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Casa in prestito

9 novembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 novembre 2018



In questo articolo vedremo cosa prevede la legge nel caso in cui si dia o si riceva in uso un immobile senza che sia previsto il pagamento di un corrispettivo.

Tuo figlio sta per sposarsi ma non ha un appartamento dove vivere, per cui ti ha chiesto la casa in prestito. Oppure un tuo amico d’infanzia è tornato da poco della vostra città ma non ha un tetto sotto cui vivere. Tu non puoi ospitarlo in casa, avendo moglie e due bambini; ma hai un piccolo appartamento che stai per destinare a casa vacanze. Per qualche tempo, potresti ospitare il tuo amico. Ma cosa prevede la legge per l’ipotesi di casa in prestito? Leggi questo articolo e troverai una guida sicura sull’argomento. Il prestito è qualcosa al quale siamo stati abituati fin da bambini. Ad ognuno di noi, nella vita, è capitato di prestare gli oggetti più svariati: dalle penne ai compagni di scuola, ai libri, ad oggetti più impegnativi come computers o telefoni. Non abbiamo mai considerato, però, che questo semplice gesto, di solito dettato dall’affetto o dalla cortesia, fosse previsto dalla legge come un vero e proprio contratto. Il codice civile [1], infatti, stabilisce che il prestito è l’oggetto di un contratto ben preciso: il comodato. E’ importante conoscere le norme che lo riguardano,  specie quando ha per oggetto beni di valore come gli immobili. Seguire scrupolosamente la legge consente, infatti, di mettersi al riparo da fastidi, che a volte si verificano nel momento in cui il proprietario della casa data in prestito ne richiede la restituzione.

Cosa è il comodato?

Il comodato è un contratto con cui una persona, detta comodante, consegna all’altra, denominata comodatario, una cosa, mobile o immobile. Il comodatario si obbliga ad utilizzare la cosa per un tempo o per un uso determinato, e successivamente a restituirla al comodante. La legge aggiunge che questo contratto è “essenzialmente gratuito”.

Le caratteristiche fondamentali del comodato sono tre, e le considereremo con particolare riguardo al caso che esso abbia ad oggetto un immobile. Eccole:

  • la gratuità. Il sacrificio economico di questo contratto ricade esclusivamente sul comodante, che si priva di un bene, anche di valore  (come può essere una casa), senza ricevere nulla in cambio. Mentre, infatti, nella locazione o nell’affitto il proprietario riceve dal locatario o dall’affittuario un corrispettivo, che è il canone, nel comodato egli non riceve nulla in cambio dell’utilizzo del bene. Il comodatario dovrà pagare alcune spese connesse all’utilizzo dell’immobile, come ad esempio quelle relative alle utenze; ma, a ben guardare, si tratta semplicemente di esborsi necessari per vivere nell’immobile. Chi abita una casa, infatti, ha necessità dell’acqua, della luce, del gas: queste sono spese che ovviamente devono essere sostenute da chi effettua questi consumi. Può essere che il comodatario versi saltuariamente al comodante delle somme a titolo di contributo per le spese (come avviene, ad esempio, se vi sono utenze intestate al comodante); ma se questi esborsi superano le somme strettamente necessarie e assumono la caratteristica di un corrispettivo per il godimento della casa, il contratto andrà qualificato come locazione, con conseguente applicazione della relativa disciplina;
  • l’unilateralità. Si tratta di una caratteristica che deriva da quanto abbiamo detto sopra. Il comodato pone degli obblighi di carattere economico solo a carico del comodante, e per questo si può considerare, secondo gran parte degli studiosi del diritto, un contratto unilaterale;
  • la realità. Questa parola deriva dal termine latino “res”, che significa “cosa”. I contratti reali sono quelli che si perfezionano con la consegna della cosa che ne forma oggetto. Perché si perfezioni il comodato di una casa, quindi, non è sufficiente che le parti firmino un contratto scritto, ma occorre la materiale consegna dell’immobile: basta, a tal fine, dare le chiavi al comodatario. Si tratta di una previsione saggia, perchéchi si sacrifica economicamente, dando in prestito qualcosa di cui è proprietario, deve essere libero fino all’ultimo momento di decidere se farlo o meno. Pertanto, si ritiene che non sia valida la semplice promessa di comodato, con la quale una parte si obbliga a concedere un bene in comodato all’altra in futuro. Infatti, il codice civile [2] stabilisce che la promessa unilaterale di una prestazione non produce effetti al di fuori dei casi previsti dalla legge, e tra tali casi non rientra il comodato, per il cui perfezionamento, anzi, il codice richiede la materiale consegna della cosa.

Esiste il comodato oneroso?

Abbiamo visto che il comodato è essenzialmente gratuito. Esiste, tuttavia, un comodato che viene detto “oneroso” o “modale”. In questo caso, il comodatario si obbliga al compimento di una prestazione, che non è però un “corrispettivo” per il godimento dell’immobile, ma piuttosto qualcosa che necessita per il suo mantenimento o la sua conservazione.

Facciamo l’esempio che Tizio dia in comodato a Caio una villetta di sua proprietà. Tra le parti viene convenuto l’obbligo, a carico di Caio, di provvedere al regolare taglio dell’erba, alla manutenzione del giardino, alla sostituzione di alcune piante. Ciò comporterà delle spese a carico di Caio, ma non si tratta di un corrispettivo per il godimento della casa. Certo, indirettamente Tizio ne trae un vantaggio, perché probabilmente il giardino della sua villetta sarà tenuto meglio che in passato e il valore dell’immobile sarà salvaguardato, e forse accresciuto. Tuttavia, non si può dire che egli in questo modo egli riceva un corrispettivo per il godimento della casa da parte di Caio.

Se il vantaggio per il comodante dovesse essere tale da costituire un vero e proprio corrispettivo, il contratto, anche se denominato dalle parti come comodato, sarebbe in realtà una locazione e si dovrebbero applicare le norme stabilite per quest’ultima.

Quanto tempo può durare il comodato?

Esistono due forme di comodato, secondo che le parti abbiano o meno stabilito una durata del contratto.

Vediamole:

  • comodato con durata determinata. Si tratta dell’ipotesi in cui il bene venga consegnato al comodatario, perché lo utilizzi per un periodo di tempo predefinito, oppure per un uso che consenta di prevedere una durata.  La prima ipotesi si verifica quando nel contratto è contenuta la data, allo scadere della quale il bene dovrà essere riconsegnato. Ad esempio: Tizio consegna a Caio una casa, affinché la utilizzi fino  al 31 dicembre 2021. Ciò significa che, a decorrere dal 1° gennaio 2022, Tizio potrà chiedere a Caio la restituzione della casa. Se non è stato pattuito nessun termine, questo si desume dall’uso per il quale l’immobile è stato dato in comodato. Tornando all’esempio della casa concessa da Tizio a Caio come abitazione, se le parti non hanno stabilito nessun termine finale, si avrà riguardo alla normale durata delle locazioni per uso abitativo, che è di quattro anni. Il comodante può chiedere la restituzione dell’immobile in anticipo rispetto alla data stabilita o derivante dall’uso dello stesso, ma solo a condizione che ne abbia una necessità sopraggiunta, imprevista ed urgente [3]. Infine, se il comodatario muore prima della scadenza del termine, il comodante può chiedere la restituzione dell’immobile agli eredi. Infatti, questo contratto si basa sul rapporto personale di fiducia tra le parti [4];
  • comodato senza determinazione di durata [5]. Quando le parti non hanno concordato alcun termine per la restituzione dell’immobile, e questo non si può desumere dall’uso per il quale il bene è stato concesso al comodatario, il contratto non ha una durata specifica ed è denominato comodato precario. La precarietà deriva dal fatto che il comodante può chiedere la restituzione del bene in qualsiasi momento, senza necessità che ricorra un suo particolare bisogno e senza specificarne il motivo.

Un’altra ipotesi è che nel contratto sia prevista una durata pari alla vita del comodatario. Anche se raro, si tratta di un atto di particolare generosità, possibile quando tra le parti intercorrono forti vincoli affettivi.  In tal caso, il comodante e i suoi eredi non possono, finché  il comodatario è in vita, chiedere la restituzione dell’immobile: ciò può avvenire solo qualora ve ne sia una urgente necessità, oppure se il comodatario ha mutato l’uso  per il quale l’immobile gli era stato dato in prestito.

Poniamo che Tizio conceda in comodato a Caio, suo fraterno amico, un appartamento affinché vi abiti per tutta la vita. Ciò avviene per un periodo, poi Caio destina l’immobile a casa vacanze, trasferendosi a vivere altrove. A questo punto Tizio ha pieno diritto di chiedergli la restituzione immediata dell’immobile.

Che fare se il comodatario apporta migliorie alla casa?

Può succedere che il comodatario apporti delle migliorie all’immobile che gli è stato dato in prestito, che, al momento della restituzione, non possono essere rimosse senza danneggiarlo.  In tal caso egli ha diritto a chiedere al comodante il rimborso delle spese sostenute?

Dipende. Se le parti nel contratto non hanno previsto nulla in merito, le migliorie realizzate dal comodatario nell’immobile gli danno diritto a un rimborso solo se sono state autorizzate dal comodante, e in misura pari alla minor somma tra la spesa sostenuta e l’aumento di valore del bene al momento della restituzione.

Facciamo un esempio. Tizio concede una casa in comodato a Caio. Quest’ultimo, con il consenso di Tizio, realizza una cucina in muratura, che conferisce un aspetto più originale alla zona giorno dell’appartamento, e per farlo spende 10.000 euro. Al momento della restituzione del bene, la cucina in muratura non può essere rimossa. Viene quindi fatto stimare l’aumento di valore dell’immobile per i lavori effettuati da Caio, che risulta essere pari a 7.000 euro. E’ questa, dunque, la somma che Tizio dovrà rimborsare a Caio.

Cosa scrivere nel contratto di comodato?

Se vuoi e se i rapporti personali lo giustificano, puoi prestare ad altri una tua casa.  Tuttavia, anche se si tratta della persona più affidabile del mondo, devi salvaguardarti avendo cura di concordare tutto per iscritto, inserendo nel contratto alcune clausole che servono a tutelare i tuoi interessi.

Ecco cosa scrivere nel contratto:

  • se possibile,  la durata del comodato e la data di restituzione dell’immobile, e che, in caso di ritardo nella restituzione, il comodatario pagherà al comodante una penale, di cui è meglio precisare l’ammontare;
  • se si pattuisce una durata,  che, comunque, il comodante ha il diritto di chiedere la restituzione dell’immobile in anticipo qualora ne abbia urgente e imprevedibile bisogno,  precisando i giorni di preavviso che dovranno essere dati al comodatario, a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento;
  • se invece si concorda che il contratto è a tempo indeterminato, entro quanti giorni il comodatario deve restituire l’immobile, a decorrere dalla richiesta del comodante,  inviata a mezzo raccomandata a.r. al suo domicilio;
  • che eventuali migliorie, riparazioni o modifiche dell’immobile non comporteranno, da parte del comodante, alcun obbligo di rimborso o indennizzo;  e inoltre che resta salvo il diritto del comodante di pretendere che l’immobile venga ripristinato nello stato in cui si trovava  quando è stato consegnato al comodatario;
  • che il comodatario si obbliga a conservare e custodire l’immobile usando la diligenza del buon padre di famiglia, e a servirsene solo per l’uso indicato nel contratto; che inoltre egli si obbliga a non consentire a terzi il godimento del bene, neppure  per breve periodo, né a titolo gratuito né a titolo oneroso, salvo consenso scritto del comodante;
  • che il comodatario risponde nei confronti del comodante e dei terzi per qualunque danno causato dalla sua trascuratezza, nonché per eventuali perdite d’acqua, fughe di gas, dispersione di corrente elettrica;
  • che il comodante non è responsabile  per qualunque interruzione dei servizi relativi all’immobile: acqua, gas, energia elettrica, servizio di ascensore, citofono, riscaldamento;
  • che il comodatario dichiara espressamente di accettare il regolamento del condominio;
  • che sono a carico del comodatario tutte le spese necessarie per il godimento dell’immobile dato in comodato, le utenze, le spese condominiali, quelle del contratto di comodato, quelle di registrazione e di bollo ;
  • che il comodante ha facoltà di ispezionare, personalmente o tramite un suo incaricato, l’immobile, specificando il preavviso che in questo caso dovrà dare al comodatario;
  • che per quanto non espressamente disposto si rinvia alla disciplina sul comodato contenuta nel codice civile.

Il comodato va registrato?

Se il comodato viene stipulato per iscritto, va registrato. La forma scritta, insieme alla registrazione, sono accorgimenti che tutelano meglio sia il comodante che il comodatario, dando certezza ai contenuti e alla data del contratto. Poiché la registrazione ha dei costi, è il caso, come abbiamo visto in precedenza, di inserire nel contratto una clausola che li pone a carico del comodatario; del resto, quest’ultimo ha il vantaggio di poter utilizzare gratuitamente un immobile.

La registrazione va effettuata entro venti giorni dalla data di stipula del contratto, presentando all’Agenzia delle Entrate:

  • il contratto in duplice copia. E’ dovuta l’imposta di bollo, che viene apposto mediante  contrassegni telematici, pari a 16 euro ogni quattro facciate scritte o ogni 100 righe;
  • modello 69 per la richiesta di registrazione, scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate, in duplice copia;
  • la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro pari a 200 euro. Essa deve essere corrisposta utilizzando il modello F23 (scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate) e indicando come codice tributo “109T”;
  • la copia dei documenti di identità del comodante e del comodatario.

Come hai visto, dare una casa in prestito è possibile, ma occorre che il comodatario sia una persona di cui fidarsi. E anche in questo caso, è prudente mettere tutto per iscritto, in modo dettagliato e puntuale, per evitare brutte sorprese.

note

[1] Art.1803 cod. civ.
[2] Art. 1987 cod. civ.
[3] Art. 1809 cod. civ.
[4] Art. 1811 cod. civ.
[5] Art. 1811 cod. civ.


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