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Diritti inquilino senza contratto

20 Novembre 2018


Diritti inquilino senza contratto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 Novembre 2018



Inquilino in nero: se il contratto non è stato registrato o se l’accordo è solo verbale (“a parole”), la nullità è relativa e impone obblighi solo per il proprietario di casa.

Sei in affitto da diversi mesi. Il padrone di casa ti ha sottoposto un contratto che non è mai stato regolarmente registrato. Ora sono sorte delle contestazioni in merito ad alcuni lavori da eseguire all’interno dell’appartamento. Hai già sostenuto diverse spese che non ti competevano e ne pretendi – per come è giusto che sia – il rimborso. Per altro verso, bisogna avviare interventi di manutenzione per rendere confortevole l’immobile, tra cui la sostituzione della caldaia. Il locatore però non ne vuol sapere. Vuoi, a questo punto, recedere dal contratto ma non sai se devi fornire una giustificazione col preavviso oppure se, trattandosi di un “affitto in nero”, ci sono regole particolari. Ti sembrerà strano ma la giurisprudenza, in tutti questi anni, ha elaborato una vera e propria guida sui diritti dell’inquilino senza contratto. Di tanto parleremo qui di seguito.

Ti spiegheremo quali sono i doveri del padrone di casa che ha dato in affitto la casa senza contratto o con un contratto scritto ma non registrato oppure, in ultimo, con un contratto registrato riportante però un canone inferiore rispetto a quello effettivamente corrisposto (secondo accordi evidentemente verbali). In tutte queste ipotesi, infatti, è possibile parlare di diritti dell’inquilino senza contratto o, come si dice in gergo comune, “inquilino in nero”.

Contratto di affitto verbale o non registrato

La legge [1] stabilisce che il contratto di affitto debba essere registrato a pena di nullità. L’adempimento viene posto a carico del padrone di casa e va eseguito entro 30 giorni dalla firma della scrittura privata. Poiché però dalla mancata registrazione possono derivare effetti negativi anche per l’inquilino, essendo questi responsabile in solido con il locatore per l’omesso versamento dell’imposta di registro, a quest’ultimo è consentito procedere autonomamente alla registrazione. Leggi sul punto Affitto in nero: conseguenze inquilino.

Se non è registrato, il contratto di affitto non si può considerare valido. È comunque possibile, a detta della Cassazione, la registrazione tardiva per sanare sia l’irregolarità tributaria (evitando così l’accertamento fiscale), sia quella civile (evitando così la nullità del contratto).

Non c’è alcuna differenza tra un contratto di affitto non registrato e un contratto di affitto verbale (ossia non scritto): entrambi sono nulli. In sintesi, la locazione (tanto quella a uso commerciale quanto quella a uso abitativo) deve essere per forza registrata: non ci sono altre possibilità.

La nullità del contratto non implica però che questo sia completamente privo di effetti. L’accordo infatti sortisce effetti solo per l’inquilino in capo al quale – come vedremo a breve – sorgono dei diritti e non dei doveri. Ciò perché si presume che la nullità del contratto sia stata causata dalla volontà del locatore, interessato a ottenere un vantaggio d’imposta tramite l’evasione fiscale. Si ha così quella che tecnicamente viene detta “nullità relativa”, valevole cioè solo per il locatore. Detto in termini ancora più spiccioli, il padrone di casa non può vantare alcun diritto ma l’affittuario sì.

Se, tuttavia, dovesse risultare che la mancata registrazione è frutto di un accordo voluto da ambo le parti, la nullità sarà assoluta e il contratto non produrrà alcun effetto neanche per l’inquilino (il quale, di conseguenza, non potrà accampare neanche diritti). Scatta allora la “nullità assoluta”.

Tali chiarimenti sono contenuti in due importanti sentenze della Cassazione a Sezioni Unite [2].

Naturalmente la prima ipotesi, quella della nullità relativa, in cui l’inquilino subisce la scelta del locatore di non registrare il contratto, è quella che più di frequente si verifica. Ed è proprio in questa situazione che il conduttore può rivendicare dei diritti. Li elencheremo qui di seguito, distinguendoli a seconda della situazione concreta in cui questi si trova. Tieni conto però che i diritti dell’inquilino in nero non sono sanciti da una legge, ma da una serie di sentenze della Cassazione. È stata quindi la giurisprudenza a colmare il vuoto legislativo.

Contratto non registrato o non scritto

Nel caso di contratto non registrato o non scritto, tutte le clausole in esso contenute non hanno valore per l’inquino ma vincolano il padrone di casa. Questo significa che il conduttore ha il diritto di:

  • recedere dal contratto senza giusta causa in qualsiasi momento anche se gli accordi stretti con il locatore (verbali o scritti, ma non registrati) sono differenti;
  • recedere dal contratto senza dare il preavviso. Egli potrà quindi abbandonare l’appartamento in qualsiasi momento;
  • interrompere i pagamenti del canone e, addirittura, pretendere la restituzione di quelli corrisposti in passato, almeno fin quando il contratto non è stato registrato. Il tutto senza rischio di subire un decreto ingiuntivo o uno sfratto.

A quest’ultimo riguardo, secondo i giudici supremi – che sul punto si sono espressi, per la prima volta, con una sentenza del dicembre 2016 [3] – se è vero che il contratto non registrato è nullo per legge, è anche vero che le somme versate dall’inquilino a titolo di canone non hanno ragione di essere, sono cioè prive di una valida “causa”. In assenza quindi di un legittimo motivo a giustificare il trasferimento del denaro, quest’ultimo va rimborsato dal primo all’ultimo euro.

La prescrizione: l’inquilino può esercitare tale azione di restituzione in qualsiasi momento di durata del rapporto di locazione o, in caso di rilascio dell’immobile, non oltre sei mesi da tale momento. In tal modo, egli potrà recuperare tutto quanto indebitamente corrisposto al padrone di casa [4].

Altro diritto dell’inquilino senza contratto è quello di poter rimanere dentro l’immobile nonostante l’avvio del procedimento di sfratto. Difatti, la procedura accelerata della cosiddetta convalida di sfratto (per morosità o per finita locazione) è possibile solo in presenza di un contratto scritto e registrato. Con la conseguenza che il locatore, per mandar via l’affittuario, dovrà fargli intentargli una causa ordinaria (per occupazione “senza titolo”), molto più lunga e costosa.

Contratto registrato ma con un canone inferiore a quello denunciato

Succede spesso che il padrone di casa registri l’affitto indicando un canone inferiore di quello convenuto a voce, al fine di pagare meno tasse. Se il contratto di locazione è stato registrato, ma insieme ad esso è stato concordato, con un patto nascosto, un corrispettivo superiore rispetto a quello “ufficiale”, il patto sottobanco è nullo. In tal caso, l’inquilino ha il diritto di:

  • non pagare la maggiorazione “in nero”, senza rischio di subire un decreto ingiuntivo o uno sfratto. Egli infatti è tenuto a corrispondere solo le somme indicate nel contratto registrato e non anche il “canone extra” non dichiarato;
  • ottenere la restrizione, fino a sei mesi dopo l’abbandono dell’immobile, delle somme in più eventualmente versate.

note

[1] Art. 13, co. 1, l. n. 431 del 1998.

[2] Cass. S.U. sent. n. 18213/2015 e n.18214/015, entrambe del 17.09.2015.

[3] Cass. sent. n. 25503/16 del 13.12.2016.

[4] Cass. sent. n. 2829/2014.


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