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Danni balcone: chi paga?

28 Dicembre 2018 | Autore: Teresa Rullo


Danni balcone: chi paga?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 Dicembre 2018



In condominio la ristrutturazione dei balconi e dei sotto-balconi è spesso motivo di scontro, si va dalle infiltrazioni d’acqua al rifacimento delle solette, dalla sostituzione dei parapetti alla sistemazione dei frontalini.

Le liti condominiali rappresentano uno dei principali motivi di ricorso alla giustizia e questo accade perché le questioni non sono sempre di facile e pronta soluzione, anche per i numerosi cambi di tendenza della giurisprudenza della Corte di Cassazione. Tra le dispute più frequenti ci sono quelle relative alla manutenzione o al rifacimento dei balconi e dei sotto-balconi. I criteri di ripartizione delle spese variano a seconda della tipologia su cui dovranno essere posti gli interventi di manutenzione. La legge [1] in generale pone a carico del proprietario del piano superiore le spese relative al pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore quelle relative all’intonaco, alla tinteggiatura e al soffitto. Ci sono, però, delle eccezioni a questa regola generale. Innanzitutto la situazione cambia a seconda del tipo di balcone (aggettante o incassato) e, in secondo luogo, appare scontato che, quando si va in giudizio, la decisione dei giudici dipende non solo dalle norme applicabili al caso concreto ma anche dalla interpretazione della Cassazione. Resta sempre difficile fronteggiarsi tra norme e tecnicismi e in questo articolo cercheremo di fare un po’ di chiarezza. In presenza di infiltrazioni, danni all’intonaco e calcinacci, il problema dei condomini è sicuramente sempre lo stesso e cioè rispondere chiaramente ed in concreto alla domanda danni balcone: chi paga? Vediamo innanzitutto le definizioni delle parti del balcone di cui parliamo e poi in che modo vanno divise le spese per la loro ristrutturazione tra i condomini.

Quali sono le parti del balcone?

La soletta è quella parte che si trova sotto il piano di calpestìo, ove cioè si cammina. La soletta di un balcone condominiale non è nient’altro che la sua parte inferiore, quella posta al di sotto della pavimentazione.

Il parapetto o ringhiera è la parte del balcone che consente alle persone di affacciarsi senza pericolo da un ripiano rialzato. Serve quindi ad evitare la caduta nel vuoto delle persone che si sporgono.

Il frontalino è quella parte che si trova sotto la ringhiera (o parapetto) fatta di calce e pittura, ma può essere anche in marmo. Esso circonda il balcone sui tre lati ed è ben visibile dall’esterno del palazzo.

Qual è la differenza tra balcone aggettante e balcone incassato?

Innanzitutto è bene chiarire che esistono due tipi di balconi e diversa è la disciplina che li riguarda. I balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla facciata e sono considerati come un prolungamento dell’appartamento corrispondente.

I balconi incassati, invece, non sporgono dall’edificio, ma restano all’interno dei muri perimetrali. In questo caso la soletta dei balconi viene considerata come un prolungamento del solaio stesso che svolge le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dell’intero palazzo. Per le caratteristiche descritte, il balcone incassato è un tutt’uno con il solaio e quindi le relative spese di ristrutturazione sono a carico dei proprietari degli appartamenti cui tale solaio funge sia da piano di calpestio che da soffitto. Sostanzialmente le spese devono essere divise tra il proprietario del piano su cui si trova il balcone e il proprietario del piano inferiore.

I frontalini, invece, devono essere considerati di proprietà comune poiché si inseriscono nella facciata dello stabile.

Viceversa, il solaio del balcone aggettante è di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento in cui si trova. Ciò significa che se il condominio decide di rifare la facciata dello stabile, le spese di rifacimento della pavimentazione e della soletta dei balconi possono essere fatte solo su esplicita autorizzazione dei proprietari. Mentre, quando i lavori di ristrutturazione vengono eseguiti per una mera funzione estetica, allora le spese vanno ripartite tra tutti i condomini in relazione ai millesimi di cui sono proprietari.

Ad esempio le spese per la ristrutturazione dei balconi dotati di elementi decorativi (si pensi ai balconi di un palazzo storico) devono essere divise tra tutti i condomini. Ugualmente, se vengono sostituite le ringhiere dei balconi per rendere la struttura più moderna, i costi devono essere sostenuti da tutti e non solo dai proprietari degli appartamenti che hanno i balconi. I lavori eseguiti solo per aumentare il valore estetico del palazzo, come quelli appena citati a titolo di esempio, devono essere pagati da tutti i condomini secondo le tabelle millesimali.

Chi paga le spese di ristrutturazione dei balconi?

La regola generale nella ripartizione delle spese condominiali è quella per cui ciascuno paga una quota secondo  millesimi di proprietà. In particolare vediamo in che modo vanno ripartite le spese per la ristrutturazione o manutenzione dei balconi.

Partiamo da quelli incassati. Per quanto riguarda il sotto-balcone si applica la stessa norma [2] che disciplina i solai delle abitazioni. E quindi così come è previsto per il rifacimento dei solai, anche le spese di ristrutturazione dei balconi devono essere ripartite tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore. Il proprietario dell’appartamento in cui si trova il balcone provvede al pagamento della pavimentazione, mentre quello del piano sottostante deve sostenere le spese dell’intonaco e della tinteggiatura.

Come abbiamo visto, infatti, la soletta del balcone incassato rappresenta la copertura del piano inferiore e viene considerata come un vantaggio per il proprietario del piano inferiore. Oltre a fare da copertura, la soletta può dare anche altre utilità a chi vive al piano inferiore. Il proprietario del piano di sotto, ad esempio, può utilizzarla per montare tende da sole o faretti, purché non rovini l’estetica del palazzo.

Poiché il balcone è utilizzato sia dal proprietario dell’appartamento da cui sporge sia dal proprietario del piano inferiore vi è una comproprietà su di esso tra i due condomini. Ciò significa che entrambi i proprietari saranno tenuti alla manutenzione ed alla ricostruzione del balcone.

Diversa è la disciplina normativa riguardante i balconi aggettanti. Questi sono considerati di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento da cui si prolungano. Non a caso, pochi anni fa, la Corte di Cassazione ha deciso di far smontare la tenda da sole al proprietario del piano inferiore che l’aveva agganciata al balcone superiore. Quindi, se da una parte il proprietario può vedersi costretto a sostenere maggiori spese, dall’altro è proprietario esclusivo del balcone.

Per questo motivo, gli interventi di manutenzione dei balconi aggettanti non possono essere imposti con delibera condominiale ai singoli proprietari. Allo stesso modo, in caso di rifacimento della parte esterna dell’edificio, le spese di ristrutturazione dei balconi aggettanti vanno sottratte dal computo totale e non possono essere addebitate a tutti i condomini. Queste spese rappresentano dei costi che deve sostenere il singolo proprietario.

Chi paga i danni da infiltrazioni d’acqua sul balcone sovrastante?

Le infiltrazioni d’acqua dal balcone superiore possono arrecare danni ma anche noia a chi, abitando al piano inferiore, si trova spesso a dover rimuovere pezzi di intonaco ed è costretto anche a subirne l’effetto antiestetico o, peggio ancora, si vede costretto a rimuovere gli arredi esterni per evitare che vengano rovinati.

Prima, però, di chiedere al proprietario del piano superiore di intervenire immediatamente, bisogna sapere a chi spetta fare i lavori di ristrutturazione.

Le solette ed il rivestimento dei balconi, come abbiamo visto sopra, appartengono a tutti i condomini soprattutto quando svolgono una funzione estetica e decorativa per l’intero palazzo. Proprio per tale ragione la Corte di Cassazione [3] ritiene che quando il proprietario dell’appartamento del piano di sotto vuole risolvere un problema relativo al balcone superiore, dovrà rivolgersi a tutti i condomini in quanto la proprietà di quelle parti (soletta e parapetto) è in comunione.

Quindi, quando i problemi di infiltrazione riguardino la parte del balcone che ha una funzione decorativa per l’edificio, il proprietario dell’appartamento che subisce i disagi e i danni deve far presente l’infiltrazione sia al proprietario dell’appartamento di sopra sia all’amministratore condominiale.

Qualora l’appartamento avesse subito dei danni a causa delle infiltrazioni, il proprietario del piano inferiore potrà anche chiedere il risarcimento.

Se dal balcone cadono calcinacci chi risponde dei danni?

Può succedere che, a seguito della caduta di calcinacci da un balcone, venga danneggiata un’automobile parcheggiata proprio lì sotto. Se il materiale si è distaccato dalle parti comuni, come può essere la parte frontale del balcone (un esempio sono gli stucchi decorativi dei palazzi di rilievo storico-architettonico), sarà l’intero condominio a rispondere dei danni.

Nel caso in cui il pagamento delle spese di ristrutturazione abbia carattere di urgenza, le spese vengono anticipate dal singolo condomino e successivamente rimborsate dagli altri. Tuttavia, se il condomino è intervenuto con i lavori in assenza di urgenza e di autorizzazione degli altri condomini, le spese non gli verranno rimborsate.

Invece, se i calcinacci cadono da quella parte di balcone incassato che funge da copertura per il piano sottostante, la responsabilità sarà del proprietario del piano inferiore cui quel balcone funge da soffitto. Unica eccezione è data dal caso in cui il distaccamento dei calcinacci sia dipeso dalle infiltrazioni d’acqua del piano superiore.

Per quanto riguarda l’esempio dell’automobile danneggiata dai calcinacci, se a risponderne è tutto il condominio, i danni al proprietario vengono pagati dalla polizza per la responsabilità civile di cui un condominio in genere è dotato. In questi casi va comunque sempre verificato quanto stabilito dal regolamento condominiale che potrebbe anche prevedere delle eccezioni.

Ad esempio, il regolamento potrebbe escludere la responsabilità del condominio quando i calcinacci, pur rientrando in una di quelle parti comuni come una decorazione del balcone, si sono distaccati esclusivamente per colpa del proprietario. In ogni caso, se esistono delle responsabilità penali perché ad esempio i calcinacci hanno colpito e ferito anche una persona, queste restano sempre a carico del proprietario del balcone.


Di Teresa Rullo

note

[1] Art. 1125 cod. civ.

[2] Art. 1125 cod. civ.

[3] Cass. civ. n. 30071/2017.


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