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Posso vendere il negozio senza avvisare l’inquilino?

14 Dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 Dicembre 2018



Se vendi il tuo negozio in affitto, senza avvisare l’inquilino, cosa potrebbe accadere? Come devi procedere in questo caso?

Sei proprietario di un bel negozio in centro, ma nonostante la posizione privilegiata, non ha più il valore di una volta. Un po’ per il commercio in crisi, un po’ per il cattivo andamento del mercato immobiliare, temi che il prezzo/valore del tuo immobile possa scendere ulteriormente e per questo motivo vorresti vendere il tuo locale senza indugio, ricavandone il più possibile. Pertanto, hai messo il seguente avviso nei pressi della tua abitazione: “vendesi locale commerciale, buono stato. Ottima rendita. Per contatti, chiamare il seguente numero…”. Ebbene, ti è stato detto che stai commettendo un errore. Nessuno ti vieta di vendere il tuo negozio, ma per farlo dovresti prima avvisare il conduttore delle tue intenzioni. In altri termini, ti è stato precisato, che dovresti comunicargli una vera e propria proposta di acquisto e che il tuo inquilino potrebbe accettare o meno entro un determinato termine. Ma è così? Posso vendere il negozio senza avvisare l’inquilino oppure no? Che cos’è il diritto di prelazione dell’inquilino? Perché devo fare questa comunicazione, visto che il mio conduttore non ha alcuna intenzione di acquistare il mio negozio? In quanto proprietario di un esercizio commerciale in affitto, quale legge mi obbliga ad avvisare l’inquilino, prima di vendere l’immobile locato? E inoltre: quali sarebbero le conseguenze se vendessi il negozio senza avvisare l’inquilino? Sembrano tante domande, ma in realtà è giusto porsele, per non commettere errori poco opportuni. Passiamo, dunque alle risposte.

Vendita negozio in affitto: la prelazione dell’inquilino

Se sei proprietario di un negozio in affitto e hai intenzione di procedere alla vendita, devi prima comunicarlo al tuo inquilino, poiché è un suo diritto saperlo e, eventualmente, acquistare il locale commerciale a preferenza degli altri potenziali compratori. Tecnicamente, si dice che il conduttore ha un diritto di prelazione e si tratta di una facoltà riconosciutagli dalla legge [1].

Vendita negozio in affitto: come procedere?

Ha appena visto che, se sei il proprietario di un locale commerciale e vuoi venderlo, devi prima consentire al tuo inquilino di acquistarlo o meno. In pratica devi metterlo in condizione di esercitare questa scelta: l’inquilino non ha quindi un obbligo di acquisto del negozio in affitto, ma deve avere quanto meno, la possibilità di comprarlo. Per questa ragione, prima della vendita, devi avvisarlo e devi farlo mediante ufficiale giudiziario, informando il tuo conduttore delle condizioni della vendita (in sostanza deve sapere il prezzo di acquisto). A questo punto, l’inquilino avrà sessanta giorni di tempo, per decidere, scaduti i quali potrai cedere il tuo negozio liberamente ed a chi vuoi tu, ma non ad un prezzo inferiore a quello comunicato al tuo inquilino.

Vendita negozio in affitto: il diritto di riscatto

Ricapitolando, se hai in mente la vendita del tuo locale commerciale, che era precedentemente in affitto, devi avvisare preventivamente il tuo inquilino, mettendolo in condizione di acquistare o meno il tuo negozio, al prezzo che, nell’occasione, gli hai comunicato. Si tratta di un diritto di prelazione previsto dalla legge, in virtù del quale, se non viene rispettato, ci sono delle inevitabili conseguenze: ma quali? Ebbene, devi sapere che il conduttore potrebbe esercitare un vero e proprio diritto di riscatto. In pratica, potrebbe acquistare l’immobile anche successivamente e a discapito del nuovo proprietario, se non è stato avvisato delle tue intenzioni o se hai venduto il tuo negozio ad un prezzo inferiore rispetto a quello della tua proposta fatta al conduttore. Pertanto, fai molta attenzione prima di vendere il tuo locale commerciale in affitto, rispetta il diritto di prelazione dell’inquilino, attendi la sua risposta e, in mancanza di questa oppure a seguito di un esplicito rifiuto, procedi alla vendita a terzi, ma non ad un prezzo inferiore rispetto alle tue iniziali intenzioni. Ricordati, infine, che il predetto diritto di riscatto non potrà essere esercitato a vita, ma soltanto entro sei mesi dalla trascrizione della vendita, avvenuta a danno del diritto di prelazione del conduttore.

note

[1] Art. 38 Legge 392/1978.


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