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Spese condominiali per luce e pulizia scale: come si dividono?

14 Novembre 2018
Spese condominiali per luce e pulizia scale: come si dividono?

Condominio: le spese per il servizio di pulizia delle parti comuni e per l’illuminazione dell’ingresso e delle scale si dividono secondo millesimi o in base all’altezza dell’appartamento?

Nel tuo condominio è arrivato il momento di approvare il bilancio consuntivo da cui dipenderà anche la ripartizione delle spese tra i vari proprietari. Gli esborsi più rilevanti presentati dall’amministratore riguardano la ditta di pulizie e la luce per le parti comuni del condominio ossia scale e androne d’ingresso. Subito si pone il problema di come vadano divisi tali importi. A detta di alcuni sarà necessario procedere secondo millesimi di proprietà: per cui a pagare di più saranno i proprietari di appartamenti più grandi. A detta di altri, invece, ci si deve basare, come per le spese dell’ascensore, sull’altezza del piano ove si trova l’unità abitativa dei condomini: il che significa che le spese principali ricadranno su chi vive in alto al palazzo mentre gli inquilini dei locali al piano terra o ai primi piani avranno una quota minima. Il dubbio è stato risolto da una recente ordinanza della Cassazione [1] la quale ha chiarito come si dividono le spese condominiali per luce e pulizia delle scale.

Chi partecipa alle spese per illuminazione e pulizia?

Prima però di affrontare questo problema, dobbiamo fare una premessa che spesso induce in errore i condomini e genera liti. I proprietari di magazzini e negozi che hanno un proprio accesso diretto agli immobili, per il tramite del marciapiede e della strada, e che quindi non accedono mai all’androne dell’edificio e non utilizzano l’ascensore, non accendono le luci delle scale e non sporcano le parti comuni devono partecipare a tali spese?

L’androne e le scale, così come il tetto, sono parti comuni dell’edificio, cui devono partecipare tutti i condomini, ivi compresi i proprietari dei locali “frontestrada” con un proprio ingresso. Del resto, l’androne del portone non viene utilizzato solo ed esclusivamente come “passaggio obbligato” all’interno del palazzo; in esso, di norma, vengono posizionati una serie di servizi dell’intero condominio quali, per esempio, il contatore dell’acqua che alimenta l’intero fabbricato (spesso anche i locali a piano terra), i contatori dell’energia elettrica di tutte le unità immobiliari (a volte anche dei locali a piano terra), le cassette delle lettere, la guardiola del portiere, la bacheca condominiale, ecc. Senza contare il fatto che se la terrazza  condominiale, anche i proprietari dei negozi hanno il diritto di accedervi e di utilizzarla (e, se non lo fanno, è solo per una loro scelta). In tale ipotesi, quindi, si varranno delle scale o dell’ascensore.

Pertanto, essendo androne, scale e ascensore beni comuni dell’intero condomino, i titolari dei locali a piano terra non potranno essere esclusi dalla partecipazione alle relative spese di pulizia e illuminazione.

L’unica eccezione potrebbe scattare se l’atto di acquisto prevede diversamente, escludendo i proprietari dei magazzini al piano terra dalla partecipazione ad alcune categorie di spesa.

Come si dividono le spese per luce e pulizia scale in condominio?

Una volta chiarito chi deve partecipare alle spese per luce e pulizia delle scale, vediamo invece come si dividono. A riguardo la Cassazione ha detto l’assemblea non ha un potere discrezionale nel riparto dei contributi: non può quindi stabilire un riparto delle spese in base ai millesimi di proprietà in deroga a quanto previsto dal codice civile. Dunque sia per la pulizia delle scale che per la relativa bolletta della luce delle parti comuni la divisione tra i condomini deve avvenire in base al criterio dell’altezza dal suolo di ciascun piano.

Chi abita in cima all’edificio gode di tutta l’illuminazione, chi vive più in basso no

È appunto questo il principio sancito dalla Cassazione nell’ordinanza in commento. Ogni delibera dell’assemblea di condominio che disponga un diverso criterio di distribuzione di tali spese è nulla a meno che non sia presa all’unanimità. Solo infatti il consenso di tutti i condomini dell’edificio può prevedere un diverso criterio di riparto.

Come noto, afferma la Cassazione, «la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono e ai fini di tale ripartizione resta ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari». Allo stesso modo tale interpretazione vale, in via analogica, anche per la ripartizione delle spese per l’illuminazione delle scale perché anche tali esborsi riguardano un servizio del quale i condomini godono «in misura maggiore o minore a seconda dell’altezza di piano, visto che il proprietario dell’ultimo piano utilizza l’illuminazione di tutta la tromba delle scale, mentre il proprietario del primo piano utilizza solo l’illuminazione della prima rampa».


note

[1] Cass. ord. n. 29217/2018.


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21 Commenti

  1. Chiedo cortesemente una verifica circa il riferimento all’ordinanza della Cassazione che sembra non essere stato correttamente inserito. Grazie.

  2. Per cortesia, vorrei informazioni riguardo un condominio costruito in collina, dove l’ingresso si trova al piano strada comunale, con il numero maggiore d’appartamenti(5) stesso dell’ingresso. Esiste anche un piano superiore, attico(2), mentre al piano inferiore -1° dall’ingresso, ci sono appartamenti(3) ed autorimesse(5) con percorso stradale collegato con la via dell’ingresso. Esiste anche un ulteriore sotto piano -2° che comprende le cantine(10) ed altre autorimesse(6) con accesso da altra strada comunale sottostante. Ad esempio i proprietari dell’ultimo piano, attico(1), hanno le autorimesse(2) al piano -2°. Come ripartire spese pulizia scale e illuminazione scale?
    Grazie cordiali saluti.

  3. Quando il condomino del piano basso accende la luce scale, queste si accendono su tutti i piani. il non utilizzare dette luci è una sua scelta ma deve partecipare in egual misura alle spese

    1. …a meno che l’inquilino al primo piano utilizzi un temporizzatore per il primo piano, e quello del secondo piano un temporizzatore che comprenda il primo e secondo piano e così via, altrimenti, c’è disparità di trattamento.

  4. NON SAREBBE GIUSTO DIVIDERE IL TUTTO IN BASE ALLE PERSONE CHE CI ABITANO….SE IN UN APPARTAMENTO VIVONO 5/6 PERSONE CONSUMERANNO DI PIU DI UNO DOVE NE VIVONO 2/3 O NO’?

    1. Scusi perchè la luce viene accesa solo da chi ci abita?
      se qualcuno riceve visite tutti i giorni vanno su al buio?
      ognuno può fare quello che vuole se vive da solo o in dieci giusto la ripartizione a piano…

  5. ma se la luce scala è temporizzata, perciò si che il condomino abiti al primo o all’ultimo piano il consumo di energia rimane sempre lo stesso

    1. e con questo?
      la luce si accende non perchè serve a me, chi abita al 1° piano ne sfutta solo 1, chi abita al 2° ne sfrutta 2 e così via…

      1. Si, ma chi abita al primo piano, accendendo la luce della scala, consuma energia elettrica nè più nè meno di uno che abita all’ottavo piano.
        Allora bisognerebbe mettere temporizzatori in base ai piani.

    1. Secondo il mio pensiero sarebbe giusto dividere le spese di pulizia scale e luce al 50% secondo la tabella di proprietà, così si tiene conto della potenzialità di ciascuno dei condomini anche di raggiungere es. il lastrico solare, e il restante 50% in base al piano; non capisco in toto la sentenza di cassazione. Per quanto attiene alle luci, esse si, sono temporizzate e durano il medesimo tempo per qualsiasi piano, ma non è un criterio di legittimità perché il temporizzatore viene regolato per dare il tempo al raggiungimento dell’ultimo piano.

  6. Alcune affermazioni sono errate. Per esempio, nel mio caso la luce è temporizzata ogni tre piani, abitando al secondo piano, perché devo pagare anche quella che non accenderò mai?

  7. Salve nel mio condominio, fatto di otto unità, l’amministratore stabilisce un turno per fornire acqua all’impresa di pulizia per effettuare la pulizia della scala. Ciò vuol dire che i condomini devono stare a casa in quei precisi giorni. è normale?
    Grazie

  8. Mi piacerebbe sapere la risposta alla domanda di Giacomo, del 24-02-2020, delle 17,20, se possibile, grazie.

  9. Nel mio condominio (70 inquilini) L’amministratore detemina le quote condominiale a seconda del consumo dell’acqua , pertanto ogni condomino ha il suo contatore dell’acqua personale nell’appartamento. Se io consumo 300 mc di acqua all’anno pagherò molto di piu di quota condominiale di un condomino che ha consumato 70 mc , anche se l’appartamento del condomino che ha consumato meno acqua e’ molto piu’ grande. Vi chiedo è legale tutto questo? Posso impugnare preventivo e consuntivo oppure devo sottostare a questa ingiustizia.GRAZIE

    1. se si parla di consumi di acqua, che c’entra la grandezza dell’appartamento? ogni condomino ha il suo contatore personale ed in base a chi ci vive ne utilizzerà di meno o di più, ma ciò non è dato alla grandezza dell’appartamento

  10. Io sono al quinto piano e devo dire che la luce viene sempre e solo utilizzata da chi sta in basso perchè noi abbiamo più luce che entra dalle vetrate delle scale e non ne abbiamo bisogno. Poi viene usata da chi ha la porta più incassata nel pianerottolo perchè non vede quando apre ed infine da chi nel ballatoio ha messo plastica, umido, vetro e carta e ogni due per 3 è a portar fuori roba. Mi spiace ma ritengo che non ci sia una regola che valga per tutti. Senza contare che io al quinto non ho più luce perchè si accendono tutte le altre … ho la mia del pianerottolo e basta. Così come la signora delle pulizie pulisce il mio piano le cui scale non uso mai a differenza di chi abita al piano rialzato, primo e secondo che scendono e salgono spesso a piedi e sporcano di più. Ma ha senso questa cosa? direi di no. Quando pulisce fa tutta la scala i ugual modo e via. divise le spese x tutti uguali.

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