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Comprare casa: quando depositare il denaro dal notaio

1 Gennaio 2019 | Autore: Federica Turco


Comprare casa: quando depositare il denaro dal notaio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 Gennaio 2019



Se temi di pagare il prezzo senza avere certezza che l’immobile ti venga consegnato privo di gravami, ti sarà utile uno strumento previsto per tutelarti: il deposito del prezzo presso il notaio.

Se stai comprando casa saprai che il giorno del rogito, davanti al notaio, dovrai portare gli assegni per pagare il prezzo della compravendita. Con la firma del contratto viene trasmesso il diritto di proprietà dell’immobile, ma potresti essere esposto a diversi rischi. Hai paura di pagare e non vederti consegnato l’immobile? O, ancor peggio, ritrovarti ad aver acquistato un immobile gravato da un’ipoteca che il venditore ti aveva nascosto? I tuoi timori purtroppo sono fondanti perché, effettivamente, tra la data della stipula dell’atto e il momento della sua trascrizione (momento in cui l’atto diventa noto ai terzi e in cui ci si potrebbe accorgere di eventuali problemi) trascorrono dei giorni. Si tratta di pochi giorni, ma sufficienti, ad esempio, per permettere ad un venditore in mala fede di vendere la medesima casa a te un giorno e ad un altro acquirente il giorno dopo. Proprio per tutelarti, il legislatore ha previsto lo strumento del deposito del prezzo di vendita presso il notaio. Comprare casa: quando depositare il denaro dal notaio? Di tanto ci occuperemo nel seguente articolo. In sintesi, le cose stanno così: al momento della stipula del contratto di compravendita (o del preliminare) è prevista la possibilità di depositare la somma nelle mani del notaio, invece che direttamente nelle mani del venditore. Prevedendo questo ulteriore passaggio, sarà il notaio a versare la somma al venditore una volta perfezionata la vendita, avvenuta la trascrizione (e scongiurati i rischi dell’acquirente). Continua a leggere l’articolo per scoprire quali sono le ipotesi rischiose in cui potresti incorrere e come funziona, concretamente, la tutela del “deposito prezzo”.

In cosa consiste la tutela del deposito del prezzo?

Il conto corrente dedicato ed il deposito prezzo presso il notaio, sono entrambi introdotti con la legge annuale per il mercato e la concorrenza [1]. L’acquirente può decidere se avvalersi o meno di tale tutela. Ma, una volta richiesto da almeno una delle parti, vi è la possibilità di delegare al notaio il pagamento del prezzo.

Il deposito del prezzo consente di versare il prezzo nelle mani del notaio (nel conto corrente a lui intestato) il quale tratterrà questa somma e la consegnerà al venditore solo in un secondo momento. Ciò che farà il notaio è, quindi: ricevere le somme, versarle su di un apposito conto corrente, registrare e trascrivere l’atto di compravendita, verificare che non siano intervenute formalità pregiudizievoli per il compratore (quale l’ipoteca sulla casa che ti dicevo prima, ad esempio) e procedere, infine, allo svincolo delle somme a favore del venditore.

In questo modo il pagamento del prezzo verrà effettuato dal notaio solo dopo aver certezza che l’acquisto si sia perfezionato senza che il compratore subisca gravami. Ti ricordo che questo strumento è utile anche nel momento in cui tu sia il venditore perché il deposito del prezzo garantisce il perfezionamento del trasferimento del denaro ed in questo modo il venditore avrà certezza di incassare la somma pattuita (seppur con qualche giorno di ritardo).

Quali sono i rischi che corre l’acquirente?

Ma quali sono concretamente i rischi che puoi correre? Come può essere utile avvalerti di tale tutela? Ora provo a rispondere a queste domande con qualche esempio.

In primo luogo vi è il caso in cui il venditore vende la medesima casa a due compratori differenti e, una volta incassato il prezzo da entrambi, sparisce. Devi sapere che in questa ipotesi la regola è quella per cui prevale (e vale) l’acquisto che è stato trascritto per primo presso il registro immobiliare. Il deposito del prezzo serve ad evitare l’eventualità che il secondo compratore (ossia quello il cui acquisto sia stato trascritto successivamente) possa rimanere con un pugno di mosche in mano dopo avendo pagato il prezzo già al momento della vendita.

Si può verificare il caso in cui viene trascritto un gravame a carico del venditore (si tratta dell’esempio di cui ti parlavo sopra, come l’ipoteca giudiziale, ma anche un pignoramento, un sequestro o una domanda giudiziale). Questo infatti potrebbe essere iscritto nei registri immobiliari dopo l’ultima ispezione che viene fatta dal notaio prima della stipula della compravendita per cui il notaio non si accorge di nulla. Pagando al momento dell’atto potresti trovarti, quindi, ad aver acquistato un immobile gravato da vincoli e da pretese di altri soggetti. Il deposito del prezzo subordinerebbe, invece, lo svincolo della somma all’inesistenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle che fossero esistenti al momento dell’atto. Non è prevista una disciplina per l’ipotesi patologica in cui intervengano queste formalità. Ciò che potresti fare è prevedere un ulteriore incarico per il notaio affinché questo proceda alla cancellazione della formalità. In questo caso, se la casa risulterà gravata da un pignoramento o da un’ipoteca, il prezzo che hai depositato nelle mani del notaio verrà pagato solo una volta intervenuta la cancellazione di tali gravami e non correrai alcun rischio.

Altro caso è quello in cui la casa oggetto della compravendita risulti non agibile o non libera da persone o cose (perché ancora occupato dal venditore, ad esempio). In questo caso sarà opportuno prevedere che il notaio paghi il prezzo dopo la presentazione della segnalazione certificata di agibilità (per ottenere la richiesta agibilità) o dopo la consegna della casa libera da persone e cose.

Infine, si potrebbe verificare il caso in cui il venditore non saldi debiti a suo carico (esempio: le spese condominiali straordinarie che sono state deliberate prima dell’atto). In tal caso l’acquirente è responsabile in solido, ossia potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese se non vi provvede il venditore. In questo caso ti consiglio di depositare presso il notaio le somme che sono necessarie a coprire tali spese affinché il notaio possa effettuare i pagamenti richiesti.

L’importanza della trascrizione e del contratto preliminare

Fino ad ora ti ho parlato delle ipotesi che si possono verificare tra la stipula dell’atto e la sua trascrizione, ma cos’è la trascrizione?

E’ la più importante forma di pubblicità prevista dal nostro ordinamento il quale prevede, tra l’altro, che i contratti aventi ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà di beni immobili (come il caso della compravendita immobiliare di cui stiamo parlando) devono essere resi pubblici.

Tale pubblicità costituisce un mezzo per rendere note ai terzi determinate vicende giuridiche e consiste nell’annotazione dell’atto di compravendita su di un pubblico registro (il Registro Immobiliare) affinché emerga che quella determinata persona è divenuta titolare di un diritto reale immobiliare.

La trascrizione non è una condizione di validità dell’atto (rimane valido ed efficace tra le parti anche nel caso in cui non fosse trascritto), ma è necessaria affinché l’atto possa essere fatto valere nei confronti dei terzi che vengono resi edotti della situazione proprio grazie a questa forma di pubblicità.

Assume importanza anche l’eventuale trascrizione del contratto preliminare. Il preliminare è il contratto mediante il quale l’acquirente si impegna ad acquistare e, dall’altra parte, il proprietario si impegna a vendere. Le parti possono decidere di trascriverlo; la trascrizione non è un obbligo, ma una facoltà posta a tutela dell’acquirente.

Decidendo di trascrivere, potresti tutelarti rispetto ad eventuali eventi successivi (vedi i rischi di cui sopra) perché la trascrizione di consentirebbe di contrapporre l’atto a terzi (es. creditori del venditore o soggetti ai cui il venditore ha ceduto lo stesso immobile).

Il deposito del prezzo ed il contratto preliminare

La possibilità del deposito del prezzo presso il notaio ed il versamento di questa somma nel conto corrente dedicato visto fino ad ora è applicabile anche al contratto preliminare che venga trascritto nei registri immobiliari. In questo caso la somma che viene depositata non sarà già il prezzo della casa, ma la caparra confirmatoria o l‘acconto versato a titolo di prezzo.

Se dalle verifiche ipotecarie eseguite dal notaio dopo la trascrizione del preliminare dovessero emergere quelle formalità pregiudizievoli già viste, il successivo deposito del prezzo non sarebbe comunque necessario perché sarebbero comunque inopponibili all’acquirente, in quanto trascritte dopo la trascrizione del suo contratto preliminare.

Come funziona il conto dedicato del notaio?

Come accennato, la legge [2] impone l’apertura di un apposito conto dedicato che ha lo scopo di custodire le somme che il notaio si trova a ricevere nello svolgimento delle sue funzioni e che sono destinate ad altri soggetti (es. Agenzia delle Entrate o privati).

Devi sapere che versare il denaro nelle mani del notaio non fa sì che queste somme si sommano al suo patrimonio, anzi. La somma che versi verrà segregata dal notaio sul conto corrente appositamente aperto a tal fine e godrà di una protezione particolare.

Innanzitutto si tratta di un patrimonio separato, proprio al fine di evitare la confusione tra il patrimonio personale del notaio e quello costituito dalle somme versate. Sono somme che sono escluse dalla successione del notaio (non verranno acquistati per successione dai suoi eredi in caso di premorienza) e non cadono in regime di comunione legale col coniuge. Inoltre, queste somme non sono pignorabili da eventuali creditori personali del notaio.

Si tratta, infine, di un conto che non deve fruttare interessi al notaio, il quale dovrà utilizzare il denaro ivi depositato solo per pagare il venditore e saldare le eventuali ipoteche.


Di Federica Turco

note

[1] L. n. 124 del 4.08.2017 che ha modificato i commi 63 e seguenti della L. 143/2013.

[2] L. 147/2017.


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