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Eredità, preliminare di vendita e rogito

14 Dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 Dicembre 2018



Con la morte di mia madre, io e i miei due fratelli, abbiamo ricevuto in eredità un sesto della quota dell’appartamento del nonno, che mia madre aveva ereditato a sua volta con i suoi 5 fratelli. Nove anni fa, mia madre con una carta privata ( preliminare: compromesso di vendita), cede e riscuote (tutto sottoscritto) per la sua quota un importo di €1500 da un suo nipote, (figlio di una sorella deceduta), fissando il rogito entro dicembre 2009 . A tutt’oggi mio cugino procrastinando con varie scuse non ha ancora rogitato nonostante le nostre insistenze a farlo. Io ed i miei fratelli vogliamo alienare questo bene. Quali sono le modalità per procedere svincolandoci dal problema del “preliminare”, dal momento che la nostra quota ci è stata richiesta da una persona estranea alla successione?

Nel caso in cui il promittente venditore, cioè colui il quale abbia sottoscritto un contratto preliminare di vendita, muoia prima della stipula del contratto definitivo, i diritti e gli obblighi che sono sorti con la stipula del contratto preliminare si trasferiscono agli eredi del promittente venditore.

Questo significa, quindi, che gli eredi del promittente venditore subentrano nella stessa posizione del

promittente venditore (che nel caso specifico è la madre del lettore) e, perciò, sono obbligati alla stipula delcontratto definitivo, cioè a vendere, mentre il promittente acquirente resta obbligato ad acquistaredagli eredi del promittente venditore.

Fatta questa premessa, occorre dire che nella situazione che il lettore ha descritto ci sonofondamentalmente due modi per “svincolarsi” dal preliminare:

0) il modo più rapido è quello che lui ed i suoi due fratelli, assieme al loro cugino, sottoscrivano di comune accordo un atto di risoluzione consensuale del preliminare: sitratterebbe cioè di firmare una scrittura privata in cui dichiarino di ritenere risolto (cioè non più in vigore) il contratto preliminare (nello stesso atto sarebbe poi opportuno anche definirela sorte della somma che fu consegnata dal loro cugino alla loro madre);

1) se non fosse possibile, invece, trovare un’intesa col loro cugino, l’alternativa (con tempi,però, molto più lunghi e con costi sensibilmente maggiori) sarebbe quella di avviare un’azione legale: 1a) o per far dichiarare dal giudice con sentenza la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare (inadempimento, ovviamente, da parte del cugino) oppure 1b)per ottenere dal giudice una sentenza che trasferisca al cugino la proprietà della quota indicata nel preliminare.

Si noti che la soluzione indicata con il n. 1a) richiede, per poter ottenere con sentenza la risoluzione del contratto preliminare, anche che il lettore e i suoi due fratelli dimostrino al giudice che il loro cugino è stato da loro più volte sollecitato ad indicare una data ed un notaio per la stipula del rogito (solo così saranno in grado di dimostrare che la lunga attesa per la stipula del rogito è responsabilità solo ed esclusivamente del loro cugino e che, quindi, è solo suo l’inadempimento all’obbligo di stipulare il contratto definitivo).

Si aggiunga infine che, dopo che il lettore ed i suoi fratelli si saranno “liberati” dal preliminare, saranno comunque obbligati, primadi poter vendere ad una persona estranea l’intera vostra quota di patrimonio ereditario, a consentire

agli altri comproprietari dell’immobile (che sono insieme a loro in situazione di comunione ereditaria)di poter esercitare il loro diritto di prelazione sull’acquisto della quota stessa (diritto di prelazioneprevisto dall’articolo 732 del Codice civile).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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