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Area agricola: presupposti richiesti per potervi costruire

15 Dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 Dicembre 2018



Sono un imprenditore agricolo a titolo principale. Con riguardo ai terreni agricoli (zona E) quali erano nel 2014 i presupposti per costruire? Per poter fare l’asservimento di lotti non contigui nello stesso territorio comunale, bisognava raggiungere la superficie minima di 10.000 mq. Nel terreno in cui è stato presentato il progetto ci sono circa 5.800 mq. Io  ho anche un altro terreno sempre nello stesso territorio comunale di circa 8.100 mq, con relativi fabbricati rurali del passato. In passato è stato presentato un progetto di cui allego i relativi documenti, e vi fu il diniego da parte del Comune. Si doveva fare un ampliamento del fabbricato rurale, o si può fare ancora adesso?

Subito una premessa: la destinazione ad area agricola di una parte di territorio comunale ha lo scopo di limitare l’attività edificatoria in tale area, al fine di salvaguardare il paesaggio e l’ambiente con l’intento di conservare il giusto equilibrio tra aree libere e aree costruite.

I limiti all’attività edificatoria sui terreni agricoli (intesi come quei terreni in cui si manifesta vegetazione spontanea e che siano comunque idonei a colture di tipo agricolo) sono funzionali all’obiettivo di attuare la preservazione di quegli appezzamenti e di quelle zone che, per le loro potenzialità agricole e la loro collocazione, rappresentano una risorsa irrinunciabile per la comunità.

Quanto ai presupposti tuttora richiesti per poter costruire in zona agricola ed ottenere il titolo abilitativo costituito dal permesso di costruire, si precisa quanto segue.

Occorrono anzitutto la titolarità del diritto di proprietà o di altro titolo di disponibilità dell’immobile e la compatibilità dell’intervento edilizio con lo strumento urbanistico attualmente in vigore nel Comune nel quale si intende costruire.

È poi necessario che il progetto inerente l’edificio da costruire e per il quale si chiede il relativo permesso sia rispondente alla vocazione agricola del fondo, nel senso che deve trattarsi di un progetto strettamente correlato con l’esercizio dell’attività di imprenditore agricolo a titolo principale e finalizzato all’assolvimento di funzioni connesse con lo svolgimento dell’attività agricola. Deve dunque trattarsi di un intervento funzionale alla conduzione del fondo ed alle esigenze dell’imprenditore agricolo.

Tali principi sono espressamente affermati nel titolo VII della L.R. Calabria n. 19//02 e ss.mm.ii. avente ad oggetto, per l’appunto, la “Pianificazione del territorio agro – forestale”, che, proprio al fine di preservare i caratteri di ruralità e l’identità del paesaggio, all’art. 51 regolamenta gli interventi in zona agricola, rendendo prioritaria e fondamentale la permanenza dell’attività agricola a fronte della trasformazione del territorio per usi edificatori anche se di tipo rurale e/o di insediamenti produttivi legati alla trasformazione dei prodotti agricoli.

Dispone, infatti, l’art. 51 che nelle zone a destinazione agricola è comunque vietata:

a) ogni attività comportante trasformazioni dell’uso del suolo tanto da renderlo incompatibile con la produzione vegetale o con l’allevamento e la valorizzazione dei prodotti;

b) ogni intervento comportante frazionamento del terreno a scopo edificatorio (già lottizzazione di fatto);

c) la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria del suolo in difformità alla sua destinazione;

d) ogni attività di deposito, smaltimento e lavorazione di rifiuti non derivante dall’attività agricola o da attività ad esse complementari situate all’interno di zone agricole con coltivazioni o elaborazioni di prodotti agroalimentari di pregio con tutela o marchio di qualità, con particolare riguardo per le zone ricadenti in distretti rurali o agroalimentari di qualità.

Al successivo comma 5, l’art. 51 prevede poi l’asservimento di lotti non contigui a condizione che gli stessi siano funzionalmente legati per il raggiungimento dell’unità culturale minima, la quale, secondo quanto chiarito dalla giurisprudenza amministrativa, rappresenta “l’unità aziendale minima, risultando l’asservimento di lotti funzionale al raggiungimento di una superficie minima di suolo agricolo che consenta l’esercizio dell’agricoltura in modo conveniente” (cfr. Cons. Stato Sez. VI n. 5316/2018).

Il successivo art. 52 comma 1 lett. b) contiene prescrizioni in ordine al mantenimento in produzione di superfici fondiarie che assicurino la dimensione dell’unità aziendale minima.

La stessa disposizione prevede al comma 2 la possibilità di realizzare strutture a scopo residenziale, anche al di fuori dei piani di utilizzazione aziendale.

In altri termini è possibile realizzare abitazioni a scopo residenziale a condizione che l’edificazione avvenga entro i limiti previsti dalla legge stessa, che stabilisce in 10.000 mq l’estensione del lotto minimo e fissa uno standard di edificabilità di 0,013 mq/mq di superficie utile. Ciò sta a significare che per ogni 10.000,00 mq di terreno con destinazione agricola, è possibile costruire un immobile di 130 mq, con possibilità di asservimento di lotti di terreno agricolo non contigui, purché ciò sia funzionale al raggiungimento dell’unità colturale minima.

Occorre precisare che la possibilità di asservire terreni non contigui è determinata dalla circostanza dettata dal raggiungimento dell’unità colturale minima e non per trasposizione di volumetria edificatoria, laddove l’unità minima sia già definita dal vigente strumento urbanistico.

Al riguardo la giurisprudenza amministrativa ha affermato che, a fronte di una norma che detta limitazioni in ordine alle tipologie edilizie o alla densità abitativa in zone agricole, il trasferimento di cubatura non è ammesso. Ciò in quanto “deve ritenersi inammissibile il trasferimento di cubatura a fronte di una norma di piano che, ad es., per le zone agricole non ammette costruzioni in lotti di dimensioni inferiori ad un limite minimo fissato dal piano medesimo, in quanto la ratio di una disposizione siffatta si connette al prefigurato regime di edificazione nelle zone agricole ed al nesso di funzionalità delle costruzioni ammissibili rispetto alla gestione di aziende agricole” (TAR Salerno, Sez. I n. 2260/2015).

Nel caso rappresentato dal lettore nel suo quesito, il progetto prevede l’asservimento tra due fondi non contigui e ciò è ammesso dalla legge, in quanto nessuno dei due fondi raggiunge il c.d. lotto minimo.

Una volta ritenuto ammissibile il trasferimento di cubatura, occorre verificare se l’intervento progettato resti contenuto entro lo standard di edificabilità previsto dalla disposizione sopra citata, anche alla luce della preesistenza di manufatti su un terreno attualmente non conforme alle previsioni vigenti sulla superficie minima dei lotti.

Poiché il diniego di permesso di costruire nel 2014 non risulta essere stato impugnato nei termini di legge dinanzi al T.A.R. competente per territorio, esso è diventato definitivo ed ogni ulteriore iniziativa volta ad ottenere il permesso di costruire che dovesse essere intrapresa richiederà la previa verifica tecnica del rispetto degli indici di edificabilità sopra indicati, tenendo conto dei volumi edilizi già esistenti, e la riproposizione della richiesta di permesso.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Chiara Romanelli


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