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Abitazione principale su terreno edificabile: plusvalenza tassabile

19 Gennaio 2019
Abitazione principale su terreno edificabile: plusvalenza tassabile

Ho acquistato un terreno edificabile e costruito un’abitazione (prima casa di residenza), il cui costo complessivo è di € 100.000 (area, costruzione, oneri connessi). Ho poi venduto una porzione di immobile al prezzo di € 100.000 e la parte rimanente è rimasta un’abitazione effettiva. Risulto assoggettato ad una plusvalenza? Se si, a quale?

La legge considera redditi diversi tassabili (art. 67 Tuir):

a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici; 

b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Dunque, la cessione di un terreno edificabile genera sempre una plusvalenza tassabile, con due eccezioni:

– l’immobile sia venduto dopo che siano decorsi cinque anni dall’acquisto;

– oppure l’immobile sia stato destinato ad abitazione principale del titolare o dai suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la vendita.

Nel caso specifico, se il lettore adibisce l’immobile costruito sul terreno edificabile ad abitazione principale, anche se rivende una porzione dello stesso prima dei cinque anni, non si genera una plusvalenza tassabile. La destinazione ad abitazione principale consente infatti di escludere la presunzione del Fisco circa l’intento speculativo dell’operazione immobiliare.

Occorre tuttavia che l’immobile sia integralmente adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e vendita: per abitazione principale deve intendersi il luogo nel quale il possessore e/o i suoi familiari dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Secondo la Cassazione, qualora sia stata adibita ad abitazione principale solo un porzione dell’immobile, si genera una plusvalenza al momento della vendita infraquinquennale della porzione residua (Cass. sent. n. 37169/2016.).

Nell’ipotesi in cui, il lettore non adibisca l’immobile ad abitazione principale, la vendita di una porzione di esso genera una plusvalenza tassabile se avviene prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto. La plusvalenza sarà costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone



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