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7 modi con cui l’amministratore di condominio può fregarti i soldi

11 novembre 2018


7 modi con cui l’amministratore di condominio può fregarti i soldi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 novembre 2018



Irregolarità dell’amministratore di condominio nella ripartizione delle spese tra i vari condomini.

Neanche la riforma del 2012 è riuscita a risolvere i numerosi contrasti che nascono all’interno dei condomini tra amministratori e condòmini. I principali motivi di attrito continuano a ruotare attorno alla gestione della cosa comune (ad esempio il denaro raccolto e depositato sul conto) e ai criteri di divisione delle spese. «Cosa ne ha fatto dei soldi che gli abbiamo dato e come mai ci chiede di pagare ancora?»; «Perché io devo pagare di più degli altri?»; «Non sarà mica che l’amministratore di condominio sta fregando i soldi?», sono domande tipiche che, in modo diretto o indiretto, i proprietari degli appartamenti si fanno quando hanno a che fare con un amministratore dalla gestione poco cristallina. Spesso però il singolo abdica alla propria difesa perché delega al gruppo – ossia all’assemblea – ogni contestazione, un po’ per pigrizia, un po’ per evitare di imbarcarsi in costosi e lunghi contenziosi. Ma l’assemblea, si sa, non è facile da aggregare; inoltre le riunioni e l’ordine del giorno vengono dettati dallo stesso amministratore che, certo, se sospetta del malcontento, tenterà di sedarlo sul nascere tenendolo lontano dalle riunioni.

Per tenersi quantomeno aggiornati sui propri diritti ecco dunque questa mini guida su 7 modi con cui l’amministratore di condominio può fregarti i soldi, su come cioè questi può chiederti – in buona o malafede – delle somme non dovute. Chiaramente, non potrai limitarti a sbuffare o a criticarlo in pubblico (cosa che peraltro potrebbe costarti una querela per diffamazione) ma dovrai agire in tribunale. E qui spesso si inseriscono dei termini per le azioni giudiziarie che, se non rispettati, comportano la sanatoria di qualsiasi decisione illegittima.

Ma procediamo con ordine e vediamo in che modo l’amministratore di condominio può fregarti.

Criteri di ripartizione delle spese dell’acqua e del riscaldamento

In ogni condominio con un contatore unico per l’acqua, la ripartizione della bolletta idrica deve avvenire secondo millesimi. L’amministratore non può stabilire criteri differenti come ad esempio quello basato sul numero degli occupanti o del tipo di destinazione dell’immobile (uso ufficio, uso attività commerciale, ecc.). Il regolamento di condominio o l’assemblea potrebbero fissare delle regole differenti in aggiunta o in sostituzione a quella dei millesimi come appunto quello sul numero di teste all’interno dell’unità immobiliare; solo in questo caso sarebbe legittima la richiesta dell’amministratore di fornire i dati sul numero degli occupanti l’appartamento. L’assemblea può modificare il criterio di ripartizione delle spese dell’acqua, basato per legge in base ai millesimi, solo con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000. Se, invece, il regolamento di condominio che stabilisce i criteri di divisione dei consumi è stato approvato all’unanimità, è necessario il consenso di tutti i condomini anche per la modifica [1].

Se sono stati riscontrati errori di calcolo nella ripartizione effettuata dall’amministratore in merito alla suddivisione dei metri cubi di acqua, l’unico strumento che la legge offre (qualora l’amministratore non provveda a una rettifica degli stessi calcoli mediante la convocazione di un’assemblea condominiale) è l’impugnazione della relativa delibera che deve avvenire entro 30 giorni.

Il criterio migliore e più equo per stabilire la divisione delle spese dell’acqua è quello che si basi sui consumi registrati da contatori individuali. Ma perché questo possa essere attuato è necessario che ogni appartamento ne sia munito (e non solo alcuni).

Anche per il riscaldamento valgono le stesse regole: l’unico criterio resta quello della tabella millesimale allegata al regolamento. L’amministratore non può operare dei correttivi con dei coefficienti che non trovano riscontro nella carta. Anche qui l’adozione dei contabilizzatori di calore dovrebbe togliere ogni problema sulla gestione poco equa del denaro.

Riparto dei buchi di bilancio tra i condomini

Potrebbe succedere che, in un anno, i soldi riscossi dai condomini siano stati di più rispetto alle spese affrontate e che si sia verificato un avanzo di gestione. Queste somme possono essere ripartite tra i singoli condomini (scelta di solito poco utilizzata) oppure vanno riportate all’attivo del bilancio dell’anno successivo. In questo secondo caso potranno essere destinate ad apposita riserva (ad esempio per far fronte a spese impreviste come la manutenzione dell’ascensore o di altre parti dell’edificio) oppure potranno essere imputate alle quote che ciascun condomino dovrà versare (in tal modo si pagherà di meno nei primi mesi).

L’amministratore quindi non può utilizzare l’avanzo di gestione per chiedere un ulteriore compenso che non gli è dovuto in base al mandato ricevuto all’atto della nomina dall’assemblea.

Compensi per lavori straordinari

Nell’ipotesi in cui l’edificio sia stato interessato da lavori straordinari, l’amministratore non può addebitare, al bilancio del condominio, un compenso in proprio favore ulteriore rispetto a quello ordinario. Si tratta di una pratica comune che, tuttavia, la giurisprudenza ha ritenuto illegittima a meno che ciò non sia stato chiaramente espresso nel preventivo sottoposto all’assemblea al momento della nomina. Non esistono infatti norme che danno, all’amministratore, il diritto di chiedere una percentuale per le ristrutturazioni eseguite all’interno dello stabile, anche se la sua attività non si limita a un semplice controllo “su carta”, ma è presente giornalmente sul cantiere per verificare che tutto si svolga regolarmente. Tale, infatti, è il compito proprio dell’amministratore che non richiede un ulteriore compenso. Secondo la Cassazione [2] se l’assemblea condominiale non ha mai deliberato un compenso straordinario in favore dell’amministratore, i condomini non possono certo presumere che l’incarico di seguire i lavori nel palazzo sia a pagamento perché, al momento di conferire l’incarico all’amministratore, è già stato stabilito un corrispettivo globale per tutta l’attività di amministrazione del condominio.

Gestione del conto corrente

L’amministratore può far transitare le quote mensili solo sul conto corrente condominiale e non su quello personale. È capitato molte volte però il contrario, specie quando il conto del condominio viene pignorato dai creditori. La finalità è quella di garantire la massima trasparenza nella gestione del denaro comune. L’amministratore che dovesse spostare del denaro sul proprio conto commetterebbe un grave illecito con profili di carattere penale per l’appropriazione del denaro altrui. Il che potrebbe comportarne la revoca immediata per giusta causa.

Pagare gli ammanchi di cassa

L’amministratore non può chiedere ulteriori somme ai condomini per coprire gli ammanchi di cassa determinati dalla mancata riscossione delle quote dai morosi. Se anche il bilancio è in perdita l’amministratore non può che sollecitare un’assemblea condominiale affinché decida il da farsi. Si potrà ad esempio chiedere ai condomini di anticipare le quote dei mesi successivi ma non anche di ripartire i debiti tra coloro che hanno già pagato. Quest’ultima opzione può essere valida solo se approvata all’unanimità. Se anche un solo condomino dovesse pertanto opporsi, la delibera sarebbe illegittima (ma va impugnata entro 30 giorni). In buona sostanza, la regola resta sempre quella della divisione delle spese in base ai millesimi mentre una diversa ripartizione, che addebiti sui condomini virtuosi le quote non riscosse dai morosi, costituirebbe una violazione della norma.

Pagamenti delle quote senza bilancio

L’amministratore ha l’obbligo, almeno una volta all’anno, di convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo. Senza la riunione e la votazione dei condomini, non può riscuotere le quote condominiali relative all’annualità non “approvato”, quote che, pertanto, non sono dovute. Quindi, se anche l’amministratore dovesse notificare un decreto ingiuntivo per la riscossione degli oneri condominiali, il decreto è opponibile in assenza di un bilancio consuntivo regolarmente approvato dall’assemblea.

La mancata predisposizione del rendiconto annuale o l’omessa convocazione dell’assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni comportano una grave irregolarità  dell’amministratore, sanzionabile con la sua revoca da parte dell’autorità giudiziaria.

Spese anticipate senza urgenza

L’amministratore che anticipa delle spese per conto del condominio per l’ordinaria amministrazione non ha diritto a chiederne la restituzione. Può farlo solo se le spese sono urgenti e indifferibili, fermo comunque l’obbligo di comunicarlo all’assemblea alla prima riunione utile.

note

[1] Cass. sent. n. 1213/1993; Cass. sent. n. 1455/1995; Trib. Milano, sent. dell’11.05.1987 e n. 1133/97 del 30.01.1997.

[2] Cass. sent. n. 22313 del 30.09.2013.


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1 Commento

  1. Altra cosa assurda: l’amministratore non paga bollette di gas al fornitore e utilizza i fondi versati dai condomini per cazzi suoi. Il fornitore fallisce e il tribunale chiede ai condomini di ri-pagare quel bollette/fatture anche se i condomini possono dimostrare di aver già versato il dovuto sul c/c condominiale (tutti i versamenti avvengono con bonifico, quindi tutto facilmente verificabile). Se la prassi è, ohimè, corretta serve modificare la legge.

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