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Bollette spese condominiali: vanno in prescrizione?

18 Novembre 2018


Bollette spese condominiali: vanno in prescrizione?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 Novembre 2018



Pagamento oneri di condominio: il termine massimo del pagamento per il padrone di casa e per l’inquilino.  

L’amministratore di condominio si è presentato con un conto da pagare lungo almeno due pagine. Sono ormai diversi anni che non versi le spese ed è arrivato il momento di tirare le somme. Ti è stato concesso molto tempo per trovare i soldi; gli altri condomini hanno accettato di venire incontro alle tue esigenze e alle difficoltà economiche che hai incontrato negli ultimi tempi; ma ora non sono intenzionati ad attendere oltre. Anzi, se non pagherai intendono avviare contro di te le azioni legali. Insomma, vogliono farti un decreto ingiuntivo. Mentre ragioni sul da farsi, ti accorgi però che alcuni di questi debiti si riferiscono ad annualità remote, tanto remote che potrebbero addirittura essere scadute. Mentre ti chiedi se le bollette per le spese condominiali vanno in prescrizione oppure no decidi di rivolgerti a un legale. Se il tuo avvocato è ben informato ti risponderà pressappoco come ti diremo qui di seguito.

Nelle seguenti righe ti spiegheremo dunque quali arretrati l’amministratore di condominio può pretendere e dopo quanto tempo, invece, non può più chiedere nulla. Ti diremo quali sono i termini della prescrizione per le spese condominiali che deve sostenere il proprietario dell’appartamento e quelle che invece competono a un eventuale inquilino che vive in affitto all’interno dell’appartamento. Si tratta infatti di due cose diverse: l’una coinvolge i rapporti tra condòmino e condominio, l’altra quelli tra locatore e conduttore in forza del contratto di locazione.

Bollette condominiali: chi deve pagare?

In generale, comunque, a dover pagare il condominio è sempre il “condòmino” ossia il proprietario dell’immobile, e ciò vale anche se ha dato in affitto la casa a un’altra persona. Quest’ultima è tenuta, in base alla legge sull’equo canone, a rimborsare al locatore una parte delle suddette quote, ma si tratta di un obbligo contrattuale che non ha alcuna ricaduta nei rapporti con il condominio. Per cui se l’inquilino è inadempiente, sarà il padrone di casa a rischiare il decreto ingiuntivo non potendo addossare la responsabilità al proprio affittuario moroso. Anche di questo parleremo a breve.

Insomma, per comprendere tutta la materia e capire se le bollette per le spese condominiali vanno in prescrizione è necessario fare il punto della situazione e passare in rassegna tutta la materia. Ma non preoccuparti: lo faremo in modo schematico e con linguaggio semplice, dimodoché anche tu, alla fine di questo articolo, potrai sapere quando scadono gli oneri condominiali. Procediamo con ordine.

Prescrizione bollette condominiali per il proprietario

Il proprietario dell’appartamento è tenuto a versare le spese di condominio nel momento di scadenza delle relative quote, il che avviene mensilmente per quelle ordinarie (relative, ad esempio, per il servizio di pulizia, la luce nelle scale, il consumo dell’acqua comune, il giardiniere, ecc.) e all’atto della richiesta da parte dell’amministratore per quelle straordinarie (ad esempio per la riparazione del tetto o per le spese di ristrutturazione della facciata).

L’amministratore può riscuotere le spese condominiali solo dopo l’approvazione del bilancio consuntivo, approvazione che deve intervenire annualmente. Ecco perché l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea almeno una volta all’anno. Con l’approvazione del bilancio consuntivo viene dato anche l’ok definitivo al piano di riparto delle spese.

Con il bilancio consuntivo approvato, l’amministratore può passare alla riscossione delle “bollette condominiali”, meglio detti “oneri condominiali” o “spese di condominio”.

Il termine massimo per la richiesta di tali somme (tanto dovute per l’ordinaria quanto per la straordinaria amministrazione) è di cinque anni. Dopo tale termine si verifica la cosiddetta prescrizione delle bollette condominiali. In termini pratici significa che, se dall’ultima diffida che hai ricevuto da parte dell’amministratore o dal suo avvocato sono passati più di cinque anni non devi più pagare nulla; allo stesso modo, se non hai mai pagato il condominio e non hai mai ricevuto alcun sollecito, ti possono essere richiesti solo gli arretrati degli ultimi cinque anni.

Ogni volta che viene inviata una messa in mora, la prescrizione si interrompe e inizia a decorrere da capo. Ad esempio, se dopo quattro anni da quello in cui le bollette condominiali dovevano essere versate l’avvocato invia una diffida ai morosi, la prescrizione inizia a decorrere di nuovo da “zero” e bisogna aspettare di nuovo cinque anni per liberarsi dal debito (sempre che, nel frattempo, non intervenga un’ulteriore sollecito con raccomandata).

La prescrizione viene interrotta non con una lettera qualsiasi, un messaggino sul cellulare, una telefonata o un avviso di carta lasciato nella cassetta delle lettere: ci vuole una raccomandata a.r. o un’email di posta elettronica certificata (Pec). Questo perché il mittente deve essere in grado di dimostrare che il condomino ha ricevuto la diffida.

Se scadono 5 anni dall’approvazione del piano di riparto, il condominio non può più pretendere il pagamento degli oneri condominiali dal proprietario dell’appartamento.

Anche la notifica di un decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi interrompe la prescrizione.

Prescrizione bollette di condominio per l’inquilino

L’obbligo che l’affittuario ha di versare le bollette di condominio è solo nei confronti del padrone di casa e non nei confronti dell’amministratore, il quale potrà continuare a esigere i pagamenti da parte del locatore. È quest’ultimo che rischia il decreto ingiuntivo se il primo non adempie.

Tuttavia la legge sull’equo canone fa ricadere sul conduttore non tutti gli oneri di condominio ma solo alcune spese (leggi Ripartizione spese condominiali tra proprietario e inquilino):

  • servizio di pulizia,
  • funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore,
  • fornitura dell’acqua,
  • fornitura dell’energia elettrica per le parti comuni,
  • fornitura del riscaldamento e del condizionamento dell’aria,
  • spurgo dei pozzi neri e delle latrine,
  • fornitura di altri servizi comuni.

Quindi l’affittuario è tenuto a versare, oltre al canone di locazione indicato nel contratto, anche i cosiddetti oneri accessori ossia la sua parte di spese condominiali. E se non adempie può essere sfrattato. Ma se per il canone, lo sfratto avviene anche dopo un solo mese di morosità, per gli oneri accessori lo sfratto può avvenire solo se l’importo non versato supera il corrispondente di due mensilità del canone.

Abbiamo detto che a pretendere il versamento delle spese condominiali dall’inquilino può essere solo il proprietario. Lo può fare, però, entro un termine massimo di prescrizione che, in questo caso, è solo di due anni (e non di cinque). Se il locatore pretende il rimborso delle spese condominiali per annualità più remote di due anni, la sua richiesta non potrebbe mai trovare ingresso in un’aula di tribunale in quanto prescritta. Egli cioè non ha più diritto alla restituzione dei soldi versati al condominio per la parte di spettanza dell’inquilino.

In particolare, come abbiamo già spiegato in Pagamento di condominio e prescrizione (a cui rinviamo per maggiori approfondimenti sul tema):

b) nei confronti del condominio, resta obbligato a pagare il proprietario dell’appartamento, anche se questi ha inserito, nel contratto di locazione, un’apposita clausola ove si prevede che tali spese gravino sull’inquilino; si tratta, infatti, di accordi che valgono solo tra le parti e non sono opponibili al condominio. La prescrizione è, come detto prima, di cinque anni;

a) nei rapporti tra proprietario dell’appartamento e inquilino, la prescrizione è di due anni; così ha precisato, di recente, la Cassazione [1]. In altre parole, il locatore può esigere dal conduttore il versamento dei cosiddetti «oneri accessori» (ossia appunto le spese di condominio) entro e non oltre un biennio. Tale termine decorre da:

  • se l’edificio in cui è ubicata l’abitazione è di proprietà di un singolo locatore, dalla data di chiusura della gestione del singolo esercizio annuale [2];
  • se l’immobile è in condominio, dalla data in cui è stato approvato il consuntivo delle spese con delibera dell’assemblea dei condomini;
  • negli altri casi, dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere [3].

note

[1] Cass. ord. n. 3947/2015; Cass. sent. n. 7184/2003.

[2] Cass. sent. n. 8609/2006.

[3] Cass. sent. n. 4588/1995.

[4] Cass. sent. n. 25503/16.


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1 Commento

  1. Salve, se in barba alla legge un amministratore di condominio chiede, minacciando azioni legali, le quote condominiali direttamente all’inquilino scavalcando l’ignaro proprietario cosa commette? Illecito? Reato? Grazie

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