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Serbatoio dell’acqua sul terrazzo condominiale: si può?

13 Novembre 2018


Serbatoio dell’acqua sul terrazzo condominiale: si può?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 Novembre 2018



Serbatoio acqua sul tetto o sul lastrico condominiale: l’uso degli spazi comuni è consentito nei limiti in cui non impedisca agli altri condomini di sfruttare la stessa area.

A casa tua manca spesso l’acqua. La cisterna condominiale non è più idonea a causa di un guasto e, mentre l’assemblea decide se acquistarne una nuova, hai deciso di renderti autonomo dotandoti di un tuo serbatoio. Poiché però non hai spazio a sufficienza sul balcone e, peraltro, c’è il rischio che il peso possa pregiudicarne la stabilità, la ditta ti ha consigliato di installarlo sul terrazzo condominiale. È quello che l’amministratore chiama lastrico solare e che appartiene a tutti i condomini. Essendo uno spazio comune, in teoria potresti utilizzarlo per i tuoi comodi atteso peraltro che anche gli altri già lo fanno, riponendovi tutte le loro cianfrusaglie. Ma ti chiedi se sia legittimo un comportamento del genere, che implicherebbe un’occupazione “perenne” dell’area, o se in futuro qualcuno potrebbe importi di rimuovere la piccola cisterna. Cosa dice in merito la legge? Si può installare un serbatoio d’acqua sul terrazzo condominiale? La questione è stata, proprio di recente, decisa dalla Cassazione [1]. Ecco cosa ha detto la Corte in merito.

L’utilizzo degli spazi comuni in condominio

Il lastrico solare condominiale, comunemente chiamato terrazza (sebbene quest’ultima abbia la caratteristica di avere, in più, dei parapetti per sporgersi), al pari del tetto dell’edificio, delle scale, dell’androne, del cortile, ecc. è uno spazio che si presume in comproprietà di tutti i condomini. Solo un atto di proprietà che ne stabilisca la titolarità o l’uso esclusivo potrebbe derogare a tale norma.

L’uso delle parti condominiali è libero. Ciascun condomino può quindi servirsene a proprio piacimento; può cioè sfruttare le aree comuni secondo l’uso che gli è più congeniale. Ma ciò solo a condizione che rispetti due limiti imposti dal codice civile [2]:

  • non si può alterare la destinazione della cosa comune, facendone un uso diverso rispetto a quello per cui essa è realizzata. Ad esempio l’androne, che nasce come luogo per accedere al palazzo e consentire ai condomini di prendere l’ascensore o accedere alle scale, non può diventare il parcheggio di biciclette e motorini;
  • non si può impedire l’uso paritetico dell’area: non è cioè possibile impedire agli altri condomini l’utilizzo contestuale di tale spazio comune.

Il problema principale si è posto su cosa si debba intendere per «uso paritetico». Di certo, se una persona colloca un vaso da fiori sul terrazzo o sul giardino non si può esigere che, sullo stesso metro quadro, gli altri condomini facciano altrettanto. L’importante però è non occupare così tanto spazio da non consentire l’utilizzo delle residue parti. Così, è lecito montare un condizionatore sulla facciata dell’edificio (se il regolamento non lo vieta) purché questo non impedisca al dirimpettaio di fare altrettanto; si può installare un’antenna parabolica sul tetto a condizione che anche gli altri condomini possano farlo, ecc.

Serbatoio individuale in condominio: si può installare sulle parti comuni?

Vediamo allora se l’installazione di un serbatoio personale in una delle parti comuni dell’edificio impedisce agli altri condomini di fare altrettanto. Se la risposta dovesse essere affermativa sembrerebbe doversi negare la legittimità dell’opera.

Tuttavia, la Cassazione ha detto il contrario, legittimando così la cisterna privata nei vani condominiali. Cerchiamo di capire il perché.

Nel caso deciso dai giudici, un condomino si lamentava perché il vicino di casa aveva collocato un serbatoio d’acqua all’interno di un locale condominiale. Secondo il condomino, l’installazione del serbatoio precludeva, agli altri condomini, di installare i propri serbatoi. Ciò finiva per costituire una violazione del “pari uso”. Se infatti tutti i condomini avessero fatto altrettanto, lo spazio non sarebbe stato sufficiente a contenere tutte le strutture.

Tuttavia, a detta dei giudici supremi, l’installazione del serbatoio è legittima anche quando la sua dimensione è talmente ampia da impedire che, sulla stessa area, ve ne sia uno per ogni appartamento dell’edificio. L’uso paritetico della cosa comune, infatti, deve essere compatibile con la «ragionevole previsione dell’utilizzazione che, in concreto, faranno gli altri condomini dell’area in questione». In altre parole, se non risulta che i restanti proprietari siano interessati anche loro a dotarsi di una cisterna, non c’è ragione per impedire a uno di loro di occupare uno spazio più ampio.

L’uso paritetico delle parti comuni dell’edificio

L’uso paritetico, in altre parole, non deve essere interpretato come la identica e contemporanea utilizzazione del bene comune da tutti i condomini [3].

Dunque, se l’installazione del serbatoio non impedisce agli altri condomini di utilizzare il locale condominiale per differenti scopi e gli altri condomini non hanno alcuna attuale necessità di collocare un proprio serbatoio all’interno dello stesso locale, non c’è ragione per vietare l’installazione della struttura.

Considerando che l’installazione sospesa del serbatoio, nell’immediatezza, non comporta alcun peso per gli altri condomini, se ne deduce che le opere sono del tutto legittime. L’uso paritetico della cosa comune, tutelato dalla norma, deve essere compatibile con la «ragionevole previsione della concreta utilizzazione da parte degli altri condomini della stessa cosa», e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che ipoteticamente e astrattamente essi ne potrebbero fare [4].

note

[1] Cass. ord. n. 28111/2018.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 4617 del 27 febbraio 2007

[4] Cass. civ., Sez. II , sent. n. 4617 del 27 febbraio 2007; sent. n. 12344 del 5 dicembre 1997; sent. n. 3368 del 23 marzo 1995 e sent. n. 13107 dell’11 dicembre 1992.


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