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Restituzione affitto pagato in nero

15 Novembre 2018


Restituzione affitto pagato in nero

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 Novembre 2018



Contratto di locazione non registrato: conseguenze per l’inquilino e il padrone di casa.

Se vivi da molto tempo in affitto e hai sempre pagato il canone in nero, senza cioè che il contratto sia mai stato registrato all’Agenzia delle Entrate, potresti diventare un serio problema per il padrone di casa. Non solo perché, qualora decidessi di denunciare l’irregolarità fiscale, a pagarne le conseguenze sarebbe solo quest’ultimo – il quale riceverebbe un accertamento con le relative sanzioni – ma soprattutto perché, agendo in tribunale, potresti ottenere la restituzione dell’affitto pagato in nero. Possibile? Assolutamente sì, e la conferma è stata data più volte dalla Cassazione. Per cui, anche se hai concordato – a voce, s’intende – un canone inferiore rispetto a quello che, al lordo delle tasse, avresti dovuto corrispondere, accettando come contropartita l’evasione fiscale, sei tutelato ugualmente dalla legge.

In particolare, secondo i giudici supremi – che sul punto si sono espressi, per la prima volta, con una sentenza del dicembre 2016 [1] – se è vero che il contratto non registrato è nullo per legge [2], è anche vero che le somme versate dall’inquilino a titolo di canone non hanno ragione di essere, sono cioè prive di una valida “causa”. In assenza quindi di un legittimo motivo a giustificare il trasferimento del denaro, quest’ultimo va rimborsato dal primo all’ultimo euro.

Affitto in nero: quali conseguenze?

Può sembrare un controsenso per chi crede che l’affitto in nero sia il frutto di una intesa (seppure illecita) tra locatore e conduttore, per cui entrambi ne dovrebbero essere responsabili. Ma non è così. Non è difficile convincersi del fatto che la mancata registrazione della scrittura privata costituisca un indebito vantaggio solo per il padrone di casa che, in tal modo, evita di pagare le tasse. Poco cambia, invece, per l’inquilino. Se è vero infatti che il prezzo dell’affitto viene solo formalmente deciso dal locatore, ma alla fine dei conti sono invece le leggi del mercato a fissare l’importo, in base all’incontro tra domanda e offerta, a nulla varrebbe chiedere un canone superiore se poi l’appartamento dovesse rimanere sfitto. Ed allora non è il locatore a fare un piacere all’inquilino nel rinunciare alla registrazione del contratto, ma quest’ultimo ad assecondare il primo. In buona sostanza, le tasse sull’affitto riducono il lucro del locatore ma non vanno ad aumentare gli oneri per gli inquilini i quali – con o senza le imposte – non possono permettersi oltre certe cifre.

Stando così le cose, si comprende bene che l’affittuario “subisce” la decisione del proprietario di non denunciare il contratto al fisco. Ed è proprio per questo che la legge stabilisce, in caso di affitto in nero, una nullità relativa: il contratto impegna solo il locatore ma non anche il conduttore. Che, di conseguenza, potrà chiedere la restituzione dell’affitto pagato in nero senza perciò essere sfrattato.

Cerchiamo di comprendere meglio come stanno le cose e di spiegare, quindi, quali sono i poteri dell’inquilino in ipotesi del genere.

Affitto in nero: chi ci perde?

Se hai letto i nostri due articoli Affitto in nero: conseguenze per l’inquilino e Locazione non registrata: conseguenze per il locatore, saprai già bene come la pensano i giudici in caso di un affitto non dichiarato all’Agenzia delle Entrate. Cerchiamo, qui di seguito, di fare il punto della situazione.

Entro 30 giorni dalla firma, il locatore deve registrare il contratto all’ufficio delle imposte. Successivamente dovrà dichiarare i canoni nella sua dichiarazione dei redditi annuali.

La mancata registrazione comporta:

  • una causa di nullità del contratto,
  • un’evasione fiscale.

Con riferimento a questo secondo aspetto, l’omesso versamento dell’imposta di registro comporta una responsabilità solidale dell’inquilino e del padrone di casa. In altri termini l’Agenzia delle Entrate può esigere indifferentemente il versamento della tassa dall’una o dall’altra parte. Proprio per questo, il conduttore può registrare da sé il contratto e farsi poi restituire l’importo dal locatore.

Invece per quanto riguarda la mancata denuncia dei canoni nella dichiarazione dei redditi la responsabilità ricade solo sul padrone di casa (né potrebbe essere altrimenti, visto che l’inquilino non ha alcuna interferenza in tale adempimento).

Quanto invece alla nullità del contratto non registrato, questa si ripercuote solo sul locatore e non sull’inquilino. Difatti il primo è comunque tenuto a rispettare l’affitto: non può cioè mandare via il conduttore solo perché il contratto è nullo. Il secondo, al contrario, può anche non adempiere: può cioè recedere in qualsiasi momento, lasciando l’appartamento senza motivo e senza preavviso; può finanche rifiutarsi di pagare il canone di locazione senza temere un decreto ingiuntivo.

La nullità del contratto non registrato comporta anche il divieto, per il proprietario, di agire con la procedura di sfratto più rapida di quella ordinaria.

Se il contratto dovesse indicare un canone inferiore rispetto a quello concordato a voce e di fatto corrisposto dall’inquilino, quest’ultimo potrebbe chiedere la restituzione del surplus fino a sei mesi dopo dalla riconsegna dell’immobile.

Di recente la Cassazione ha ammesso la registrazione tardiva dell’affitto. Sotto un profilo fiscale, si può registrare il contratto fino a 30 giorni dopo la stipula della scrittura, senza alcuna conseguenza; lo si può fare anche dopo, entro massimo un anno, con il ravvedimento operoso così contando su uno sconto sulle sanzioni. La registrazione tardiva può avvenire anche oltre il ravvedimento operoso (ma lo sconto sulle multe è inferiore) e sempre che, nel frattempo, non sia intervenuto un accertamento.

Sotto un profilo civilistico, la Cassazione ha detto che è possibile la registrazione tardiva – oltre cioè i 30 giorni dalla firma della scrittura – evitando in tal modo la nullità del contratto. Questo significa che, con effetti retroattivi, la locazione viene sanata e diventa valida. In buona sostanza, come abbiamo già spiegato in Affitto: si può registrare in ritardo?, la registrazione tardiva sana la precedente omissione e quindi tutti gli accordi “rivivono”, con effetto retroattivo.

A conti fatti, se il contratto non viene registrato, in caso di affitto in nero ci perde solo il locatore.

Restituzione dell’affitto

L’aspetto forse più saliente di tutta questa vicenda sta nella possibilità, per l’inquilino, di chiedere la restituzione dei canoni di affitto versati in nero. Ciò può succedere in due casi:

  • quando il contratto non è stato registrato;
  • quando il contratto è stato registrato ma indica un affitto inferiore rispetto a quello effettivamente versato.

La legge dà all’inquilino un termine fino a sei mesi da quando lascia l’appartamento per agire contro il locatore e chiedere il rimborso delle somme in più versate e da questi non dichiarate al fisco.

La ragione di tale facoltà – spiega la Cassazione – si desume dalle stesse conseguenze che la legge collega all’omessa registrazione dell’affitto: se è vero che il contratto non registrato non esiste per la legge, anche i canoni versati sono privi di una “giusta causa”; quindi non hanno ragione di essere corrisposti o, se corrisposti, devono essere restituiti.

note

[1] Cass. sent. n. 25503/16 del 13.12.2016.

[2] Art. 13 L. 431/2008.

[3] L. 208/2015.

[4] Art. 2033 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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