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Violazione dell’estetica del palazzo: chi è responsabile?

22 Novembre 2018


Violazione dell’estetica del palazzo: chi è responsabile?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 Novembre 2018



Decoro architettonico in condominio: per le opere realizzate in spregio alla facciata dell’edificio è responsabile l’amministratore?

Nel tuo palazzo non ci sono mai stati controlli fiscali sulle attività dei singoli condòmini; ognuno fa come gli pare e piace, senza che l’amministratore o l’assemblea glielo impediscano. Numerosi condomini hanno ad esempio installato, sul proprio balcone, cisterne, radiatori, armadi, climatizzatori; c’è addirittura chi ha chiuso un angolo per ricavarne uno spazio coperto, ove sistemare la lavatrice o raccogliere cianfrusaglie varie. Adesso però che è il turno tuo, qualcosa sembra dare fastidio agli altri. Hai infatti realizzato, sul balcone che affaccia sulla strada principale, una chiusura in metallo, ricavandone una sorta di veranda. In assemblea tutti si sono ribellati e ti hanno chiesto, per il tramite dell’amministratore, di smantellare l’opera. La motivazione è piuttosto banale: lede il decoro architettonico dello stabile. Ti sei opposto perché, a tuo avviso, non sei l’unico ad aver inciso sull’estetica della facciata. Così siete finiti in causa. L’amministratore ti ha citato in giudizio, chiedendo al giudice che ti condanni a rimuovere la veranda. Dal canto tuo, hai intenzione di agire contro di lui per non aver impedito anche agli altri condomini, in tutti questi anni, di posizionare le proprie opere sui rispettivi esterni. Lo puoi fare? Per quanto potrà sembrarti a prima vista inconcepibile, la risposta è negativa. A darla è stata la Cassazione con una ordinanza pubblicata proprio di recente [1]. I giudici, così facendo, hanno fornito un importante chiarimento su chi è responsabile per la violazione dell’estetica del palazzo. 

Il decoro architettonico dell’edificio condominiale

La questione di base parte dal principio secondo cui ciascun condomino può fare sul proprio balcone ciò che vuole purché rispetti il decoro architettonico dell’edificio. Tale è l’insieme delle linee e dei disegni realizzati dall’originario costruttore. È chiaro quindi che, tanto minore è il pregio architettonico del palazzo, tanto maggiore è la libertà dei condomini di agire su di esso. 

La giurisprudenza ha anche chiarito che, se negli anni è stato consentito ai proprietari degli appartamenti di incidere sull’estetica della facciata, non si può poi impedire a uno solo di questi di fare altrettanto. In buona sostanza, il decoro architettonico va valutato per come lo stabile si presenta al momento della realizzazione dell’opera e non per com’era alla sua originaria realizzazione. Con la conseguenza che, se negli anni il palazzo è stato svalutato da svariati interventi che hanno inciso sulla sua estetica, non si può richiamare ordine e fare i fiscali con uno solo dei condomini.

Che fare in caso di violazione del decoro architettonico?

Se più condomini hanno effettuato lavori nelle rispettive unità immobiliari tali da compromettere l’estetica dell’edificio, è possibile agire contro di essi e citarli in giudizio. Lo si può fare sia singolarmente, procedendo contro ciascuno di essi, sia cumulativamente, in un unico processo. Lo scopo è quello di ottenere la rimozione delle opere “abusive” e l’eventuale risarcimento del danno. 

Il controllo delle opere che incidono sul decoro architettonico spetta al condominio, non anche alla polizia municipale o alle altre autorità pubbliche. L’amministrazione infatti può agire solo se c’è stata una violazione delle normative urbanistiche, se ad esempio il proprietario non ha chiesto il permesso a costruire; in tal caso viene contestato l’abuso edilizio e avviato il processo penale con l’ordine di demolizione.

La concessione edilizia non implica invece un vaglio sull’impatto estetico che l’opera può avere. In altri termini non spetta al Comune stabilire se la costruzione è bella o brutta. Su questo aspetto l’unica voce in capitolo è quella dei condomini.

A promuovere la causa contro chi ha violato l’estetica dell’edificio può essere sia il singolo condomino, preoccupato per il deprezzamento dello stabile e – di conseguenza – del proprio appartamento, sia l’amministratore di condominio.

L’amministratore di condominio ha infatti l’obbligo di preservare il palazzo e le parti comuni, tra le quali rientra a pieno titolo la facciata. Se l’amministratore non agisce contro chi viola l’estetica del palazzo è personalmente responsabile e può essere revocato per giusta causa. 

L’azione contro l’amministratore di condominio che non tutela l’estetica dell’edificio

L’amministratore ha solo una “legittimazione processuale attiva”: può cioè trascinare in causa i condomini che violano il decoro architettonico. Non ha invece una “legittimazione processuale passiva”: non può cioè essere citato affinché sia condannato a far rimuovere le opere lesive dell’estetica. Se non ha agito contro i responsabili può essere revocato (e al limite condannato al risarcimento). È questo il chiarimento uscito fuori dalle stanze della Cassazione. 

Un condomino era stato citato dall’amministrazione per lesione del decoro architettonico. In giudizio si era dimostrato disponibile a rimuovere la veranda a patto che anche gli altri condomini rimuovessero i diversi manufatti installati sui balconi negli anni, anch’essi lesivi del decoro architettonico dell’immobile. 

I giudici hanno accolto la domanda dell’amministratore ma rigettato quella del condomino convenuto in giudizio. La ragione è sempre: le lesioni del decoro della facciata di cui quest’ultimo si lamentava erano state compiute da altri condomini che avrebbero dovuto essere direttamente citati in giudizio. L’amministratore non ha infatti alcuna legittimazione passiva a rispondere dei danni derivanti all’edificio da interventi realizzati da singoli condomini. 

In sintesi: chi può fare causa, e contro chi, per la tutela del decoro architettonico?

Volendo quindi sintetizzare ciò che è stato fin qui detto possiamo dire che:

A- la causa per ottenere la rimozione delle opere lesive dell’estetica dell’edificio può essere intrapresa (cosiddetta «legittimazione attiva»):

  • sia dall’amministratore a tutela delle parti comuni dello stabile;
  • sia dai singoli condomini che agiscono individualmente per tutelare il valore commerciale del proprio appartamento;

B- in giudizio possono essere citati (cosiddetta «legittimazione passiva»)

  • sia il singolo condomino che ha violato l’estetica (quindi una causa per ogni responsabile);
  • sia tutti i condomini che hanno violato l’estetica (quindi in un’unica causa);
  • ma mai l’amministratore di condominio che non ha potere di ordinare la demolizione delle opere lesive;

C- tuttavia l’amministratore di condominio può essere citato per la responsabilità professionale e revocato dall’incarico se non ha vigilato sulle attività poste dai condomini in spregio al decorso architettonico.

note

[1] Cass. ord. n. 29905/2018 del 20.11.2018.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 18 luglio – 20 novembre 2018, n. 29905

Presidente Orilia – Relatore Oliva

Fatti di causa

Con atto di citazione notificato il 4.11.2008 il condominio dell’(omissis) evocava in giudizio innanzi il Tribunale di Messina L.R. , proprietaria di un appartamento sito all’interno dello stabile in condominio, per sentirla condannare alla rimozione della chiusura in metallo e vetro realizzata sul balcone prospiciente la via pubblica, nonché al risarcimento del danno derivante dalla lesione del decoro architettonico dell’edificio.

Si costituiva la convenuta allegando la natura precaria della chiusura del balcone e dichiarando di non opporsi alla sua eliminazione, a condizione che anche gli altri condomini avessero eliminato i diversi manufatti (caldaie, armadi e condizionatori) da loro installati sul prospetto condominiale o sui balconi, sul presupposto che anche detti manufatti fossero lesivi del decoro architettonico dell’edificio, spiegando domanda riconvenzionale sul punto.

All’esito di C.T.U. il Tribunale accoglieva la domanda principale, sul presupposto che la convenuta ne avesse riconosciuto la fondatezza, mentre respingeva la riconvenzionale per carenza di legittimazione passiva del condominio.

Interponeva appello la L. e la Corte di Appello di Messina, con l’ordinanza impugnata, riteneva inammissibile l’impugnazione ai sensi degli artt.348 bis e ter c.p.c..

Contro la sentenza di primo grado e l’ordinanza di inammissibilità propone ricorso per cassazione L.R. affidandosi a tre motivi.

Resiste con controricorso il condominio (omissis) .

La ricorrente ha depositato memoria.

Ragioni della decisione

Preliminarmente, va dichiarato inammissibile il ricorso nella parte in cui esso si dirige non soltanto avverso la sentenza di primo grado, ma anche contro l’ordinanza di inammissibilità del gravame pronunciata dalla Corte di Appello di Messina.

In argomento, va ribadito il principio secondo cui “L’ordinanza di inammissibilità dell’appello resa ex art.348 ter c.p.c. è ricorribile per cassazione, ai sensi dell’art.111 comma 7 Cost., limitatamente ai vizi suoi propri costituenti violazioni della legge processuale (quali, per mero esempio, l’inosservanza delle specifiche previsioni di cui agli artt.348 bis comma 2 e 348 ter commi 1, primo periodo, e 2, primo periodo, c.p.c.), purché compatibili con la logica e la struttura del giudizio ad essa sotteso” (Cass. Sez. U, Sentenza n.1914 del 02/02/2016, Rv.638368; conf. Cass. Sez. 6-1, Ordinanza n.14312 del 05/06/2018, Rv.649145).

Nel caso di specie la ricorrente non deduce vizi autonomi, di carattere processuale, dell’ordinanza di inammissibilità dell’appello pronunciata dalla Corte messinese, in quanto il primo motivo – per quanto si dirà infra – ha ad oggetto l’inquadramento sotto il profilo sostanziale della domanda da lei svolta, mentre la seconda censura si appunta specificamente sulla sentenza di primo grado.

Ne deriva, come detto, l’inammissibilità del ricorso nella parte in cui esso è rivolto contro l’ordinanza ex art. 348 ter c.p.c. resa dalla Corte territoriale.

Passando all’esame del ricorso avverso la sentenza di prime cure, con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt.1130 e 1131 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. dolendosi del rigetto della domanda riconvenzionale, sul presupposto che essa avrebbe dovuto essere diretta nei confronti dei singoli condomini autori delle violazioni del decoro della facciata, e non invece nei confronti del condominio. Ad avviso della ricorrente, poiché la facciata costituisce bene comune l’amministratore avrebbe dovuto attivarsi per tutelarne il decoro nei confronti di tutti i condomini, e quindi la domanda riconvenzionale sarebbe stata legittimamente proposta nei suoi riguardi, in quanto egli non avrebbe assolto agli obblighi posti a suo carico dalla legge.

La censura non è fondata. Le ipotetiche lesioni del decoro della facciata lamentate dalla ricorrente sono infatti state compiute da altri condomini e quindi la predetta avrebbe dovuto evocare direttamente in giudizio, come comproprietaria del bene comune pregiudicato, i singoli responsabili delle violazioni. L’amministratore, invece, non ha alcuna legittimazione passiva a rispondere degli effetti pregiudizievoli derivati all’edificio da interventi realizzati da singoli condomini.

Al massimo, il rappresentante dell’ente di gestione sarebbe stato passivamente legittimato in relazione all’azione volta all’accertamento dell’illiceità della sua inerzia nell’agire a tutela del decoro dell’edificio, ma la ricorrente non ha proposto simile domanda, avendo ella – piuttosto – invocato direttamente nei confronti dell’amministratore del condominio l’eliminazione dei manufatti ritenuti lesivi del decoro della facciata dell’edificio.

Con il secondo motivo, la ricorrente lamenta la nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 164 n. 4 e 163 n. 3 c.p.c. in relazione all’art.360 n.4 c.p.c., in quanto il Tribunale avrebbe illegittimamente disatteso la domanda di accertamento delle violazioni del decoro del fabbricato commesse dagli altri condomini, proposta dalla ricorrente, ritenendola indeterminata. Ad avviso della ricorrente, la domanda era specifica, posto che erano stati indicati, per tipologia e numero, i manufatti asseritamente lesivi del decoro della facciata.

Il motivo è assorbito dal rigetto della prima censura.

Con il terzo motivo – che non risulta numerato espressamente ma tuttavia ha una sua propria autonomia – la ricorrente lamenta che per effetto delle violazioni denunciate con le prime due censure il primo giudice aveva respinto l’istanza di C.T.U. che la ricorrente aveva formulato anche per la verifica dell’effetto lesivo del decoro della facciata comune riconnesso ai manufatti oggetto della domanda riconvenzionale.

La censura – che sarebbe comunque assorbita dal rigetto del primo motivo – è da ritenere in ogni caso inammissibile in quanto la decisione sull’ammissione delle istanze istruttorie riguarda la valutazione del fatto, che appartiene al giudice di merito ed il cui riesame è precluso in questa sede. In argomento, va ribadito il principio secondo cui “L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata” (Cass. Sez. 3, Sentenza n.12362 del 24/05/2006, Rv.589595: conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n.11511 del 23/05/2014, Rv.631448; Cass. Sez. L, Sentenza n.13485 del 13/06/2014, Rv.631330; Cass. Sez. L, Sentenza n.11933 del 07/08/2003, Rv. 565755; Cass. Sez. L, Sentenza n.322 del 13/01/2003, Rv. 559636).

In definitiva, il ricorso va rigettato e le spese del grado, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Poiché il ricorso per cassazione è stato proposto dopo il 30 gennaio 2013 ed è rigettato, si ravvisano le condizioni per dare atto, ai sensi dell’art. 1 comma 17 della Legge n. 228 del 2012, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del Testo Unico di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente grado, che liquida in Euro 3.000, di cui Euro 200 per esborsi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, iva e cassa avvocati come per legge.

Ai sensi dell’art.13 comma 1-quater del D.P.R. n.115/2002, inserito dall’art. 1 comma 17 della Legge n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13.

 


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