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Si può vendere una casa data in prestito?

19 Novembre 2018


Si può vendere una casa data in prestito?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 Novembre 2018



Comodato di immobile: diritti dell’utilizzatore alla prelazione, usucapione, opponibilità del contratto e rimborso spese.

Diversi anni fa hai ottenuto da tua madre la possibilità di vivere gratuitamente in una sua casa di proprietà. Da allora hai eseguito numerose migliorie e ristrutturazioni; lo hai fatto di tua spontanea iniziativa e senza chiederle l’autorizzazione, consapevole comunque che ne sarebbe stata felice. Il valore dell’appartamento è infatti aumentato. Proprio questo però ha reso l’immobile appetibile ad alcuni vicini che lo vorrebbero acquistare. Si sono così rivolti a tua madre per presentarle un’offerta. Ora temi che lei possa davvero venderlo, così vanificando tutti i tuoi sacrifici economici e costringendoti a trasferirti in un altro posto. Ti chiedi se esiste una tutela legale per chi è in «comodato», se questi debba essere preferito ad eventuali terzi, se abbia una prelazione o, addirittura, se l’uso dell’immobile nel tempo possa dar diritto a chiederne l’intestazione per usucapione. Poiché non sei un esperto di legge, vorresti sapere da un avvocato se si può vendere una casa data in prestito. Sul punto si sono pronunciati numerosi giudici.

Di tanto parleremo nel seguente articolo. Ti spiegheremo cioè chi prevale, in caso di una eventuale contestazione, tra acquirente e comodatario e come questi possa far valere i suoi diritti per le spese effettuate sull’immobile. Ma procediamo con ordine.

Casa in prestito: quale contratto?

Prima però di spiegarti se si può vendere una casa in prestito è necessario che tu sappia quale rapporto giuridico si crea tra l’utilizzatore e il proprietario. Si tratta di un contratto di comodato il quale si realizza anche oralmente, con la semplice messa a disposizione dell’alloggio. Insomma, si tratta di un contratto che può essere anche verbale e non richiede particolari forme scritte, né tantomeno la registrazione. Quindi ben può un padre lasciare che il figlio abiti nella sua seconda casa senza dover interessare un notaio o stipulare una scrittura privata. Ciò succede spesso quando uno dei genitori destina un proprio immobile ad abitazione familiare del figlio non appena questi si sposa, in attesa almeno che possa acquistare un appartamento con i propri soldi.

Il comodatario ha diritto a restare se la casa viene venduta?

Veniamo al problema di partenza: si può vendere la casa in comodato? La risposta è assolutamente sì. Tuttavia, l’aspetto su cui ci dobbiamo concentrare non è tanto il diritto del proprietario – che non può essere contestato – di disporre del proprio bene e quindi di venderlo (diritto che è intangibile anche se questi avesse stipulato un contratto di affitto), quando piuttosto il diritto del comodatario di continuare a restare dentro la casa. In altre parole, una volta che la casa è stata ceduta, il nuovo titolare può mandare via l’utilizzatore? Lo può già fare il precedente titolare in vista della imminente vendita? Secondo la Cassazione [1], il contratto di comodato, benché firmato prima di un successivo contratto di vendita, non è opponibile all’acquirente del bene stesso. Risultato: il comodatario deve andare via.

Il codice civile [2] stabilisce solo in caso di affitto che il contratto è opponibile all’acquirente a parto che tale locazione abbia una data certa anteriore alla vendita. Tuttavia questa norma – sostiene la Cassazione – non può applicarsi anche al comodato (avendo una portata eccezionale, la disposizione non può essere oggetto di interpretazione analogica ossia di estensione ai casi simili).

Così l’acquirente della casa in precedenza data in comodato «non può risentire alcun pregiudizio dall’esistenza di tale comodato e ha, pertanto, il diritto di far cessare, in qualsiasi momento, a suo piacere, il godimento del bene da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa» [3].

Anche se l’immobile fosse stato pignorato, il creditore avrebbe diritto di sfrattare il comodatario.

Il comodatario ha diritto di prelazione?

Se il proprietario dell’immobile decide di vendere la casa, il comodatario non ha alcun diritto di prelazione; non può cioè pretendere di essere preferito all’offerente a parità di prezzo. Nessuna norma di legge gli riconosce tale facoltà.

Il comodatario può usucapire la casa?

Anche se il comodatario fosse rimasto per oltre 20 anni dentro l’immobile, quando la disponibilità all’uso è frutto di un rapporto di cortesia e di tolleranza del proprietario, come succede tra familiari, non si può rivendicare l’usucapione. Leggi Posso rivendicare l’usucapione su una casa in comodato?

Questo perché il comodato presuppone il riconoscimento dell’altrui titolarità dell’immobile, il che è incompatibile con l’usucapione. Per far scattare, invece, l’usucapione è necessario un comportamento, da parte del comodatario, incompatibile con l’altrui diritto: insomma è necessario che questi ponga in essere delle attività che solo il legittimo titolare potrebbe porre.

La moglie può restare nella casa dei suoceri se si separa?

Quando i genitori danno al figlio la casa affinché vi viva con la moglie, quest’ultima, in caso di separazione e divorzio, ha diritto a rimanere nell’immobile solo a patto che il giudice collochi presso di lei il figlio che quindi andrà a vivere nella casa familiare. Solo se il contratto di comodato avesse una data di scadenza, esso potrebbe essere opposto all’ex coniuge e l’immobile andrebbe restituito. Leggi Immobile in prestito al figlio sposato: quali rischi.

Rimborso spese ristrutturazione e migliorie

Non resta che vedere se il comodatario, costretto ad andare via di casa, può chiedere quantomeno il rimborso delle spese eseguite sull’immobile che ne hanno aumentato il valore.

Il comodatario deve provvedere all’ordinaria manutenzione del bene, mantenendolo nel suo stato originario e svolgendo un’attività di vigilanza diretta a prevenirne il deterioramento o la perdita, e sostenere le spese ordinarie necessarie per l’uso e la conservazione dello stesso senza pretendere il rimborso dal comodante. Se esegue  migliorie (non necessarie e urgenti) ne deve sostenere le spese e non ha diritto alla restituzione [4], salvo il caso in cui esse siano state fatte col consenso del comodante.

Sono considerate spese ordinarie necessarie per l’uso dell’immobile concesso in comodato le spese sostenute per usufruire dell’energia elettrica e quelle relative alla cura della vegetazione spontanea (potatura, pulizia, controllo di piante e arbusti ecc.) cresciuta sul terreno su cui sorge l’immobile stesso; pertanto il comodante che le ha sostenute ha diritto a ripeterle nei confronti del comodatario.

Le riparazioni straordinarie e le relative spese spettano al comodante. Quando sono necessarie e urgenti per evitare il deterioramento o il perimento della cosa comodata, le spese devono essere anticipate dal comodatario, salvo essere poi rimborsate dal comodante.

note

[1] Cass. sent. n. 27938/2018.

[2] Art. 1599 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 664/2016

[4] Cass. 30 giugno 2015 n. 13339, Cass. 24 luglio 2013 n. 17941, Cass. 27 gennaio 2012 n. 1216


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