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Rent to buy: disciplina e profili pratici

23 Dicembre 2018 | Autore: Sabrina Mazzocca


Rent to buy: disciplina e profili pratici

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Dicembre 2018



Acquisto con riscatto: si tratta di un contatto di locazione cui si aggiunge un contratto preliminare per la futura vendita dell’immobile.

Il rent to buy, anche detto acquisto con riscatto, è un contratto [1] introdotto nel nostro ordinamento dal legislatore al fine di risolvere alcune difficoltà riscontrate nel mercato immobiliare. Il contratto in esame, infatti, consente di addivenire progressivamente alla conclusione di un contratto di compravendita immobiliare, venendo così incontro non solo alle esigenze degli acquirenti (soprattutto i giovani) che spesso non sono ancora in grado di acquistare una casa, pur non volendo sprecare i soldi in una locazione ordinaria, ma anche dei venditori. Questi ultimi, infatti, hanno la possibilità di mettere a reddito e di non svendere i propri immobili ad un prezzo inferiore al valore reale oppure di non darli in locazione, precludendosi così opportunità di vendita future. Scopriamo insieme il rent to buy: disciplina e profili pratici.

Rent to buy: disciplina 

Il rent to buy è una sorta di promessa di vendita, o di acquisto, ad un prezzo bloccato. I contratti immobiliari in rent to buy consentono l’immediato ingresso dell’acquirente nella casa d’interesse, senza dover pagare un affitto o la caparra, con il patto di acquistarla entro un tempo prestabilito. Fino a quel momento l’immobile resterà di proprietà del venditore, garanzia imprescindibile per evitare ogni tipo di eventuale problema. Il rent to buy non è un acquisto rateizzato in quanto, allo scadere dei termini, al venditore andrà corrisposta l’intera cifra pattuita al momento della promessa d’acquisto.

Il rent to buy, come lo stesso legislatore chiarisce subito, non ha una funzione di finanziamento (come potrebbe averla una vendita a rate) ma ha una funzione di godimento e di futura ipotetica alienazione dell’immobile.

Il contratto, quindi, pur avendo una causa unitaria, ha una struttura bifasica. Ad una prima fase di semplice godimento dell’immobile, infatti, ne segue un’altra eventuale finalizzata al trasferimento della proprietà.

Di conseguenza il contratto è così strutturato: un contatto di locazione cui si aggiunge un contratto preliminare per la futura vendita dell’immobile.

Tale dualità si ravvisa anche nel canone pagato dal conduttore dal momento che, in sede di contrattazione, le parti devono individuare l’importo destinato a remunerare l’immediato godimento dell’immobile e quella che, al contrario, rappresenta un anticipo sul prezzo finale della vendita. Si ottiene così un canone maggiorato, il cosiddetto supercanone.

Tale canone è un ulteriore conferma della natura sostanzialmente unitaria dell’operazione contrattuale: sebbene questo supercanone sia idealmente scindibile, la legge stessa impone di considerarlo unitariamente.

Per aiutarti a comprendere il funzionamento del canone maggiorato del rent to buy, ricorriamo ad un semplice esempio. Fai conto che la casa che vuoi comprare costa 200.000 euro, stipuli un contratto di rent to buy con una durata di sei anni e concordi con il proprietario un canone di 1100 euro, suddiviso in maniera tale che 600 euro costituiscano il corrispettivo per la locazione e i restanti 500 euro siano da imputare alla futura vendita.

Al termine dei sei anni della locazione, ti troverai ad aver già pagato un anticipo di 36.000 euro (cifra che ottieni moltiplicando 500 per il numero di mensilità corrisposte, ossia settantadue), di conseguenza, per acquistare l’immobile, dovrai corrispondere al proprietario altri 164.000 euro.

Calarci in un esempio pratico ti aiuterà senz’altro a comprendere meglio il meccanismo alla base del contratto.

Un ragazzo, Luca, vuole acquistare la sua prima casa e, pur avendo un buon lavoro, non è ancora nelle condizioni di comprarla senza richiedere un mutuo, cosa che vorrebbe evitare.

Dall’altra parte, invece, abbiamo la proprietaria della casa che fa proprio al caso di Luca, Luisa, la quale vorrebbe vendere il suo immobile, ma le agenzie le consigliano di abbassare il prezzo richiesto perché non riuscirà mai ad ottenere quanto vorrebbe realizzare.

Luisa, quindi, ha apparentemente due soluzioni davanti a se: svendere l’immobile oppure darlo in locazione. I risvolti negativi che comportano le due scelte sono evidenti: se, nel primo caso, si troverebbe a privarsi di un immobile avendo come contropartita un prezzo troppo basso, nel secondo caso, qualora decidesse di affittare, avrebbe sì una piccola rendita ma, se in un secondo momento decidesse di vendere, incontrerebbe ancora più difficoltà visto che l’immobile non risulterebbe libero (o, in un’ipotesi ancora peggiore, si potrebbe vedere costretta ad intraprendere una procedura esecutiva di sfratto).

A questo punto, è conveniente sia per Luca che per Luisa stipulare un contratto di rent to buy, stabilendo un canone che va non solo a remunerare il godimento, ma andrebbe a remunerare anche la futura eventuale alienazione.

Il condizionale è d’obbligo perché Luca non è obbligato a comprare la casa entro il termine concordato ma, tuttavia, la scelta di non acquistare sarebbe per lui fortemente svantaggiosa sul piano economico, dal momento che perderebbe quella parte di canone che era destinata a coprire parte dei costi dell’alienazione.

In altre parole, c’è un vincolo economico più che giuridico all’acquisto che va a confermare l’intenzione seria di acquistare l’immobile entro il termine designato dalle parti.

Come viene tutelato l’acquirente

Una delle maggiori novità di questo nuovo tipo contrattuale è che il legislatore ha previsto la trascrizione sui registri immobiliari di un contratto ad effetti obbligatori, vale a dire, in parole più semplici, la trascrizione di un contratto che non trasferisce la proprietà di un bene ma che prevede solo obblighi a carico delle parti. In particolare, l’obbligo che grava sul proprietario è non solo di non vendere la casa ad altre persone, ma anche di garantire all’inquilino il godimento pieno dell’immobile.

Questo dato riveste un’importanza fondamentale perché vuol dire che il legislatore, al fine di proteggere il conduttore, riconosce alla trascrizione un effetto prenotativo degli effetti traslativi del contratto di compravendita, evitando in tal modo che il proprietario possa compiere atti di disposizione dell’immobile (per intenderci, non può vendere la casa se ha stipulato un contratto di rent to buy con te) prima che venga presa una decisione in ordine all’acquisto.

Cosa vuol dire effetto prenotativo? Vuol dire che l’acquirente si assicura gli effetti del futuro contratto di compravendita: anche se non è proprietario dell’immobile, nessuno può comprarlo al di fuori di lui.

Il favore con cui si guarda alla posizione dell’aspirante acquirente è ancora più evidente se solo si considera che l’efficacia della trascrizione è estesa a dieci anni (per fare un paragone, nel caso di un contratto preliminare il termine di efficacia è di soli tre anni), fermo restando che le parti possono stabilire un termine ultradecennale rinunciando però agli effetti prenotativi della trascrizione.
Letto in questi termini, il messaggio è chiaro: si vuole far sì che questa situazione non si protragga oltre i dieci anni e si concluda con l’acquisto dell’immobile da parte del conduttore.

Tieni presente che, generalmente, la durata del contratto si aggira attorno ai cinque anni.

Facciamo due esempi:

  • primo caso: Luca e Luisa stabiliscono che il contratto abbia una durata pari a dieci anni o inferiore. In tale ipotesi non è ravvisabile alcun problema perché, anche qualora Luisa decidesse di vendere l’immobile ad una terza persona, la posizione di Luca comunque sarebbe tutelata poiché la trascrizione gli riconosce il diritto di prevalere sui terzi acquirenti;
  • secondo caso: Luca e Luisa stabiliscono che il contratto abbia una durata di undici anni. Liberissimi di farlo ma, in questo caso, Luca corre il rischio che Luisa, trascorso il decimo anno, venda il bene a terzi, i quali potrebbero trascrivere il loro acquisto senza alcun problema, dal momento che l’efficacia prenotativa della trascrizione è venuta meno. E Luca? Luca si dovrà accontentare di una tutela più limitata che gli dà diritto ad ottenere indietro quanto inutilmente pagato (tema che affronteremo nel paragrafo seguente), ma non potrà più conseguire la proprietà dell’immobile.

L’inadempimento

Nel caso di inadempimento del concedente, vale a dire nel caso in cui a causa del suo comportamento non si riesca a giunger alla vendita, questi è tenuto a restituire la porzione del canone che era imputata al trasferimento dell’immobile, maggiorata degli interessi legali. Il risarcimento del danno, invece, può essere eventualmente corrisposto solo nel caso in cui ne sia provata l’esistenza e l’entità. Questo dato non ci sorprende più di tanto: se un contratto si risolve, è normale che ci siano degli effetti restitutori.

Anche in questo caso un esempio di può essere d’aiuto: mettiamo che Luisa, trascorsi i dieci anni, abbia venduto l’immobile ad un terzo; se, solo a titolo esemplificativo, il canone previsto era di 1500 euro, di cui 900 euro erano destinati a retribuire il godimento e 600 euro erano destinati alla futura alienazione, è normale che Luisa dovrà restituire questo secondo importo, moltiplicato per tutta la durata del contratto e maggiorato degli interessi legali.

Ciò ti aiuta a capire come mai è particolarmente importante che la durata del contratto non superi i dieci anni: il conduttore può ripetere solo ciò che ha pagato invano, nulla di più. Il corrispettivo del godimento dell’immobile, che effettivamente è avvenuto, non può che rimanere nelle mani del proprietario.

L’inadempimento del conduttore/possibile futuro acquirente costituisce un’ipotesi totalmente diversa.

Qualora infatti il conduttore decida di non acquistare l’immobile, il concedente/proprietario ha non solo il diritto alla restituzione dell’immobile, ma anche il diritto di essere retribuito per avergli riconosciuto per molti anni la possibilità di far valere un diritto d’acquisto sull’immobile. In questo caso, quindi, il concedente, a meno che non sia diversamente stabilito, può acquisire interamente i canoni.

Tale previsione lascia intendere che in questo caso siamo di fronte ad una vera e propria clausola penale, con cui si intende ristorare il concedente non solo del mancato utilizzo dell’immobile, ma anche – e soprattutto – della mancata realizzazione della vendita cui il contratto di rent to buy è, di fatto, fin dall’inizio preordinato. Emerge così la funzione risarcitoria di una simile previsione.

Facciamo il solito esempio: se Luca non acquista la casa, Luisa può acquisire anche i 600 euro che erano imputati al trasferimento, così come le parti, in fase di contrattazione, possono aver anche previsto che, in caso di inadempimento di Luca, Luisa abbia diritto ad acquisire solo la metà dei 600 euro.

Inoltre, il legislatore ha previsto un’altra ipotesi particolare di risoluzione del contratto: le parti, sempre in sede di contrattazione, devono prevedere che il mancato pagamento di un numero minimo di canoni anche non consecutivi, ma mai inferiore ad un ventesimo (circa il 5%), costituisca un’ipotesi di inadempimento del contratto che comporta il diritto per il concedente di risolvere il contratto.

Si ritiene, quindi, che sia stata prevista una clausola risolutiva espressa che, una volta attivata per volontà del concedente, gli riconosce il diritto di ritenere tutti i canoni versati fino a quel momento. In altre parole, la clausola risolutiva espressa permette alle parti di decidere fin dall’inizio quando l’inadempimento del conduttore è da considerarsi grave, tanto da decretare la fine del contratto. Ovviamente, tale ipotesi, sarà più o meno gravosa per il conduttore a seconda del momento in cui si verifica.

Mettiamo che l’adempimento si verifichi, ad esempio, verso lo scadere del termine finale. È chiaro che, in un’ipotesi simile, Luca verrà fortemente penalizzato a causa del suo comportamento in quanto perderà l’intero importo del canone pagato fino a quel momento, senza avere la possibilità di vedersi restituire la parte destinata all’alienazione.

Nel caso contrario, invece, qualora l’inadempimento significativo si verifichi in una fase iniziale (quindi raggiunge quasi subito la soglia prevista dalla clausola), Luisa ha sì diritto di trattenere i canoni pagati, ma va da sè che avrà ricevuto ben poco fino a quel momento, di conseguenza la previsione legislativa non avrà in questi casi una vera e propria forza deterrente.

Ipoteche e pignoramenti

Per proteggere l’acquirente, si prevede che i notai non possono ricevere i contratti di rent to buy se prima il concedente/venditore non ha ottenuto un frazionamento o un titolo per la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti che gravano sugli immobili.

Anche questo dato depone a favore della particolare protezione di cui gode l’aspirante acquirente. In tal modo si assicura al futuro acquirente che, al momento della vendita, diventerà proprietario di un immobile libero da ogni peso.

Per questo motivo è di fondamentale importanza affidarsi sempre ad un professionista di propria fiducia.

Chi paga le tasse?

L’IMU, l’imposta municipale unica, e la Tasi, la tassa sui servizi indivisibili, vengono pagate dal proprietario fino al momento del rogito notarile, momento in cui, ovviamente, la proprietà dell’immobile passa all’acquirente.

Quando conviene il rent to buy?

La domanda che ti starai sicuramente ponendo, sia che tu intenda acquistare una casa sia che tu intenda vendere la tua proprietà, è se questo nuovo contratto può fare al caso tuo o meno.

Se devi comprare casa, il rent to buy è il contratto che fa per te se:

  • non intendi ricorrere ad una normale locazione perché non vuoi sprecare i soldi del canone;
  • non vuoi richiedere un mutuo ma, allo stesso tempo, momentaneamente non disponi della somma di denaro necessaria per un acquisto così importante;
  • vorresti richiedere un mutuo per comprare casa ma sai che il mutuo non ti può essere concesso per assenza di garanzie;
  • vorresti richiedere un mutuo per una somma inferiore (con il rent to buy riesci in pratica a versare già un consistente anticipo sull’acquisto);
  • l’importo del mutuo che ti può essere concesso non ti basta.

Se, invece, sei il proprietario della casa, stipulare un contratto di rent to buy potrebbe fare al caso tuo se:

  • non intendi dare in fitto il tuo immobile;
  • non vuoi essere costretto a vendere la tua casa ad un prezzo inferiore a causa del momento sfavorevole che vive il mercato immobiliare;
  • non hai un bisogno urgente di liquidità;
  • qualora volessi vendere per acquistare un altro immobile, non hai problemi a chiedere un mutuo per l’acquisto della nuova casa.

Quando non conviene il rent to buy?

Il rent to buy non fa per te se:

  • nel contratto è prevista una clausola di opzione per l’acquisto e non un obbligo di acquisto. In tale ipotesi, infatti, ti troveresti privo di protezione perché non potresti più acquistare la casa nel caso in cui il proprietario la venda ad un terzo e ti troveresti ad aver sprecato i soldi del canone. Per questo motivo vale sempre il consiglio dato in precedenza di affidarsi sempre ad un notaio di propria fiducia;
  • se sei proprietario della casa e, dopo aver stipulato un contratto di rent to buy, intendi procedere subito all’acquisto di un nuovo appartamento perché ti troveresti a dover pagare le tasse su entrambi gli immobili.

Di Sabrina Mazzocca

note

[1] Art. 23 D. L. n.133/2014.


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