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Modulo contratto di locazione commerciale

24 Dicembre 2018


Modulo contratto di locazione commerciale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 Dicembre 2018



Sebbene ancora disciplinata dalla vecchia legge sull’equo canone, la locazione commerciale trova oggi nuove e peculiari applicazioni, come nel settore fashion.

Hai finalmente individuato il locale che fa per te e che vuoi prendere in locazione per svolgervi la tua attività commerciale, ma non sai come e cosa devi fare? Il proprietario del locale commerciale che vuoi prendere in locazione ti ha sottoposto una bozza di contratto, che però non ti convince completamente e vuoi vederci più chiaro? Sei il proprietario di un negozio che vuoi dare in locazione, ma hai timore di vincolarti con un contratto che per te può essere svantaggioso? Insomma, se devi dare o prendere in locazione un locale commerciale e vuoi essere sicuro che le clausole che vai a sottoscrivere non siano contrastanti con la disciplina normativa e non ti pongano in una posizione di inferiorità e di minore tutela rispetto alla controparte contrattuale, continua nella lettura dell’articolo. Avrai modo così di acquisire informazioni utili ed interessanti sia sulla disciplina che regolamenta il contratto di locazione commerciale, sia sulle modalità di redazione e formalizzazione dello stesso, attraverso il modulo contratto di locazione commerciale che l’articolo ti mette a disposizione.

Il concetto di locazione e la normativa di riferimento

Prima di tutto, partiamo dal concetto di locazione, che ti può sembrare scontato, ma non è proprio così, visto che viene spesso confuso con altri istituti, quali il comodato d’uso e l’affitto.

Ai sensi del codice civile [1], la locazione è quel contratto con il quale una parte (il cosiddetto locatore) si obbliga a far godere all’altra (il cosiddetto locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un determinato periodo di tempo, ricevendone in cambio la corresponsione di un importo.

Ebbene, è proprio la previsione del corrispettivo, che differenzia la locazione dal contratto di comodato. Il comodato, infatti, pur consistendo anch’esso nella consegna da una parte (il comodante) all’altra (il comodatario) di una cosa mobile o immobile, affinché quest’ultima se ne serva per un tempo o per un uso determinato, è essenzialmente gratuito [2].

Pertanto, avrai il comodato d’uso se concedi ad un amico per esempio l’utilizzo di un tuo bene senza chiedergli denaro in cambio (può essere un appartamento, un ciclomotore, un libro, …), mentre avrai la locazione se, appunto, ti farai pagare un corrispettivo in cambio.

Più sottile, invece, è la differenza con l’affitto, che nel linguaggio corrente viene utilizzato spesso come sinonimo di locazione. Infatti, la differenza sta essenzialmente nel fatto che oggetto dell’affitto è un bene produttivo (per esempio, un terreno, una azienda), mentre oggetto della locazione è un bene non necessariamente produttivo anche se potenzialmente tale (per esempio, un ufficio, un appartamento).

Tornando alla locazione, quando essa ha ad oggetto un bene immobile, si distingue in:

  • locazione ad uso abitativo [3];
  • locazione ad uso diverso da quello di abitazione [4], che si configura quando l’immobile oggetto della locazione è adibito ad una attività industriale, commerciale, artigianale, alberghiera, teatrale.

La locazione commerciale

La locazione commerciale è, quindi, una delle possibili forme di locazione ad uso non abitativo, le cui caratteristiche connotanti sono le seguenti [5]:

  1. ha una durata minima non inferiore a sei anni: laddove, pertanto, il contratto contenga una durata inferiore oppure non preveda affatto una durata, vale la suddetta durata minima legale [6];
  2. alla scadenza, si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, salvo che non sopravvenga disdetta di una delle parti da comunicare all’altra parte, con lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza [7];
  3. dà al locatore, alla prima scadenza contrattuale di sei anni, la facoltà di non rinnovare il contratto se però ricorrono i motivi tassativamente previsti dalla legge [8], che vanno comunicati espressamente al conduttore con lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza. Se il locatore non rispetta tali prescrizioni, il contratto s’intende rinnovato di ulteriori sei anni [9];
  4. consente alle parti di prevedere contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Ma, anche laddove non gli sia stata contrattualmente consentita tale facoltà, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto sempre con un preavviso semestrale qualora ricorrano gravi motivi. Generalmente, tali gravi motivi vengono riconosciuti quando, per sopravvenute esigenze economico – organizzative, la ulteriore prosecuzione del rapporto contrattuale diviene eccessivamente gravosa per il conduttore (per esempio, quando a causa di una congiuntura economica sfavorevole o di una contrazione delle vendite, per il conduttore diviene opportuno o addirittura necessario chiudere il negozio, che gli costa più di quanto gli frutti);
  5. ove convenuto dal locatore e dal conduttore, è soggetta all’aggiornamento annuale del suo canone su richiesta del locatore nella misura non superiore al 75% delle variazioni, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati [10];
  6. riconosce al conduttore il diritto ad una indennità per la perdita di avviamento pari a 18 mensilità dall’ultimo canone corrisposto, nei casi in cui la cessazione del rapporto di locazione non sia dovuta per causa sua (ossia per inadempimento, disdetta, recesso, fallimento) [11]. Tale indennità è prevista per “ripagare” il conduttore del tempo che gli occorrerà (e dei conseguenti mancati guadagni) per individuare un nuovo locale commerciale in cui trasferire la sua attività e recuperare la clientela persa nel trasferimento. Infatti, l’indennità è riconosciuta ove l’attività commerciale svolta nel locale implichi rapporti con una clientela riferibile ad un territorio. Dove, quindi, non c’è tale legame attività-territorio, l’indennità non è dovuta (per esempio, uno studio professionale);
  7. in deroga alla regola generale del codice civile, consente al conduttore di sublocare o cedere il contratto anche senza il consenso del locatore, solo se venga insieme ceduta o locata anche l’azienda. In altre parole, se il conduttore cede o affitta l’azienda ad un terzo, a quest’ultimo insieme all’azienda si trasferisce automaticamente anche il locale in cui la stessa viene esercitata. Ciò perché, in questo caso, il contratto di locazione è finalizzato e direttamente correlato all’esercizio dell’azienda stessa e, quindi, segue l’azienda e non il conduttore, che ben può dedicarsi a tutt’altro. Naturalmente, al locatore ne va comunque data comunicazione con lettera raccomandata con avviso di ricevimento: l’eventuale opposizione del locatore, solo per gravi motivi, va comunicata entro trenta giorni dal ricevimento della raccomandata [12];
  8. consente la successione nel contratto rispetto al conduttore originario in caso di sua morte o recesso, da parte del coniuge o degli altri commercianti con cui il conduttore svolge l’attività, ove questi proseguano l’attività commerciale nel locale. Come per il punto precedente, anche in questo caso, la locazione è strumentale all’esercizio dell’attività commerciale. Per questo motivo, quindi, si trasferisce automaticamente in capo a chi, per successione o per altro tipo di rapporto giuridico, subentra al conduttore nell’esercizio dell’attività. Quindi, per esempio, se un immobile è utilizzato da più commercianti ma solo uno di essi è titolare del contratto e muore, gli altri commercianti gli succedono nel contratto, naturalmente insieme con gli eventuali suoi eredi, ove anche essi continuino l’attività. Anche in questo caso, il locatore può opporsi, solo per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione di successione [13];
  9. riconosce il diritto di prelazione al conduttore nell’acquisto dell’immobile, se il locatore intende venderlo: se, pertanto, il locatore non interpella il conduttore ai fini della sua prelazione, il conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto formalizzato dal locatore in violazione della prelazione, riscattare l’immobile dall’acquirente [14];
  10. riconosce il diritto di prelazione al conduttore anche nel caso in cui il locatore intenda locare a terzi l’immobile alla scadenza del contratto rinnovato (tranne che il conduttore non abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione ed i casi di cessazione del rapporto di locazione per risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o per una delle procedure fallimentari relative al conduttore stesso). La prelazione viene esercitata dal conduttore offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore per la locazione a terzi [15]. Quindi, se per esempio, alla scadenza del contratto rinnovato, il tuo locatore ti comunica la sua volontà di locare ad altri l’immobile e tu ti dichiari disponibile a versare il medesimo canone che il locatore intende richiedere per il nuovo contratto, questi sarà tenuto a locare a te.

La locazione commerciale di negozi “immagine” o contratto key money

La locazione commerciale di negozi “immagine” o contratto cosiddetto key money è, come abbiamo anticipato in apertura, una nuova e particolare applicazione del contratto di locazione commerciale, diffusasi molto, negli ultimi tempi, nel settore fashion, cioè quello della moda di lusso. Un settore in cui, infatti, è fondamentale per i marchi di lusso avere il proprio negozio nelle strade più importanti e lussuose delle grandi città.

In cosa consiste tale forma di contratto? Il meccanismo è il seguente:

  1. tutto inizia dalla ricerca da parte del marchio (il cosiddetto brand) del negozio più adatto ad ospitare un proprio punto vendita. Una volta individuato,  il marchio contatta il conduttore del negozio per sondarne la disponibilità a farlo subentrare nel suo contratto di locazione entro un certo periodo di tempo;
  2. accertata tale disponibilità, il brand ed il conduttore stipulano un accordo, una scrittura privata, definita appunto contratto key money, ossia contratto di buonuscita, in quanto in esso stabiliscono l’importo della buonuscita che il brand si obbliga a corrispondere al conduttore in cambio del suo recesso anticipato per consentire il subentro contrattuale del brand. Generalmente, la buonuscita viene qualificata come un risarcimento per mancato godimento dei diritti derivanti dal contratto. Tale contratto key money è, naturalmente, sospensivamente condizionato al consenso del proprietario del negozio a stipulare un nuovo contratto di locazione con il brand interessato;
  3. a questo punto, definiti i patti tra il conduttore ed il brand, il conduttore prende contatto con il proprietario per verificare se anche esso sia disponibile all’operazione e, quindi, ad accettare un recesso anticipato con contestuale subentro/stipula di un nuovo contratto con il nuovo brand. Ricordati, infatti, quanto abbiamo detto nel paragrafo precedente a proposito della possibilità di recesso anticipato per il conduttore;
  4. se il proprietario si dichiara disponibile all’operazione e si raggiunge l’accordo economico con il brand, si procede, generalmente contestualmente, alla risoluzione anticipata del contratto con il conduttore uscente ed alla stipula del nuovo contratto con il brand subentrante.

Il modulo di contratto di locazione commerciale

A questo punto, avrai sicuramente le idee più chiare su quanto il contratto di locazione commerciale possa o non possa prevedere. Per ulteriore supporto ed esemplificazione, ti proponiamo comunque un fac simile di contratto di locazione commerciale.

Contratto di locazione commerciale

L’anno ___ il giorno ___ del mese di ___, in ___ (___), il sig. ___, nato a ___ (___), il ___, e residente in Via ___ n. ___, C.F.: ___, di seguito indicato come Locatore,

e

la Società/la Ditta ___ con sede in ___ (___) in Via ___ n. ___, iscritta al registro delle imprese di ___ al numero ___ ed al R.E.A. presso la C.C.I.A.A. di ___ al numero ___, P. IVA ___, nella persona del legale rappresentante/titolare, sig. ___, nato a ___ (___) il ___ e domiciliato/residente in ___, di seguito indicato come Conduttore,

premesso

  • che il Locatore è proprietario dell’immobile sito in ___ in Via ___ n. ___, della superficie complessiva di mq. ___ circa, composto da n. 1 vano con servizi e accessori;
  • che il Conduttore intende prendere in locazione il sopra menzionato immobile per esercitarvi la propria attività commerciale di ___;

tanto premesso, con la presente scrittura privata redatta in tre originali convengono quanto segue:

Art. 1

Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che a tale titolo accetta, l’immobile sito in ___ (___), in Via ___ n. ___, piano T, composto da n. 1 vano con servizi e accessori, adibito ad uso commerciale.

L’unità immobiliare di cui sopra risulta essere individuata in catasto – Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di ___- al foglio n. ___, particella n. ___, sub. ___, categ. ___, classe ___, cons. mq. ___, R.C. € ___.

A tal fine, il Locatore garantisce che sul locale non esistono diritti reali o personali di terzi che possono limitarne il libero ed esclusivo godimento da parte del Conduttore e che l’immobile rispetta tutte le norme urbanistiche vigenti.

Art. 2

L’immobile sarà destinato esclusivamente ad uso ___ (come dichiarato dal Conduttore), con divieto di ogni diversa destinazione, di subaffitto o di concessione in uso a terzi, salvo quanto previsto dall’art. 36 della L. n. 392/1978.

La violazione di detti divieti comporterà la risoluzione di diritto del contratto.

Il Locatore, pertanto, garantisce che l’immobile è idoneo all’uso a cui il Conduttore intende destinarlo anche in relazione agli strumenti urbanistico – edilizi e alle autorizzazioni necessarie.

In considerazione dell’uso cui è destinato l’immobile locato, il Conduttore esonera espressamente il Locatore da ogni responsabilità per i danni diretti ed indiretti a persone e/o cose che potessero derivargli da fatto doloso o colposo di propri dipendenti o di terzi in genere, tranne che concorra colpa grave o manifesta del Locatore.

Art. 3

La durata della locazione dell’immobile è di 6 (sei) anni, con inizio alla data di effettiva immissione del Conduttore nel suo possesso, che dovrà risultare da apposito verbale sottoscritto dalle Parti e che non dovrà andare oltre la data del ___.

Ogni eventuale modifica o integrazione al presente contratto dovrà essere pattuita esclusivamente con atto scritto e sottoscritto dalle Parti.

Il Conduttore ha la facoltà di recedere anticipatamente, ai sensi dell’art. 27, comma 7, della L. n. 392/1978, con un preavviso di almeno 6 (sei) mesi, da formularsi mediante lettera raccomandata A.R.

In caso di mancata disdetta inviata da una delle Parti e da comunicarsi, a mezzo lettera raccomandata A.R., almeno 12 (dodici) mesi prima della scadenza, la locazione si rinnoverà per un uguale periodo e alle medesime condizioni, salvo quanto previsto dall’art. 29 della L. n. 392/1978.

Alla scadenza del contratto, il locale dovrà essere riconsegnato al Locatore o a persona da quest’ultimo espressamente incaricata per iscritto e tenendo conto di quanto precisato nell’art. 5, nelle stesse condizioni di consegna e salvo il normale stato d’uso dello stesso. Nel caso di ritardata riconsegna del locale alla scadenza, il Conduttore verserà al Locatore una indennità pari al canone di affitto a quel momento dovuto in virtù del presente contratto, oltre ad una ulteriore indennità giornaliera, a titolo di penale, pari ad Euro ___, fatto salvo, comunque, il risarcimento del maggior danno.

Il Locatore ha facoltà di risolvere la loca­zione quando:

  • il Conduttore non paghi il canone puntualmente e con le modalità previste all’art. 4;
  • il Conduttore violi il divieto di subaffitto, di concessione in godimento ad altri a qualunque altro titolo, oppure adibisca l’immobile all’esercizio di attività contrastante con la destinazione dell’immobile per il quale è stato locato, secondo quanto fissato all’art. 2;
  • il Conduttore esegua opere di qualunque genere senza averne preventivamente dato comunicazione al Locatore, secondo quanto fissato all’art. 5.

Il Conduttore ha facoltà di risolvere la locazione quando:

  • il Locatore non esegua tutti gli interventi e gli oneri che il presente contratto pone a suo carico;
  • il Locatore impedisca o limiti in qualunque modo l’utilizzo dell’immobile da parte del Conduttore.

Art. 4

Il corrispettivo della locazione è stabilito in complessivi € ___ (Euro ___) annui, da pagarsi in rate mensili anticipate di € ___ (Euro ___) entro il giorno 5 di ciascun mese. Il pagamento di ciascuna rata avverrà a mezzo bonifico bancario da effettuarsi sulle seguenti coordinate IBAN ___.

Il canone così corrisposto sarà aggiornato automaticamente nella misura del 75% della intervenuta variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai ed impiegati a decorrere dall’inizio del secondo anno di locazione, senza alcuna richiesta scritta del Locatore.

Le Parti espressamente concordano che nessuna cauzione dovrà essere versata dal Conduttore all’atto della stipula del presente contratto ed a garanzia dell’esatto adempimento dello stesso (oppure, in caso di previsione della cauzione, se ne stabilisce l’importo, con obbligo di restituzione al Conduttore al termine della locazione e divieto di sua imputabilità in conto canoni).

Sono a carico del Conduttore, che sin d’ora dichiara di accollarsene il pagamento, tutte le spese condominiali di sua competenza e le spese di gestione ordinaria del locale, quali la pulizia, le forniture telefonica, idrica e della corrente elettrica, per le quali il Locatore garantisce la presenza e la conformità alla normativa vigente dei relativi impianti, incombendo al Conduttore esclusivamente l’onere di effettuarne la voltura a proprio nome, previa rilevazione in contraddittorio con il Locatore dei consumi effettuati nell’immobile anteriormente alla data della sua immissione in possesso.

Nulla, pertanto, sarà dovuto dal Conduttore per oneri, spese o consumi anteriori alla predetta data come risultante dal verbale di cui al precedente art. 3.

Resta inteso che tutte le attività di manutenzione straordinaria e di adeguamento normativo degli impianti e delle strutture dell’immobile necessarie al fine di conservare l’idoneità e la sicurezza dello stesso all’uso convenuto tra le Parti saranno a carico del Locatore.

Sono altresì a carico del Locatore gli oneri di imposta di qualsiasi genere di cui l’immobile sia gravato in ragione della sua destinazione.

Con la sottoscrizione del presente atto, il Locatore autorizza il Conduttore ad effettuare tutti i necessari interventi che si dovessero rendere necessari, nella vigenza del contratto, per meglio adeguare il locale all’uso di cui all’art. 2.

Il Conduttore dà atto di aver ricevuto dal Locatore le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica dell’edificio cui accede l’immobile locato.

Art. 5

Nella vigenza del contratto di locazione, al Conduttore è concessa la facoltà di eseguire, a cura e spese proprie, eventuali lavori di sistemazione dell’immobile e/o degli impianti ivi esistenti, finalizzati ad adeguare gli stessi alle proprie esigenze specifiche, previa comunicazione preventiva al Locatore del progetto relativo ai suddetti lavori.

Alla cessazione per qualsiasi causa della locazione, le eventuali migliorie, addizioni, riparazioni, etc., effettuate secondo quanto detto al comma precedente, resteranno acquisite al Locatore senza rimborso o indennità alcuna, ma anche senza possibilità di pretendere dal Conduttore il ripristino dell’immobile nello status quo ante.

Il Locatore consente che il Conduttore, nel rispetto delle norme di legge e/o degli eventuali regolamenti condominiali, applichi all’esterno dell’immobile insegne (anche pubblicitarie), cartelli o altri segnali inerenti la propria attività.

Il Locatore autorizza fin d’ora il Conduttore a presentare istanze e domande alle competenti Autorità per le autorizzazioni eventualmente necessarie all’esecuzione dei lavori sopra menzionati.

Art. 6

Il Conduttore si obbliga ad usare i locali con la diligenza del buon padre di famiglia.

Art. 7

Per quanto non previsto espressamente dal presente contratto, le Parti fanno espresso riferimento alle leggi vigenti, in particolare alla L. n. 392/1978, alla disciplina generale del Codice Civile, alle consuetudini ed agli usi locali.

Art. 8

Per qualsiasi controversia derivante dal contratto, incluse, in via meramente esemplificativa, quelle derivanti dall’interpretazione e/o esecuzione del contratto, sarà competente il giudice ordinario, secondo quanto prescritto dalle norme del Codice di procedura civile.

Art. 9

Tutte le spese relative al presente contratto, ivi compresa l’imposta di registrazione, saranno sostenute dalle Parti in misura del 50% ciascuna, come per legge. A tal fine, il presente contratto viene redatto in triplice originale ed il Locatore si assume l’onere della registrazione.

Art. 10

Ai sensi di quanto previsto dal Regolamento Ue 2016/679, le Parti dichiarano di essersi preventivamente e reciprocamente informate prima della sottoscrizione del contratto circa le modalità e le finalità dei trattamenti di dati personali che verranno effettuati per l’esecuzione del contratto medesimo.

Ai fini della suddetta normativa, le Parti dichiarano che i dati personali forniti con il presente contratto sono esatti e corrispondono al vero, esonerandosi reciprocamente da qualsivoglia responsabilità per errori materiali di compilazione, ovvero per errori derivanti da una inesatta imputazione dei dati stessi negli archivi elettronici e cartacei.

I trattamenti dei dati saranno improntati ai principi di correttezza, liceità e trasparenza e nel rispetto delle misure di sicurezza.

Con la sottoscrizione del contratto, le Parti dichiarano di essersi reciprocamente comunicate oralmente tutte le informazioni previste dalla richiamata normativa.

Letto, confermato e sottoscritto

Luogo e data.

Il Locatore

___________________________
Il Conduttore

___________________________
Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 c.c., le Parti, previa lettura delle clausole contenute nel presente contratto, dichiarano di approvarne espressamente gli artt. 2, 3, 4 e 5.

Il Locatore

___________________________
Il Conduttore

___________________________

note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] Art. 1803 cod. civ.

[3] L. n. 431/1998.

[4] L. n. 392/1978 (cosiddetta legge sull’equo canone), negli articoli che vanno dal 27 al 42.

[5] Alla normativa speciale contenuta nella legge sull’equo canone si aggiunge, ad integrazione ed in quanto compatibile, la normativa generale contenuta nel codice civile, agli artt. 1572 e ss. c.c.

[6] Art. 27 L. n. 392/1978.

[7] Art. 28 L. n. 392/1978.

[8] Art. 29 L. n. 392/1978, i motivi consistono nella intenzione del locatore di:

  • adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di un’attività industriale, artigianale, alberghiera, teatrale, commerciale o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
  • demolire l’immobile per ricostruirlo, oppure procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, oppure eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;
  • ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.

[9] Artt. 30 e 31 L. n. 392/1978 disciplinano, rispettivamente, la procedura di rilascio dell’immobile laddove il conduttore non vi proceda spontaneamente, e le sanzioni applicabili al locatore ove, nel termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile, non abbia dato esecuzione alle motivazioni alla base del suo mancato rinnovo contrattuale.

[10] Art. 32 L. n. 392/1978.

[11] Art. 34 L. n. 392/1978.

[12] Art. 36 L. n. 392/1978.

[13] Art. 37 L. n. 392/1978.

[14] Artt. 38 e 39 L. n. 392/1978.

[15] Art. 40 L. n. 392/1978.


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