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Termine di grazia per le locazioni a uso commerciale

11 Novembre 2018


Termine di grazia per le locazioni a uso commerciale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 Novembre 2018



È possibile ottenere un termine di 90 giorni per pagare l’affitto per il magazzino, l’ufficio o il negozio in caso di procedimento di sfratto?

Hai un negozio. Il locale è in affitto da diversi anni e, se all’inizio gli affari ti hanno consentito di mantenere l’attività commerciale, negli ultimi tempi le cose non vanno più come prima. I clienti si sono ridotti e questo sta comportando una diminuzione degli utili. Per fare alcuni investimenti e rinnovare il magazzino hai attinto dalla liquidità di cassa; ora però non hai più i soldi per pagare l’affitto. Il proprietario del magazzino ti ha dato del tempo per metterti in regola, ma non sei riuscito a rimetterti in carreggiata. Così hai ricevuto una lettera dal locatore con cui ti viene intimato lo sfratto. Ti dovrai presentare in tribunale, davanti a un giudice. Ti chiedi se, in quella circostanza, potrai chiedere un ulteriore termine per racimolare il denaro necessario a sanare la morosità. Sai infatti che esiste il cosiddetto termine di grazia, ossia 90 giorni che vengono sempre dati a un inquilino, dopo la prima udienza, affinché questi possa evitare la risoluzione del contratto di locazione. Il problema però è che, nel tuo caso, si tratta di un affitto a uso diverso rispetto a quello abitativo. La tua speranza è che vi sia una legge che preveda il termine di grazia per le locazioni a uso commerciale. La questione è stata presa in considerazione dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

La Corte ha chiarito se la previsione, prevista in modo espresso dalla normativa in tema di locazioni a uso abitativo, può essere applicata in via analogica anche alle altre forme di locazione. In questo articolo ti spiegheremo qual è stata la soluzione interpretativa sposata di giudici e quindi se l’affittuario di un negozio, un locale, un bar o qualsiasi altra attività commerciale può chiedere, anche se la procedura di sfratto è già “andata avanti”, i 90 giorni di tempo per pagare il debito.

Cos’è il termine di grazia?

Il tema controverso è ancora quello del mancato pagamento dell’affitto, una situazione in cui la legge viene in soccorso dell’inquilino moroso. A quest’ultimo infatti viene consentito di evitare lo sfratto pagando l’arretrato anche alla stessa udienza in tribunale. E non solo. Questi può chiedere al giudice un ulteriore termine di 90 giorni, a decorrere dalla prima udienza, versando le rate dell’affitto insolute con interessi e spese di procedure; se ciò avviene, il tribunale rigetta la richiesta di risoluzione del contratto avanzata dal proprietario di casa. Per quanto la legge subordini la concessione di questo beneficio alla dimostrazione di un’effettiva difficoltà economica, la giurisprudenza ormai lo concede a tutti, senza neanche le prove. In pratica, le condizioni di difficoltà vengono desunte implicitamente dal mancato pagamento.

Se il conduttore richiede il termine di grazia per sanare la morosità, non può più presentare opposizione alla convalida di sfratto [2]. La richiesta del termine di grazia è, infatti, incompatibile con l’opposizione alla convalida in quanto presuppone che non sia contestata la domanda del locatore [3].

  • Il giudice può adottare i seguenti provvedimenti:
  • assegnare un termine non superiore a 90 giorni per provvedere al pagamento delle somme dovute. Se però il conduttore dimostra che le precarie condizioni economiche in cui si trova dipendono da disoccupazione, malattie gravi, o altre comprovate condizioni di difficoltà assegna un termine non superiore a 120 giorni;
  • rinviare l’udienza a non oltre 10 giorni dopo la scadenza del suddetto termine. Il termine per sanare la morosità è perentorio e non è prorogabile né per motivi sopravvenuti né su istanza proposta prima della scadenza.

All’udienza così rinviata, se il conduttore ha provveduto al pagamento integrale, il giudice chiude il procedimento di sfratto e l’affitto prosegue regolarmente come prima.  

Se invece il pagamento è incompleto o non è avvenuto e all’udienza il locatore dichiara che la morosità persiste, il giudice convalida lo sfratto. 

Il termine di grazia si applica alle locazioni a uso commerciale?

Sono tante le affinità tra la locazione a uso abitativo e quella a uso commerciale. Di recente la Suprema Corte ha detto che anche per quest’ultima vale l’obbligo di registrare il contratto a pena di nullità, con la conseguenza che non è possibile la locazione di un negozio o un magazzino stipulata verbalmente. Leggi sul punto: Locazione commerciale non registrata: è nulla?

Secondo la Cassazione la norma che prevede la concessione di un termine di grazia [4] si applica solo alle locazioni a uso abitativo. Pertanto, nelle locazioni di immobili ad uso commerciale non è possibile ottenere, alla prima udienza, il termine di 90 giorni per il pagamento dei canoni scaduti e relativa sanatoria. Con la conseguenza che l’offerta o il pagamento del canone, avvenuti dopo l’intimazione di sfratto, non hanno valore. 

Certo questo non toglie che all’udienza di sfratto gli avvocati delle parti si mettano d’accordo e congiuntamente chiedano la concessione di un termine e il rinvio ad altra udienza per consentire all’affittuario di sanare la morosità, ma ci vuole ovviamente il consenso del locatore ossia del proprietario dell’immobile. 

note

[1] Cass. ord. n. 28502/18 dell’8.11.2018.

[2] Trib. Bari 14 giugno 2016 n. 3305.

[3] Trib. Modena 20 gennaio 2009.

[4] Art. 55 l. n. 392/1978

Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 12 aprile – 8 novembre 2018, n. 28502

Presidente Frasca – Relatore Cignaa

Fatti di causa

Con atto notificato il 23-3-2013 G.M. , comproprietaria di un immobile locato – ad uso negozio e laboratorio – alla Gallery di R. L. & C. snc (cui era subentrata ex art. 36 L. 392/78 la Spa Younique srl, cessionaria del ramo d’azienda), premesso che la conduttrice si era resa inadempiente all’obbligazione di pagamento della somma di Euro 5.960,50 quale rata anticipata di canone (per il periodo aprile-giugno 2013) scaduta il 1 aprile 2013, intimò alla Spa Younique srl sfratto per morosità, convenendola per la convalida dinanzi al Tribunale di Milano, sez. distaccata di Rho.

Con sentenza 18-12-2014 l’adito Tribunale, preso atto dell’opposizione della conduttrice (che aveva anche offerto banco iudicis la predetta somma) e disposto il mutamento di rito, dichiarò l’intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione, e condannò la conduttrice al rilascio dell’immobile ed al pagamento delle spese processuali.

Con sentenza 20/29-1-2016 la Corte d’Appello di Milano ha rigettato il gravame proposto dalla Spa Younique srl; in particolare la Corte: a) ha considerato non vessatoria la clausola risolutiva espressa prevista con riferimento all’inosservanza dei termini di pagamento dei canoni (punto 5 del detto contratto); b) ha ritenuto che l’avere in precedenza la locatrice tollerato il ritardo nel pagamento dei ratei di canone da parte della conduttrice non potesse essere interpretato come manifestazione tacita dell’accettazione di una modifica degli accordi contrattuali, che prevedevano invece il pagamento dei vari ratei all’inizio di ciascun trimestre; c) ha quindi ritenuto legittimo, stante il decorso del termine di 20 gg dalla scadenza stabilita in contratto (1-4-2013), che la locatrice, con l’intimazione di sfratto regolarmente notificata il 21-42013, avesse inteso far valere l’invocata clausola risolutiva espressa; al riguardo ha ritenuto non sussistente alcun comportamento ostruzionistico da parte della locatrice, atteso che, secondo gli accordi contrattuali, i canoni dovevano essere pagati al domicilio del creditore, e che oltretutto la richiesta delle coordinate bancarie della G. era stata avanzata dalla Spa Younique srl soltanto il 22 aprile 2013, quando ormai il termine per il pagamento era ormai scaduto, d) che l’efficacia della clausola risolutiva espressa non poteva ritenersi sospesa sino alla prima udienza, per poi perdere definitivamente efficacia a seguito della sanatoria della morosità avvenuta alla detta udienza mediante offerta banco iudicis; siffatto meccanismo era da ricollegarsi, infatti, alla possibilità di sanare in giudizio la morosità, e non poteva quindi valere per le locazioni non abitative (quale quella in questione) per le quali siffatta sanatoria non era consentita.

Avverso detta sentenza la Spa Younique srl propone ricorso per Cassazione, affidato a quattro motivi ed illustrato anche da successive memorie.

G.M. resiste con controricorso.

Il P.G. ha concluso per il rigetto del ricorso.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo la ricorrente, denunziando – ex art. 360 n. 3 cpc – violazione e falsa applicazione dell’art. 1456 cc in relazione all’art. 1341 cc, si duole che la Corte territoriale non abbia ritenuto vessatoria, in un contratto (quale quello di specie) di locazione ad uso non abitativo, la clausola risolutiva espressa avente ad oggetto l’inosservanza del termine di pagamento.

Il motivo è infondato.

In generale, invero, la clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandola dall’onere di provarne l’importanza; essa, quindi, come già affermato da questa S.C., non ha carattere vessatorio, atteso che non è riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dall’art. 1341, comma 2, c.c., in quanto la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto è connessa alla stessa posizione di parte del contratto e la clausola risolutiva si limita soltanto a rafforzarla (Cass. 23065/2016; conf. 15365/2010); in particolare, poi, va ribadito che non hanno carattere vessatorio le clausole riproduttive del contenuto di norme di legge; pertanto, non può considerarsi vessatoria la clausola risolutiva espressa inserita nel contratto di locazione di immobili urbani per uso non abitativo e riferita all’ipotesi di inosservanza del termine di pagamento dei canoni, in quanto riproduce il criterio legale di predeterminazione della gravità dell’inadempimento di cui all’art. 5 della legge 27 luglio 1978 n. 392 (Cass. 369/2000); disposto quest’ultimo non applicabile direttamente alle locazioni non abitative, ma ritenuto utilizzabile per quest’ultime come parametro per valutare la gravità dell’inadempimento (v. Cass. 1428/2017).

Con il secondo motivo il ricorrente denunzia ex art. 360 n. 5 cpc omesso esame di un fatto decisivo e controverso per il giudizio.

Il motivo è inammissibile, non essendo in linea con l’art. 360 n. 5 cpc, ratione temporis vigente.

Come già chiarito da questa Corte, invero, l’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, applicabile ratione temporis, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, (fatto da intendersi come un “preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storico – naturalistico, non assimilabile in alcun modo a “questioni” o “argomentazioni”), la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass. 8053/2014; Cass. 21152/2014).

Nel caso di specie il ricorrente non ha indicato alcun “fatto storico” (nel senso su precisato) e, comunque, qualora siffatto fatto dovesse essere individuato nella tolleranza del locatore rispetto ai sistematici ritardi del conduttore nei pagamenti del canone, va rilevato che la Corte d’Appello ha preso in esame detto comportamento, ritenendo che lo stesso non potesse essere interpretato come manifestazione tacita dell’accettazione di una modifica degli accordi contrattuali.

Con il terzo motivo la ricorrente, denunziando – ex art. 360 n. 3 cpc – violazione e falsa applicazione dell’art. 1456 cc in relazione agli artt. 1187 e 2963 cc, si duole che la Corte territoriale, nel valutare l’imputabilità dell’inadempimento, abbia ritenuta tardiva la richiesta delle coordinate bancarie; richiesta avanzata invece il 22 aprile, quando ancora non era scaduto il termine di 20 gg dal 1 aprile (21 aprile 2013 domenica).

Il motivo è inammissibile in quanto non correlato alla ratio dell’impugnata sentenza, che, al riguardo, ha ritenuto che i canoni dovevano essere corrisposti al domicilio del creditore, e solo in aggiunta ha evidenziato anche la circostanza delle coordinate bancarie.

Con il quarto motivo la ricorrente, denunziando – ex art. 360 n. 3 cpc – violazione e falsa applicazione dell’art. 1456 cc in relazione all’art. 658 cpc, si duole che la Corte territoriale abbia ritenuto efficace la clausola risolutiva espressa nonostante la locatrice avesse scelto il giudizio sommario di sfratto per morosità ex art. 658 cpc.

Il motivo è infondato.

Non vi è incompatibilità, in linea di principio, in controversia avente ad oggetto locazione di immobile ad uso non abitativo, tra scelta del giudizio sommario di sfratto per morosità ed operatività della clausola risolutiva espressa.

Va, al riguardo, invero, ribadito il principio, già espresso da questa S.C., secondo cui nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione, alle quali (come noto: v. Cass. sez. unite 272/1999) non si applica la disciplina di cui all’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento; c.d. termine di grazia), l’offerta o il pagamento del canone, se effettuati dopo l’intimazione di sfratto, non consentono, da una parte, attesa l’insussistenza della persistente morosità di cui all’art. 663, terzo comma, c.p.c., l’emissione, ai sensi dell’art. 665 cod. proc. civ., del provvedimento interinale di rilascio con riserva delle eccezioni, ma non comportano, dall’altra, nel giudizio susseguente a cognizione piena, l’inoperatività della clausola risolutiva espressa, in quanto, ai sensi dell’art. 1453, terzo comma, cod. civ., dalla data della domanda – che è quella già avanzata ex art. 657 cod. proc. civ. con l’intimazione di sfratto, introduttiva della causa di risoluzione del contratto – il conduttore non può più adempiere (conf. Cass. 13248/2010).

Alla luce di tali considerazioni, pertanto, il ricorso va rigettato.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, dpr 115/2002, poiché il ricorso è stato presentato successivamente al 30-1-2013 ed è stato rigettato, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis del cit. art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano in Euro 2.300,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15h, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge; dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

 


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