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Lavori urgenti in condominio

14 Agosto 2019
Lavori urgenti in condominio

Spese urgenti sostenute senza delibera dell’assemblea o senza amministratore: si può fare richiesta di rimborso?

Dal tetto del palazzo piovono calcinacci fin sotto il tuo balcone. Per poco non ti cadevano in testa. Hai fatto notare all’amministratore la necessità di un intervento immediato. Questi si è mostrato sensibile alle tue richieste e, convinto dell’urgenza, ha subito convocato l’assemblea per affidare l’incarico a una ditta e deliberare l’avvio dei lavori. Tuttavia, alla riunione di condominio, non si è formato il numero minimo per votare. Così, preoccupato per la tua incolumità e per quella dei tuoi figli, hai chiesto all’amministratore di avviare ugualmente i lavori urgenti in condominio senza delibera dell’assemblea, trattandosi di interventi di assoluta necessità. E se lui non volesse procedere, la tua intenzione è quella di farlo da solo, anticipando le spese per poi chiedere il rimborso alla prossima riunione.

Ti chiedi però quale possibilità hanno i singoli proprietari degli appartamenti e/o l’amministratore di eseguire lavori urgenti in condominio senza autorizzazione preventiva. Di tanto parleremo qui di seguito.

Lavori urgenti: l’amministratore può procedere senza delibera assemblea?

Se risulta urgente e necessario effettuare lavori di manutenzione straordinaria dello stabile condominiale e non c’è il tempo per convocare l’assemblea e ottenere l’autorizzazione dei condomini all’avio delle opere, l’amministratore è obbligato a intervenire immediatamente e incaricare una ditta esterna per le riparazioni. Egli deve, cioè, adoperarsi per evitare che si verifichino danni a persone o cose eliminando la situazione di pericolo.

Ad esempio, se c’è un cornicione che sta per cadere sul parcheggio del condominio e potrebbe danneggiare il tettuccio di un’auto o ferire un pedone, egli deve incaricare una ditta edile per l’avvio immediato della manutenzione. Se un cancello automatico non funziona e impedisce ai condomini di entrare con le auto nel cortile, ma la riparazione richiede il rifacimento di tutto l’impianto, l’amministratore può disattivare i comandi remoti e renderlo apribile solo manualmente, in attesa dei lavori. Se ci sono pericoli di folgorazione a causa di lampioni da giardino non isolati che richiedono lavori straordinari ai pozzetti, l’amministratore può nel frattempo escludere l’illuminazione esterna.

È il Codice civile [1] ad attribuire all’amministratore il potere-dovere di intervenire per le manutenzioni straordinarie ed urgenti. La norma recita nel seguente modo: «L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».

Dunque, pur essendo le decisioni relative alle manutenzioni straordinarie di competenza assembleare, la legge prevede che se queste manutenzioni rivestono carattere di urgenza, spetta all’amministratore intervenire.

Una volta che ha autorizzato l’avvio dei lavori, l’amministratore deve convocare senza indugio l’assemblea e riferire ai condomini di tale situazione affinché la spesa sia ratificata, cioè accettata.

Anche se non rispetta tale obbligo e autorizza lavori non urgenti, l’amministratore può sempre richiedere il rimborso delle spese nei limiti in cui l’assemblea le ritenga giustificate o oggettivamente utili [2]. In pratica, nulla impedisce all’assemblea, pur in mancanza di una preventiva deliberazione di opere ordinarie o straordinarie, di approvare successivamente le relative spese sostenute dall’amministratore anche se effettuate senza il requisito dell’urgenza.

Lavori urgenti in condominio: ci vuole l’autorizzazione dell’assemblea?

Una volta appurato che, per eseguire dei lavori urgenti, l’amministratore non deve prima convocare l’assemblea e farsi autorizzare, vediamo se quest’obbligo sussiste dopo. La norma dice solo che, una volta eseguiti i lavori che rivestono carattere di urgenza, l’amministratore ha l’obbligo di riferire nella prima assemblea. «Riferirne» non significa quindi chiedere l’autorizzazione, ma solo relazionarne. Ne deriva che i lavori straordinari urgenti non necessitano di autorizzazione assembleare nemmeno dopo che sono stati effettuati.

Il Codice civile non richiede che l’assemblea ratifichi le spese straordinarie disposte, qualora queste rivestano i connotati dell’indifferibilità e dell’urgenza: del resto, anche per la Cassazione [8], tale ratifica si rende necessaria solo per il diverso caso di spese disposte in assenza di delibera, ma in relazione a lavori non urgenti né indifferibili; quanto, poi, al successivo obbligo di riferire della spesa in occasione della prima assemblea convocata, si evidenzia che la mancata condizione non rende illegittimo il rimborso.

Lavori urgenti in condominio senza delibera

L’amministratore può e deve agire, anche senza consultare l’assemblea, secondo il suo «prudente apprezzamento» quando la situazione è grave e urgente. È quanto affermato dalla Cassazione [9].

Il caso riguardava l’intasamento di un sifone che aveva creato una fuoriuscita di liquami in alcuni appartamenti. L’amministratore, al riguardo, lamentava che i proprietari della cantina, benché contattati, non si erano resi disponibili ad aprire la porta della cantina né a fornire la relativa chiave e nemmeno avevano autorizzato la forzatura del lucchetto. Quindi, dopo aver proceduto in via d’urgenza, ha instaurato un giudizio ordinario nei confronti dei proprietari.

La legge riconosce ampi poteri dell’amministratore nell’affrontare e risolvere tali casi limite.

Il condominio, in persona dell’amministratore in carica, ha il diritto e l’obbligo di deliberare e di eseguire lavori di riparazione e manutenzione senza delibera a protezione delle proprietà comuni al fine di evitare danni alle proprietà esclusive dei condomini e dei terzi. Per cui, nell’ipotesi di mancanza della collaborazione dei condòmini al riguardo, l’amministratore può agire in giudizio senza bisogno di autorizzazione assembleare, per far valere tale diritto.

Quali sono i lavori urgenti in condominio?

Ma quando un intervento può essere considerato urgente? La risposta è stata data dalle sentenze dei giudici che hanno ammesso o negato i rimborsi. Sono urgenti quelle manutenzioni volte a evitare un danno imminente ed irreparabile per il condominio e i singoli condomini. Si pensi ad un temporale estivo che scoperchi una porzione del tetto condominiale.

Si ha, quindi, urgenza in caso di una stretta, immediata ed impellente necessità di operare al fine di evitare che una situazione di pericolo, anche solo potenziale, si trasformi in breve tempo, in un grave pregiudizio per la collettività condominiale o comunque che si aggravi sensibilmente, arrecando maggior danno al condominio.

Un danno già noto ai condomini non può essere considerato urgente a meno che lo stesso non degeneri.

Se l’assemblea non approva l’operato dell’amministratore e non ratifica l’esborso da questi effettuato, l’amministratore non può ottenere alcun rimborso a meno che se lo faccia riconoscere dal giudice che sarà chiamato a verificare il requisito dell’urgenza.

Se l’intervento è frazionabile (ad esempio, nel caso del tetto che rischia di crollare solo in alcuni punti), l’amministratore deve limitarsi ad effettuare lo stretto indispensabile (messa in sicurezza dello stabile), rinviando ulteriori decisioni all’assemblea che provvederà a convocare in tempi brevissimi.

Lavori urgenti: il condomino può procedere senza assemblea?

Sempre in presenza di interventi di manutenzione urgente, se l’amministratore non si attiva e l’assemblea non può essere convocata in tempi brevi, ogni singolo condomino può disporli, anticipando le relative spese, per evitare il deterioramento della cosa [2]. A prevederlo è, anche in questo caso, il Codice civile che dispone quanto segue [3]: «Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente». Si pensi alla riparazione del tetto scoperchiato, a un tubo condominiale che sta generando infiltrazioni all’interno dell’appartamento, a un cornicione pericolante che minaccia di cadere sulla strada o sui passanti.

Il concetto di lavori urgenti è lo stesso che abbiamo visto con riferimento all’obbligo di intervento dell’amministratore: si tratta di quelle opere indifferibili per evitare un pregiudizio possibile (anche se non certo) al bene comune [4]. Il concetto di urgenza vale anche per il singolo condomino che, in via generale, non può intervenire nella gestione del condominio né è tenuto ad anticipare le spese per le riparazioni.

Una volta che ha sostenuto la spesa per l’interesse comune, il singolo condomino ha diritto al rimborso dei costi; spetta però a lui dimostrare l’urgenza dei lavori, la loro non differibilità e il fatto di non aver potuto in tempi ragionevoli avvertire l’amministratore o gli altri condomini [5].

Differenze tra i poteri dell’amministratore e quelli dei condomini

Con una recente sentenza [6] la Corte di Cassazione afferma che, a differenza di quanto previsto dal Codice civile con riferimento al rimborso al condomino delle spese sostenute senza autorizzazione soltanto in caso di urgenza, la legge non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dall’amministratore nell’interesse comune. Ne consegue che l’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie sostenute dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose e, di conseguenza approvarle , surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione.

La Corte di Cassazione conclude che l’assemblea condominiale era pienamente legittimata a ratificare l’operato dell’amministratore, anche in difetto del requisito dell’urgenza dell’intervento, posto che esso aveva avuto ad oggetto le parti comuni dell’edificio. Tale principio è assai importante perché tutela l’operato dell’amministratore scrupoloso il quale ha a cuore la sicurezza del condominio e che ha diritto di essere ristorato delle spese sostenute. 

Lavori urgenti in ville bifamiliari

Le regole che abbiamo appena visto e che danno diritto al singolo proprietario di agire senza chiedere prima l’autorizzazione valgono anche per il cosiddetto condominio minimo ossia un edificio con due soli condomini. Si pensi a una villetta bifamiliare dove uno dei condomini interviene per riparare il tetto danneggiato da un temporale estivo, mentre l’altro condomino è in vacanza ed irreperibile.

Sul punto è già intervenuta la Cassazione [7] secondo cui, anche nel condominio minimo la spesa sostenuta da uno dei due condomini è rimborsabile solo se ha i requisiti dell’urgenza, ossia se gli interventi non possono essere ritardi senza che questo possa provocare danni alla cosa comune. Non basta, quindi, la mera necessità. E nella nozione di urgenza non rientrano le opere di rifacimento della copertura dell’edificio, di scrostatura e verniciatura del portone e di pitturazione del vano scale, giustificate dall’esigenza di ripristino architettonico.

note

[1] Art. 1135 cod. civ.

[2] Cass. 19 novembre 1996 n. 10144.

[3] Art. 1134 cod. civ.

[4] Cass. SU 31 gennaio 2006 n. 2046, Cass. 6 dicembre 1984 n. 6400.

[5] Cass. 23 settembre 2016 n. 18759, Cass. 26 marzo 2001 n. 4364, Trib. Bari 20 ottobre 2008, Trib. Genova 22 maggio 2007.

[6] Cass. sent. n. 22720/2018.

[7] Cass. sent. n. 9280/2018.

[8] Cass. n. 4668/2018

[9] Cass. sent. n. 21242/2019

Autore immagine: 123rf com


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