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Come leggere una visura catastale

20 Dicembre 2018 | Autore: Sabrina Mirabelli


Come leggere una visura catastale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 Dicembre 2018



Cos’è una visura catastale e a cosa serve? I diversi tipi di visura e come si legge.  Ecco una piccola guida dei dati e delle voci contenute in questo documento.

Sei interessato all’acquisto di un immobile di cui il proprietario ti ha fornito una visura catastale ma non sai come si legge? Hai trovato dati come foglio, particella, rendita, riferiti al fabbricato o al terreno in questione, di cui non conosci il significato? Devi fornire al commercialista i riferimenti catastali della tua abitazione contenuti in una visura ma questa ti sembra un codice cifrato? Non preoccuparti perché ti insegno io come leggere una visura catastale spiegandoti ogni singola voce in essa contenuta.

Cos’è la visura catastale?

La visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, contenente gli estremi principali di un immobile, sia esso un terreno o un fabbricato, sito sul territorio nazionale. E’ indispensabile per conoscere la rendita catastale di un immobile ovvero il suo valore, ai fini del calcolo di alcune imposte come l’IMU, la TASI e la TARI. E’ altresì, importante quando si deve stipulare un atto di compravendita, quando è stato richiesto un mutuo alla banca od ancora quando si vogliono conoscere gli immobili intestati ad una persona o a un’impresa in Italia.

Esistono diversi tipi di visura:

  • quella catastale per soggetto, che fornisce i dati degli immobili intestati a un soggetto e può essere fatta in ambito comunale o provinciale nonché in ambito nazionale (in quest’ultimo caso verranno emesse più visure catastali a base provinciale). Inoltre, può essere fatta per fabbricati e terreni, solo per fabbricati o solo per terreni;
  • quella catastale per immobile, richiesta con riferimento ad una singola unità immobiliare, fabbricato o terreno; questo tipo di visura inoltre, può essere attuale, cioè riguardare lo stato attuale dell’unità immobiliare, ovvero storica e quindi, riportare la cronistoria dell’unità immobiliare, sia relativamente alla ditta intestataria che alle variazioni subite dall’unità immobiliare stessa.

Di recente è stata introdotta la visura catastale storica per soggetto, la quale fornisce i riferimenti catastali degli immobili che sono stati o che sono ancora oggi intestati al soggetto, con le date del periodo di intestazione ma senza dati censuari, cioè senza consistenza e rendita catastale delle unità immobiliari riscontrate.

Come si legge una visura catastale?

La visura catastale è suddivisa in varie sezioni, ognuna delle quali contiene specifiche informazioni.

Esaminiamole una per una.

Nella parte alta e centrale è riportata la tipologia della visura cioè se è nominativa (riferita cioè al soggetto/persona giuridica di cui sono stati inseriti nella richiesta i dati anagrafici o la denominazione/codice fiscale dell’impresa) o per immobile (quando, nella richiesta, ne sono stati inseriti i dati catastali) ed eventualmente, se è storica, con riferimento al soggetto o all’immobile.

Sempre nella parte alta a destra sono indicati la data e l’ora di evasione ed il numero di documento estratto, dati importanti dai quali si deduce se il documento visualizzato è aggiornato o meno;

Al di sotto della tipologia della visura, a sinistra, si trovano i dati della richiesta: il nome dell’intestatario, il comune e la provincia in cui si trova l’edificio o unità immobiliare (per ciascun comune è indicato anche un codice di identificazione, che generalmente compare anche nel codice fiscale delle persone nate all’interno del suo territorio), il tipo di catasto, se terreni o fabbricati, nonché il soggetto individuato con l’indicazione dei dati anagrafici e del codice fiscale;

Nella parte centrale, nella prima colonna, a sinistra, è riportato il numero degli immobili presenti.

Nelle colonne successive si trovano i dati catastali identificativi dell’immobile che sono:

  • la sezione urbana, non sempre indicata, che si riferisce alla zona (A, B, C) in cui negli anni passati era stato suddiviso il territorio comunale per motivi urbanistici o geografici;
  • il foglio, che è una unità territoriale nella quale ogni comune italiano è suddiviso dal punto di vista catastale;
    la particella, a volte denominata mappale, consistente in un numero che identifica ogni singolo terreno o ogni singolo fabbricato con la relativa area di pertinenza, presenti in un dato comune;
    il subalterno, che si riferisce esclusivamente ai fabbricati e precisa la singola unità immobiliare all’interno di un dato fabbricato.

A seguire si trovano i dati di classamento e più precisamente:

  • la zona censuaria, che è un dato attribuito dal catasto il quale ha suddiviso i comuni in zone sulla base della loro redditività (valore economico);
  • la micro zona, che è una sottozona della zona censuaria, spesso non indicata in visura;
  • la categoria catastale cioè una sigla che indica la destinazione d’uso di una unità immobiliare. Per esempio se è una abitazione di tipo civile (A/2), un villino (A/9), una attività commerciale (C/1), un magazzino (C/2) ecc.;
  • la classe, che è sempre un dato elaborato dal catasto con riferimento al pregio dell’unità immobiliare; si va dal numero 1 che indica il livello più basso al numero 5 che è il livello più alto;
  • la consistenza, misurata in vani catastali per le unità immobiliari con funzioni residenziali o in metri quadrati per i locali commerciali, i garage, i magazzini ecc.; i vani non corrispondono alle stanze ma vengono determinati con uno specifico calcolo;
  • la superficie catastale, che indica i metri quadrati dell’immobile con riferimento ai locali commerciali ed artigianali, ai posti auto e dal novembre 2015 anche per gli immobili a destinazione residenziale; si suddivide in superficie totale e in totale escluse le aree scoperte (cioè esclusi i balconi, terrazzi, verande ecc.); coincide con quella calpestabile;
  • la rendita catastale, cioè il valore espresso in euro con cui vengono determinate le imposte; esso varia in base alla categoria, alla classe nonché all’estensione dell’immobile;

Dopo i dati di classamento ci sono le altre informazioni che consistono nell’indirizzo con il piano di ubicazione e nei dati derivanti da, in cui è contenuta l’indicazione relativa all’origine della proprietà, cioè se l’immobile è frutto di una donazione, una successione (legittima o testamentaria) o un atto di compravendita. In particolare sono riportati i riferimenti, se disponibili, relativi all’ultimo atto che ha determinato l’inserimento dell’immobile nella banca dati del Catasto (il numero di protocollo di presentazione, il notaio rogante, il numero di repertorio e la data dell’atto pubblico).

Accanto si trovano i dati ulteriori dove vengono inserite eventuali annotazioni riguardanti casi particolari.

A margine della visura nella sezione Intestazione degli immobili sono indicati il numero degli intestatari, i loro nominativi con i dati anagrafici e quelli fiscali ed i diritti ed oneri reali, cioè i titoli di possesso (proprietà, usufrutto, nuda proprietà ecc.) con le relative quote.

Questo perché il catasto italiano non ha valore probatorio cioè non prova la titolarità giuridica di un bene immobile in capo ad un soggetto o ad una impresa. I soggetti non vengono indicati come proprietari ma come intestatari, facenti cioè parte della ditta catastale alla quale risulta intestato in catasto l’immobile.

Infine, vi è la descrizione del titolo di possesso.

Differenze tra visura terreni e visura fabbricati

Nelle visure del catasto terreni a differenza di quelle del catasto fabbricati, nei dati di classamento la superficie non è indicata in metri quadrati ma in ettari, are e centiare. Il reddito dominicale indica il valore economico che il Catasto attribuisce alla proprietà, mentre quello agrario individua il reddito riferito all’imprenditore agricolo. Inoltre, tra i dati catastali non sono riportati i subalterni poiché i terreni vengono individuati catastalmente solo attraverso il foglio e la particella o mappale.

Come si legge una visura catastale storica per nominativo?

Per leggere correttamente una visura catastale storica per nominativo è opportuno suddividerla in 2 parti:

  • la prima presenta varie sezioni in ciascuna delle quali è indicata la situazione dell’immobile nell’arco di un certo periodo, con la specificazione degli atti da cui questa situazione è derivata;
  • la seconda parte presenta delle sezioni temporali in cui sono riportati i diversi passaggi di intestazione. Nella parte sottostante sono poi indicati i dati catastali dell’immobile e le generalità dell’attuale intestatario.

Di Sabrina Mirabelli


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1 Commento

  1. La categoria A/9 identifica i palazzi storici, e non i villini la cui categoria è A/7. La classe catastale non va da 1 a 5, bensì può arrivare anche solo a 3, oppure a 10 e oltre. La superficie catastale, infine, né quella totale né quella al netto delle aree scoperta, non è mai una superficie calpestabile perché il criterio di calcolo parte dalle superfici lorde.

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