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Amministratore di condominio: come e quando chiederne la revoca

15 Dicembre 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 Dicembre 2018



Siamo alle prese con problemi condominiali e i malumori non mancano ma come dobbiamo trattare con un amministratore scaltro, provocatore e falso? Io temo che lui e qualcun altro della cerchia(all’interno e all’esterno del condominio) siano in qualche modo riconducibili a gruppi di potere politico-criminale e che siano capaci d’influenzare l’andamento di assemblee e lavori o di tacere condòmini di buona volontà. Sono ormai tanti anni che non si risolve nulla nel modo giusto. 

La soluzione ai problemi del lettore risiede nell’ottenere la revoca del soggetto dalla figura di amministratore.

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina (la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi).

Nel caso in cui non dovessero il lettore e altri condomini suoi amici raggiungere il numero, perché i condomini – perché preoccupati di eventuali ritorsioni – dovessero decidere di non votare per la revoca, il lettore potrebbe adire l’autorità giudiziaria per far disporre la revoca dell’amministratore ad un Giudice.

La revoca, in questo caso, può essere disposta se non rende il conto della gestione condominiale, ovvero in caso di gravi irregolarità.

Il codice civile elenca una serie di voci, non tassative, al cui verificarsi debba considerarsi una grave irregolarità dell’amministratore:

– l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;

– il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

– la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; 

– la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale; 

– la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; 

– l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

– qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; 

– l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Proprio quest’ultimo punto, evidenziato, è quello che maggiormente viene violato dagli amministratori di tutta Italia che, spesso, dimenticano di comunicare tali dati, così violando espressamente il dettato legislativo.

E così, in presenza di queste ipotesi – tipiche ma non tassative – sarà possibile adire l’autorità giudiziaria per ottenere la revoca dell’amministratore essendo venuto meno il necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini (Tribunale Modena, sez. II, 18/01/2017, n. 205).

Altri casi di grave irregolarità non espressamente previsti dalla legge sono stati insegnati dalla giurisprudenza: “costituisce grave irregolarità, tale da determinare la revoca dellʼincarico, il comportamento dellʼamministratore di condominio che, richiestone da uno dei condomini,

ometta per un lungo tempo e comunque al di là di un termine ragionevole di consegnare o di offrire in visione i documenti o di comunicare dati relativi alla gestione condominiale” (Tribunale Messina, sez. I, 22/01/2013); “la mancata adozione da parte dell’amministratore di condominio di un conto corrente separato rispetto al suo patrimonio personale, con conseguente promiscuità gestionale, costituisce irregolarità di tale gravità da comportare la revoca del mandato” (Tribunale S.Maria Capua V., 17/07/1997).

Come del resto, comporta una situazione irreparabile per la revoca giudiziale, la condotta penalmente rilevante dell’amministratore di condominio: minacce, ritorsioni, frasi ingiuriose, lesioni commesse ai danni del singolo condomino sono tutte azioni che porrebbero fine al rapporto fiduciario con l’amministratore.

Tanto premesso, il consiglio al lettore è quello di attenzionare per bene se questo soggetto segua pedissequamente tutti gli obblighi che la legge gli impone di osservare in qualità di amministratore, in modo tale che al primo passo falso il lettore, insieme agli altri condomini con lui compiacenti, possano agire per la sua revoca assembleare, o giudiziale.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla


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