza o di clandestinità).

Con il possesso pacifico e ripetuto nel tempo, senza interruzioni superiori a un anno, chiunque può diventare proprietario di un bene mobile o immobile altrui. È tuttavia necessario ottenere una sentenza che dichiari l’intervenuta usucapione. Bisogna perciò (tramite il proprio avvocato) procurarsi le prove di quanto si vuole dimostrare. Si consiglia, per esempio, di conservare la documentazione inerente a spese sostenute per lavori effettuati sul bene, eventuali scambi di lettere con il proprietario effettivo del bene. La prova principale, tuttavia, resta quella fornita dai testimoni,che dichiarino davanti al giudice di aver visto il possessore servirsi del bene e comportarsi come se fosse il proprietario (per esempio: costruendo dei recinti, facendo opere di bonifica di un terreno, coltivando la terra, raccogliendone i frutti, provvedendo ad opere di ristrutturazione, ecc.).

È possibile evitare l’usucapione notificando al possessore, prima che maturi il termine dei 20/10 anni, un atto di citazione o quanto meno un atto di costituzione in mora.

note

[1] Oppure titolari di un altro diritto reale come la servitù, l’uso, l’abitazione, l’usufrutto.

[2] Art. 84bis co. 1 D.l. 69/2013.

[3] Art. 2642 cod. civ.

[4] Art. 2642 n. 12-bis cod. civ.


96 Commenti

  1. Nel 1996, con regolare atto notarile, divento proprietario delle licenze di Ristorante/Bar/
    Pizzeria (ma non dei muri, di cui ho sempre pagato regolarmente l’affitto. Nella sala bar esiste una porta per accedere nel retro/cortile, dove trovavasi un bersò tutto in legno, tenuto in maniera precaria,con dei tavolini e sedie da giardino, la pavimentazione cementata e l’esistenza di piante ornamentali che delimitavano tutta l’area. Ebbene, gli abitanti di una certa età, mi hanno sempre riferito che tale struttura esiste sin dai primi del novecento. Naturalmente era una struttura molto trascurata e pericolante che al mio insediamento ho provveduto a rinnovarla completamente, sfruttando lo spazio disponbile per la mia attività. durante la mia gestione, si sono succedute 4 amministrazioni comunali che mi hanno consentito l’utilizzo dello spazio menzionato e che per lo stesso mi facevano pagare delle tasse.
    Non ho mai avuto problemi con i vari proprietari di U.I. confinanti con il cortile di uso comune (7 proprietari+il Comune, in quanto proprietario delle palazzine Aler di Como, anche perchè ho provveduto a mie spese al miglioramento e la messa in sicurezza di tale struttura. Quindi chiedo se allo stato attuale ci siano i presupposti per regolarizzare tale struttura, anche se qualcuno dice che devo fare richiesta di una sanatoria, in quanto la stessa risulterebbe “abusiva”. Ribadisco che non esistono opere murarie. Grazie per la vostra gentile consulenza.
    Valentino

  2. mi rivolgo al popolo del web, vorrei un’informazione sull’argomento “usucapione” : vorrei sapere in quanto tempo si può risolvere una pratica di usucapione tramite consulenza legale; considerando che ho già presentato tutta la documentazione in mio possesso ad un legale. Non credo che in 5 anni non si possa arrivarne a capo. Siamo ancora al punto zero. grazie.

  3. Il proprietario (morto circa 15- anni fa) Aveva affidato il terreno EDIFICABILE negli anni 80 a mio padre che è venuto a mancare il 17/02/2015.
    Per volontà di mio padre, abbiamo deciso di continuare a gestire sia il terreno, con gli stessi criteri/caratteristiche che lui utilizzava lo stesso, Ossia: Aratura, e mantenimento della vigna e rispettive piante, e anche la causa in corso, che perdura da circa 3 anni, con rispettive testimonianze citati nei vari documenti pronti a testimoniare a favore.

    La causa è stata necessaria avviarla, appunto perché circa tre anni fa, (una persona che dichiara di essere il figlio del proprietario) si è presentato da mio padre intimandolo verbalmente di cedere immediatamente il terreno, in quanto dichiarava di avere in possesso un documento (scrittura privata) firmata da mio padre che citava appunto il rilascio della proprietà in qualsiasi momento loro avrebbero voluto, ovviamente tutto questo è infondato e più volte ribadito da mio padre l’assoluta non conoscenza di questo documento.
    Ad oggi è ancora in corso la causa, ci sono state diverse udienze, dove i probabili proprietari, in primis la moglie del vecchio proprietario non si è mai presentata, e tanto meno il cosiddetto documento (scrittura privata) da loro citato verbalmente circa 3 anni fa.

    Quindi mi chiedo: posso avanzare rivendicazioni sul terreno, per usucapione dal momento che questo ipotetico documento con dichiarazione, non è mai stato presentato in diverse udienze, e per giunta sono ormai passati diversi anni?
    Come mi devo comportare?

  4. Abito in una casa che è di 6 vani 4 dei quali ne usufruisco io da 40 anni questa casa è di mio marito e suo fratello posso avvalermi dell’usucopione, praticamente è un appartamento di 4 vani più bagno dove abito io con mio marito e l’altro di 2 vani più bagno dove abitavano i mie suoceri il fratello di mio marito vuole la meta della casa noi possiamo avvalerci di questo usucopione. grazie attendo una risposta

  5. abito in una casa di proprietà ( case popolari ater ) da 30 anni
    quando sono entrato all’esterno dove o il giardino c’è un divisorio in rete metallica inserita dal costruttore ,adesso mi dicono che la devo
    spostare di 50 centimetri ,io se sposto la rete devo distruggere una piccola casetta di legno dove tengo degli attrezzi ,tenendo presente che lo spazio del retro è 6 metri x 5 metri, nessuno mi a mai contestato nei primi 28 anni ,vi chiedo posso avere il diritto di lusocapione e tenere questa distanza,visto che ho sempre pagato l’affitto.

  6. Sono proprietario di un’appartamento al 25% con i miei fratelli. Uno dei miei fratelli ci abita ad uso gratuito da oltre dieci anni. Superando i vent’anni, potrebbe avvalersi dell’ usucopione, nonostante ogni anno avessi pagato la regolare tassa imu?

  7. ho una casa confisca da circa 12 anni proprietario il comune ,
    io la continuo a usare prima e dopo la confisca.
    potrebbe avvalersi dell’ usucopione.

  8. io sono stato dichiarato fallito 1996 in giugno. ci abito, e o sempre lavorato x sopravvivere” avendo una famiglia numerosa. era stato messo a l’asta piu’ volte il bene. ma a tutt’oggi sono qua a viverci e a lavorare, a 70 anni! nessuno mai mi ha chiesto di andar via, e mai nessuno e venuto, o scritto. Domanda: posso usufruire dell’uso capione? Grazie giuseppe

  9. Buongiorno.Ho tutti i requisiti per l’usucapione ma il mio avvocato mi dice che è meglio essere citati dal proprietario del terreno.Il mio avvocato ha incontrato il loro avvocato che non è a conoscenza delle nostre intenzioni e ha riferito al mio avvocato che stanno studiando una denuncia penale per calpestio continuato del loro terreno.Io Vi chiedo se mi conviene andare dai carabinieri e fare una denuncia contro loro per danno temuto che il loro terreno franando mi crea o passare direttamente all’usucapione prima che arrivi la denuncia sul penale?Ringrazio e saluto.

  10. siamo da ormai da 30 anni e passa in casa di mio zio, che ci fu detto :vai a stare in casa mia perchè c’è nostra mamma cosi ti prendi cura ri lei e in piu puoi stare in casa , adesso la mamma e venuta ammancare e lui vorrebbe la casa in tutti questi anni noi abbiamo fatto miglioramenti in casa ed investito tanto lui vuole che andiamo via, esiste una legge che inpone uso copione ? e qundo ci costa? cosa bisogna fare ?

  11. Sono comproprietario con altri 3 cugini di un appezzamento di terreno da 45 anni ( prima i genitori , poi al decesso di questi, siamo subentrati in prima persona)
    Già mio padre nel 1974 aveva provveduto all’ampliamento della casa a lui intestata e situata sulla proprietà citata, nella proprietà vi è poi un vigneto, che prima mio padre ha lavorato fino al 1994 , poi al suo decesso, avendo ereditato la casa sono subentrato io ed oltre ad ampliare ulteriormente l’abitazione , lo lavoro ancora oggi, ci tengo a precisare che l’unico accesso alla proprietà è dal cancello della mia abitazione (censita a mio nome) ed è solo pedonale (non ci si arriva da altri punti ne con mezzi, in quanto è sopraelevato rispetto alla strada) premetto che questa parte di terreno non è mai stato reclamato da alcuno, in quanto vi era stato un accordo allora scritto tra i fratelli, che il terreno sarebbe toccata a mio padre in quanto l’unico a lavorarlo e ad abitare a fianco dello stesso.
    Vi scrivo perché ho notato che il sopra citato terreno fa parte della stesso numero di mappale e particella , di un altro sempre in comproprietà con i cugini, pur essendo da questo staccato e non avendo accessi in comune.
    Non vorrei che un bel giorno i parenti venissero a reclamare questo terreno che a tutti gli effetti dovrebbe essere mio (come deciso nel 1971 dagli ormai deceduti genitori)
    Preciso che nessuno dei sopraccitati parenti ha mai messo piede su questo appezzamento, in quanto sempre presunto di mia unica proprietà

  12. nel 2005 ho acquistato un immobile da mia madre e mia zia, che lo hanno ricevuto in successione da mia nonna deceduta ne 1999. Ora lo sto vendendo. Mi ha chiamato lo studio notarile che si occupa dell’atto dicendomi che nel fare la relazione per la banca che deve erogare il mutuo, non riesce a chiudere il ventennio, perche’ non esiste un titolo di proprieta’ a favore di mia nonna che la legittimi come proprietaria. Stiamo parlando di un immobile in cui sono vissuti i genitori di mio nonno, mio nonno e mia nonna, mia madre e mia zia. Come posso risolvere in tempi rapidi, prima che gli acquirenti ci ripensino? grazie

  13. Buongiorno , ho acquistato tramite sentenza di usocapione nel 2010 un terreno. Ora nel 2016 una banca mi ha portato in giudizio perche il terreno da me acquistato era stato messo come garanzia per un prestito negli anni 1990- mi chiedo chi sia il vero proprietario a questo punto, io che ho vinto causa di usocapione o la banca visto che il precedente proprietario non ha restituito il prestito.

  14. buongiorno ,mi chiamo Luciano Ricciuti ,nel novembre 2014 divento proprietario di un casale con due entrate per auto e una terza entrate in una strada privata.
    nel frattempo in cui mi aggiudicai l’immobile il vecchio proprietario decide per dispetto di togliermi il cancello che da sulla strada privata ,cancello presente da oltre 50 anni, tral ‘altro all’esterno vi ho i contatori .
    Al posto del cancello mi fece trovare una rete metallica come a dire tu non ci passi.
    ri compriamo il cancello in quanto il precedente fu fatto sparire ma al momento che stavamo per montarlo i vicini con minacce e con luso della forza pubbilca ci intimarono di non metterlo.
    domanda dato che il cancello cera come passaggio di servitù.
    E vero che nell’atto della casa il cancello non risuta ma essendoci da 50 anni e le foto lo dimostrano ,in virtù dell’usucapione posso ripristinare il cancello dove sempre era stato?

  15. Davanti alcuni immobili oggi di mia proprieta’e precedentemente dei miei avi vi e’ un largario usufruito da sempre insieme ad un’altro proprietario di un’immobile che lo ha acquistato nell’anno 2005,precedentemente con gli altri proprietari non e’ stato mai discussioni in merito al largario,tanto che il sottoscritto circa venticinque anni fa vi installo’ una catena in quanto veniva utilizzato da tutto il vicinato procurando disagi ed altro per poter accedere agli immobili di proprieta .Nell’anno 2005 in cui ha acquistato l’immobile l’ultima proprietaria,mi ha interpellato dicendo che la catena per l’accesso al largario creava difficoltà e mi inito’ ad installare un cancello elettrico,di cui me ne sono interessato direttamente per l’installazione e portai il conto totale della spesa che fu divisa al 50percento.Nell’atto di rogito precedente in mio possesso avvenuto nell’anno 1985 vi e’ scritto “con diritto al largario davanti al cancello di ingresso”.circa un mese fa mi e’ arrivata una diffida di un studio legale dicendo che il largario e’ di sua proprieta’ in quanto la partita catastale e’ unica insieme all’abitazione.Ma oltre a quanto innanzi detto vi sono innumerevoli ragioni sull’utilizzo del largario da centinaia di anni da parte di tutti gli avi e discendenti.Grazie per un Vostro gentile parere.

  16. Poseggo un appartamento da piu di 40 anni senza spostare mai il domicilio , con la mia famiglia ,era di proprieta’ di mio padre, ma non era la sua abitazione principale ,me la dato in comodato d’uso.Morti i mie genitori scopro che sopra detto appartamento vi e’ un ipoteca accesa 22 anni fa e che l’immobile lo stanno vendendo all’asta , ma io non ho mai fino ad oggi ricevuto nessuna lettera o nessuna proposta dall’ente ipotecario, anzi 2 anni fa ho fatto domanda di usocapione al Giudice !pero’ ancora tutt’oggi nessuna risposta ! cosa devo fare’?

  17. Salve vorrei porvi una domanda. I miei genitori hanno acquistato un terreno insieme ad uno zio, metà ciascuno, ora siccome dalla parte dello zio c’é la strada di accesso lui ha preso un po’ di terreno in più . Intanto si sono costruiti le case e per comodità abbiamo aperto un’altra strada dalla nostra proprietà privata. Questa strada ormai la usano tutti da tanti anni , i cancelli ci sono ma sono sempre aperti. La mia domanda é questa io potrei chiuderla???????
    Grazie

  18. come si può fare in modo veloce l’usocapione quando tutte le parti imolicate sono d’accordo

  19. Grazie per l, Opportunità, Gradirei conoscere su diritto di proprietà, quanto segue: può Essere che il Giudice di prima Udienza e tre Giudice in appello vietano e non danno diritto a difesa su atto notarile registrato da me
    15 anni fa e dall’inizio quisto del primo proprietario 30 fa questi dottori laureati interpretano cosi l’atto notarile togliendosi il diritto di passaggio e di proprietà acquistata e in godimento al bisogno? Che giustizia e gradita risposta. Dist. Saluti

  20. Ho comprato casa nel 2012, ma ne l’agenzia ne il padrone di casa mi hanno fatto notare il secondo immobile intestato a me.Ora mi trovo a rivendere e si è scoperto che il sec immobile adibito a magazzino esiste ma è stato inglobato nell abitazione del vicino.Si tratta di usucapione?come è possibilie che ho comprato un immobile che è stato inglobato da un altro.come mai pago le tasse su un immobile che nessuno mi ha fatto vedere?non ci dovrebbe essere il passaggio di proprietà.Help non ci capisco piu nulla

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