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L’amministratore può spendere senza consenso dell’assemblea?

22 Dicembre 2018 | Autore:
L’amministratore può spendere senza consenso dell’assemblea?

In quali casi sia consentito all’amministratore condominiale erogare spese senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea

Come sarà evidente alla stragrande maggioranza dei lettori, la vita condominiale non si contraddistingue quasi mai in Italia per essere serena e priva di problemi. Al contrario, molto spesso nei condomini gli attriti e le discussioni sono all’ordine del giorno e i problemi da affrontare e risolvere talora richiedono addirittura l’intervento di avvocati e tribunali. Soprattutto il tema delle spese è quello cruciale: si discute, infatti, sulla necessità delle spese, sulla morosità di alcuni nel pagare la propria quota, sulla lentezza dell’assemblea nel decidere se e quando sostenere spese ordinarie ed anche straordinarie e l’elenco potrebbe essere ancora lunghissimo. E naturalmente anche l’amministratore, nei casi in cui sia stato nominato, viene coinvolto in queste discussioni e liti tanto che in alcuni casi, preoccupato per l’inerzia dell’assemblea nell’approvazione dei bilanci preventivo e consuntivo o nella decisione di spese impreviste anche urgenti, decide di autorizzare egli stesso la spesa (cioè autorizzare, con danaro condominiale l’esecuzione dei lavori o la fornitura del servizio) o, addirittura, pagare di tasca propria. Di fronte a questi casi, che non sono nemmeno eccezionali, ci si chiede se l’amministratore può spendere senza chiedere consenso all’assemblea e cosa accada nei casi in cui ciò gli sia consentito, cioè cosa possa successivamente fare l’assemblea nel momento in cui sia chiamata a ratificare la spesa sostenuta dall’amministratore (con denaro condominiale o addirittura proprio) non preventivamente autorizzata.

Quali sono i compiti ed i poteri dell’amministratore?

Prima di verificare nello specifico quali siano i casi in cui l’amministratore possa spendere senza il preventivo assenso dell’assemblea, è opportuno chiarire quali siano i poteri ed i compiti che la legge [1] assegna all’amministratore di condominio.

Infatti già nell’elencazione dei compiti dell’amministratore comincerà ad essere chiaro quale sia il rapporto tra l’amministratore condominiale e le spese.

L’amministratore condominiale deve:

– dare esecuzione alle delibere dell’assemblea e far rispettare il regolamento condominiale (ad esempio richiamare i condomini al rispetto degli eventuali divieti di rumori molesti contenuti nel regolamento);

– vigilare sull’uso dei beni comuni e sulla prestazione dei servizi comuni (ad esempio il servizio di pulizia);

– riscuotere le cosiddette quote condominiali e pagare le spese necessarie alla manutenzione ordinaria delle cose comuni e per i servizi comuni;

– provvedere a tutti quegli atti necessari per conservare l’integrità delle cose comuni (ad esempio intervenire in caso di urgenza per riparare un tetto);

– rendere annualmente il conto all’assemblea della sua gestione (con la presentazione del bilancio consuntivo per l’approvazione).

Ma i compiti dell’amministratore non finiscono qui.

Egli deve anche ogni anno comunicare:

  • all’anagrafe tributaria il suo codice fiscale e i suoi dati anagrafici e il codice fiscale del condominio che amministra;
  • al fisco l’elenco dei fornitori del condominio (cioè di coloro i quali erogano servizi al condominio come ad esempio coloro i quali forniscono al condominio il gasolio per il riscaldamento, servizi di pulizia dei giardini o delle scale e androni ecc.);
  • al fisco la dichiarazione dei redditi per conto del condominio.

Deve infine curare la tenuta dell’anagrafe condominiale (cioè dell’elenco aggiornato dei singoli proprietari e delle unità abitative), del registro dei verbali di assemblea, del registro della nomina e revoca degli amministratori e del registro di contabilità dove vanno inseriti tutti i movimenti in entrata e in uscita (cioè anche tutte le spese sostenute).

L’amministratore paga le spese necessarie alla manutenzione ordinaria delle cose comuni

L’amministratore può autorizzare spese senza consenso dell’assemblea?

Il precedente paragrafo ha già chiarito che l’amministratore ha tra i suoi compiti e doveri quello di erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni (ad esempio per la pulizia delle parti comuni o per l’erogazione del gas).

Ma la legge ha cura di precisare che tocca comunque all’assemblea approvare il preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e poi ripartirle.

Questo vuol dire che l’amministratore non può erogare le spese di manutenzione ordinaria e  le spese necessarie all’erogazione dei servizi comuni (anch’esse spese ordinarie) senza il preventivo consenso dell’assemblea espresso attraverso la delibera che ha approvato il bilancio preventivo.

In questo senso si è espressa anche la giurisprudenza [2].

Anche per le spese straordinarie, poi, vale il principio per cui l’amministratore di regola non possa ordinarle senza il preventivo consenso dell’assemblea condominiale [3].

Unica eccezione è che le spese straordinarie abbiano un carattere urgente (si pensi, ad esempio ad un tetto condominiale che presenti tegole pericolanti): in questo caso è consentito all’amministratore orinare la spesa straordinaria riferendone però alla prima assemblea successiva.

Naturalmente l’assemblea conserva sempre il potere di ratificare la spesa, ordinaria o straordinaria, che l’amministratore abbia ordinato di eseguire (attingendo alle casse condominiali) senza il suo consenso preventivo: se non la ratificasse, è chiaro che all’assemblea non resterebbe che avviare una causa contro l’amministratore per il risarcimento dei danni (cioè per ottener il rimborso di quanto già pagato per la spesa non autorizzata preventivamente).

Infine, cosa accade se l’amministratore tira fuori di tasca propria il denaro occorrente per una spesa decisa ed ordinata da lui solo, ma nell’interesse concreto del condominio?

In questo specifico caso la giurisprudenza [4] ha chiarito che l’assemblea potrà ratificare la spesa (ordinaria o straordinaria), anche se non urgente, sostenuta dall’amministratore nell’interesse del condominio purché non sia voluttuaria (cioè del tutto sproporzionata rispetto al pregio dell’edificio) o gravosa dal punto di vista economico.

L’amministratore può ordinare spese straordinarie se urgenti

note

[1] Art. 1130 cod. civ.

[2] Cass. civ, sent. n. 4831/1994.

[3] Art. 1135 cod. civ.

[4] Cass. civ, sent. n. 18192/2009.


2 Commenti

  1. Quanto tempo prima l’amministratore di condominio deve comunicare la convocazione dell’assemblea condominiale? Vi seguo sempre e date sempre ottime spiegazioni grazie a tutti voi della legge per tutti

    1. Grazie a te Lorella! Continua a seguirci. Per convocare regolarmente l’assemblea, l’amministratore deve predisporre un apposito avviso di convocazione e portarlo a conoscenza di tutti i condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione assembleare. Se l’avviso arriva più tardi, il condomino interessato può contestare l’assemblea entro 30 giorni. Il termine (inderogabile) per l’invio viene calcolato partendo dal giorno stabilito per la riunione, che non viene incluso e conteggiando i 5 giorni all’indietro fino ad arrivare al quinto che viene invece incluso. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza degli interessati (di norma i non convocati). L’avviso di convocazione deve indicare con precisione il giorno, l’ora ed il luogo fissati per lo svolgimento della riunione, nonché l’ordine del giorno.

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