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Il prestito vitalizio ipotecario: cosa è e come funziona

16 Dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 Dicembre 2018



In questo articolo verranno esaminati funzionamento, vantaggi e svantaggi del prestito vitalizio assistito da ipoteca.

Tu e tua moglie avete quasi 70 anni e non avete figli. Vivete in una bella villa che ha un certo valore, ma, paradossalmente, dovete fare economia per arrivare a fine mese, perché le vostre pensioni sono appena sufficienti a vivere. Avete pensato di vendere la casa, ma ciò comporterebbe un impegno che non vi sentite di affrontare, prima di tutto un trasloco che per voi sarebbe troppo impegnativo. Ieri in televisione hai sentito parlare del prestito vitalizio ipotecario: ti è sembrato esso che possa rappresentare un modo per avere più liquidità, ma, a causa di alcune telefonate sopraggiunte proprio in quel momento, non hai potuto seguire bene la trasmissione. Il prestito vitalizio ipotecario: cosa è e come funziona? Non preoccuparti, perché questo articolo ti spiegherà tutto quello che c’è da sapere sull’argomento.

Cos’è il prestito vitalizio ipotecario?

Il prestito vitalizio ipotecario è una forma di finanziamento introdotta in tempi piuttosto recenti [1], che consente alle persone che abbiano compiuto 60 anni di ottenere la liquidità di cui hanno bisogno, dando in garanzia la propria casa. Vediamo, di seguito, come funziona questa forma di prestito,  come fare per ottenerlo e in che modo avviene il rimborso.

Come funziona il prestito vitalizio ipotecario?

Il prestito vitalizio ipotecario ha queste caratteristiche:

  • è un finanziamento a lungo termine. Infatti, come dice l’espressione “vitalizio”, esso dura per tutta la vita del soggetto o dei soggetti richiedenti;
  • è garantito da ipoteca di primo grado sulla casa di residenza del richiedente o dei richiedenti. L’ipoteca è una garanzia di cui gode il creditore di una somma di denaro, che nel caso del prestito di cui ci stiamo occupando è una banca. Qualora il debito non dovesse essere pagato, essa consente al creditore di far vendere l’immobile e di soddisfarsi sul ricavato, con preferenza rispetto ad eventuali altri creditori. Questa garanzia viene “iscritta” sull’immobile presso i pubblici registri immobiliari, e, secondo il momento in cui viene posta in essere, può essere di grado diverso. Per comprendere bene questo concetto facciamo subito un esempio. Tizio chiede un prestito alla sua banca e lo ottiene.  La banca, per garantirsi, pretende che venga iscritta ipoteca sulla casa di Tizio. Poiché nessun altro creditore aveva iscritto ipoteca prima, questa sarà di primo grado. Se successivamente altri creditori volessero garantire i propri crediti con ipoteca, potrebbero farlo, ma si tratterebbe di un’ipoteca di secondo, terzo, quarto grado e così via. Se il debito non viene pagato e il bene è venduto, i creditori saranno soddisfatti secondo l’ordine dell’ipoteca;
  • a differenza di altri finanziamenti, il richiedente non deve pagare nulla finché  vivrà: il rimborso sarà a carico degli eventuali eredi. Non va dunque pagata alcuna rata durante la vita del contraente; se il finanziamento è intestato a una coppia di ultrasessantenni, finché vivrà il coniuge più longevo;
  • è prevista la capitalizzazione degli interessi, che invece non è ammessa nelle altre forme di finanziamento. Essa consiste nel sommarsi degli interessi scaduti al capitale. Ad esempio: viene presa in prestito una somma pari a 1.000. Gli interessi sono pari al 5% mensile. Il primo mese, essi ammonteranno a 50, perché si calcoleranno sul capitale di 1.000. Il mese successivo, gli interessi si calcoleranno sul capitale al quale si saranno aggiunti quelli già scaduti: 1.000 + 50 = 1.050; saranno quindi pari a 52,5. Il mese successivo ancora, quest’ultimo importo andrà aggiunto al capitale sul quale calcolare gli interessi: avremo quindi 1.050 + 52,5 = 1.102,5 con interessi pari a 55,12; e così via.

Come ottenere un prestito vitalizio ipotecario?

I soggetti autorizzati ad erogare questo finanziamento sono le banche e le finanziarie, regolarmente iscritte in appositi  registri controllati dalla Banca d’Italia. Sono le stesse banche a stabilire le varie tipologie di finanziamento offerte e gli interessi da applicare. Esse devono comunque garantire ai contraenti trasparenza e chiarezza sull’importo degli interessi e sulle spese.

Il prestito, come abbiamo detto, può essere richiesto da persone che abbiano compiuto i 60 anni di età. Esso può essere anche intestato a coniugi o conviventi. L’importo del prestito generalmente va dal 15% al 50% del valore dell’immobile dato in garanzia. Detto valore viene determinato in seguito a una perizia effettuata da un tecnico di fiducia della banca. Rileva anche l’età del soggetto finanziato: più questa è elevata, maggiore sarà la somma data in prestito.

Per quanto riguarda la garanzia, in linea di massima sono ammessi tutti i tipi di immobili, tranne quelli scarsamente rivendibili o in una situazione di rischio.

Di solito, quindi, non sono idonei:

  • gli immobili già gravati da ipoteca, a meno che quest’ultima non venga cancellata. La banca, infatti, pretende di avere a garanzia un’ipoteca di primo grado;
  • gli immobili edificati su zone concesse dai comuni per realizzare costruzioni di edilizia economica e popolare;
  • le costruzioni rurali e gli  immobili non residenziali;
  • gli immobili ubicati in zone a elevato rischio sismico, salvo che siano dotati di idonea copertura assicurativa;
  • gli immobili privi di concessione edilizia;
  • gli immobili gravati da vincoli artistici, paesistici o idrogeologici.

Quando e come deve essere restituito il prestito?

Come abbiamo visto, il soggetto finanziato, finché è in vita, non dovrà pagare nulla alla banca. Il rimborso dovrà essere effettuato, in unica soluzione, dai suoi eredi, entro 10 – 12 mesi dalla morte del contraente. Se il prestito è stato concesso a una coppia, il rimborso avverrà, entro il predetto termine, dopo la morte del più longevo tra i due.

Gli eredi possono scegliere tra due opzioni: se vogliono conservare la casa (magari perché è di pregio, vogliono utilizzarla personalmente o vi sono motivi di affezione) e dispongono di liquidità, possono rimborsare il prestito; oppure, possono consentire che la banca faccia vendere l’immobile e soddisfi il proprio credito con il ricavato della vendita, versando loro l’eventuale differenza.

Se non vi sono eredi, o se questi non vogliono oppure  non possono pagare, la banca procederà alla vendita forzata dell’immobile, ma sempre dopo che siano trascorsi 10 – 12 mesi dalla morte del contraente. La vendita avverrà al prezzo di mercato, determinato da un perito incaricato dalla stessa banca. Questo valore si ridurrà del 15% ogni dodici mesi, sino al momento della vendita.

Vi sono, poi, dei casi in cui il prestito deve essere interamente restituito, anche se il contraente è ancora in vita.

Si tratta delle seguenti ipotesi:

  • se la proprietà dell’immobile dato in garanzia viene trasferita ad altri, in tutto o in parte;
  • se vengono compiuti atti che riducono il valore dell’immobile in modo significativo, come la costituzione di diritti reali di godimento a favore di terzi. I diritti reali sono dei diritti che riguardano un bene, e che limitano l’esercizio del diritto di proprietà.  Un esempio può essere il caso in cui sull’immobile venga costituito un diritto di servitù, a favore di persone diverse da coloro che hanno chiesto il finanziamento. La servitù è un diritto che grava sul bene, e che di solito viene attribuito al proprietario di un immobile confinante. Come è intuibile questi diritti, limitando quello del proprietario, riducono il valore dell’immobile;
  • quando sopraggiunge la revoca dell’abitabilità dell’immobile, a causa di incuria o scarsa manutenzione;
  • qualora siano state apportate modifiche  all’immobile, che non siano state concordate con la banca;
  • nel caso in cui nell’immobile vadano a risiedere altri soggetti, diversi da quelli finanziati, dai loro familiari o da eventuali prestatori di assistenza;
  • se l’immobile viene sottoposto a sequestro o pignoramento per crediti superiori al 20% del suo valore.

Prestito vitalizio ipotecario: svantaggi e rischi

Questo tipo di finanziamento ha il vantaggio di fare realizzare liquidità a persone anziane che ne abbiano necessità.

Esso, d’altro canto, presenta anche numerosi svantaggi:

  • una volta sottoscritto il contratto di finanziamento, l’immobile non può essere venduto. Se ciò dovesse avvenire (e già di per sé non è facile per la presenza dell’ipoteca), il contraente dobrebbe rimborsare immediatamente tutto l’importo del prestito;
  • il contraente non può, a pena di dover restituire subito l’intera somma presa in prestito (con interessi e spese), apportare modifiche all’immobile, a meno che la banca non le consenta. Questo può costituire una limitazione, perché può accadere che, nel tempo e al sopraggiungere di nuove esigenze di chi vi abita, una casa debba essere modificata;
  • vi è uno stretto controllo della banca sulla manutenzione dell’immobile, e sul fatto che esso sia mantenuto in buono stato di conservazione. Può addirittura succedere che l’istituto di credito richieda una relazione annuale sulle condizioni della casa;
  • l’immobile non può essere dato in locazione o in affitto. Non è pensabile, quindi, che, allo scopo di incrementare le sue entrate, il contraente destini l’immobile a casa-vacanze o a bed and breakfast; così, pure, non può affittarlo a persone che vadano a vivere con lui nello stesso immobile. Ciò gli costerebbe, infatti, l’obbligo di restituire immediatamente il prestito;
  • gli eredi del contraente potrebbero trovarsi in difficoltà, non riuscendo a rimborsare il prestito. peraltro, l’importo da rimborsare sarebbe molto più elevato rispetto al capitale iniziale, per effetto della capitalizzazione degli interessi. Pertanto, questa forma di prestito è più indicata per chi non ha eredi, e sa di non lasciare ad altri situazioni problematiche da risolvere.

Ora hai una guida su cosa è e come funziona il prestito vitalizio ipotecario. Se ti interessa questa forma di finanziamento, puoi prendere tutte le informazioni, confrontando le offerte di diversi istituti di credito.

Prima di deciderti a richiedere il prestito, però, tieni presenti anche gli inconvenienti di cui ti ho parlato, per decidere se per te esso rappresenterebbe veramente una soluzione oppure no.

note

[1] L. n.226/2015.


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